22城二手房交易首次出现同比下降

  本报告对2023年6月份二手住宅交易行情进行监测，以更好了解二手房市场的运行情况。报告选取了全国22个重点城市二手住宅交易数据。统计显示，6月份二手住宅交易数据出现重大变化，即首次出现同比下降态势。我们认为，在二季度二手房持续疲软的基础上，当前交易行情出现了明显恶化。三季度提振二手房交易的政策必须加快出台。

  一、成交套数

  统计显示，2023年6月，全国22个重点城市二手住宅成交套数为13.7万套，环比减少17%，同比减少1%。从环比数据看，今年3月份二手住宅交易冲高后，4月份开始交易数据明显下行。从各地中介门店的反馈情况看，4月中下旬开始门店来访量和带看量明显减少，一些门店单月交易甚至仅为一至两套。6月份的数据说明，二手房交易疲软态势并未结束，反而有恶化的可能。

  二、同比增速

  我们从成交规模同比增速指标来分析交易行情。6月份全国重点22城二手住宅成交套数同比增速为-1%。该数据的重要特征在于，此前几个月二手房交易虽然出现环比下降，但同比指标均为正增长。而当前首次出现同比下降态势，充分说明市场压力明显增大。我们认为，出现这种现象的原因在于，二季度二手房挂牌量激增、市场预期明显变差、购置二手房的意愿也明显减弱。很多城市二手房交易持续位于荣枯线以下，自然容易出现同比下降的现象。

  三、年初累计情况

  我们从年初累计成交套数同比增速指标来分析市场行情。今年1-6月份，全国22个城市二手住宅成交套数为97万套，同比去年前6月数据增速为50%，相比1-5月份63%则出现了明显的收窄。我们认为，单纯从同比增速数据看，其保持了高位的正增长态势，这和一季度二手房交易量暴增有关。但也需要看到，此类暴增数据中，部分或和内部亲属更名交易等有关，即传统意义上的买卖交易或没有这么强势。同时，当前二手房交易逐月的下降，客观上也拖累了该指标，即使得该指标调头向下。

  四、市场总结

  对6月份重点城市二手住宅交易情况进行分析，可以看出，在交易数据持续下降的情况下，当前二手房交易行情出现了明显恶化，即同比指标开始由正转负。我们认为，该问题使得二季度二手房供求矛盾持续扩大。从实际观察来看，各地部分房东开始撤回挂牌房源，也有部分房东主动降价或愿意承担中介费等。类似现象都说明二手房交易行情过于疲软。

  总结今年上半年二手住宅的交易态势，我们认为，“一季度暴增二季度暴跌”现象说明二手房市场的波动性较大。这种波动性干扰了中介公司的正常经营工作，也使得房东和购房者面临诸多困惑。降低二手房交易成本、打通“卖二手房换购新房”的通道等工作必须加快推进。否则二手房交易市场存有堵塞，会进一步加剧供求矛盾。

  备注：

  1、本报告所指的22个重点城市，包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、合肥、南京、宁波、青岛、厦门、苏州、天津、武汉、西安、郑州、重庆、东莞、池州、温州、宝鸡和佛山。本报告所指的二手房，均指二手住宅，即不含二手车库、商铺和写字楼。