2023 年一季度

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  核心观点： 

  一季度中美 10 年期国债收益率差负值小幅收窄至-0.7%，外部环境仍然十分严峻，央行边际放松货币的空间还未得到改善。

  一季度宏观经济弱复苏，M2 增速与 GDP 名义增速差额小幅收窄至 7.7%，还远高于合理值 2%-3%。金融数据领先于经济数据，反映出实际供需恢复不匹配、内生需求仍然不足的现状。M1 同比增速小幅提升，但目前该指标仍在历史偏低位附近震荡，且和 M2 差值较大，说明市场整体流动性还不足。

  个人住房贷款余额同比增速连降 24 个季度，一季度降至 2011 年以来的最低值0.3%，居民购房意愿极低。全国首套房贷平均利率持续下行，一季度创下2011 年以来的历史新低 4.02%。

  一季度中国 1 年期国债收益率小幅上升，房企融资压力增大。房企到位资金同比增速开始改善，但修复过程仍存在一定的不确定性。

  一季度房地产业金融环境指数回升至-0.28，仍处于偏紧区间。参考历史规律，本轮周期内房地产业金融环境指数回升至中性区间所需时间可能较以往更长。

  一季度全国商品房年初累计销售面积同比增速迅猛回升 22.5 个百分点至-1.8%，主要原因是去年同期基数低；预计短期内该指标可能出现较大波动，与金融环境指数走势可能不一致。

  根据近几个月百城二手房价格指数环比走势，我们推断 2022 年四季度大概率为本轮周期的百城二手房价格同比跌幅的阶段低点（-4.6%）。一季度百城二手房价格同比跌幅小幅收窄至-3.6%。预计金融环境指数四季度可能由负转正，而百城二手房价格指数可能明年年初止跌转涨。

  综上，2023 年一季度房地产金融环境虽有所改善，但力度不够，未来两三个季度还存在低位盘整的可能性。后续还是有必要继续激活购房市场并加大对房企的支持，预防出现超预期冲击。