导语

  预期1月供求环比走低，京沪杭蓉尚能保温热度居前。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  12月新房供应略显乏力，成交小幅“翘尾”：重点30城供应环比微降2%，成交环比上升15%，全年累计同比微降2%，整体延续筑底行情。一线城市年末环比增幅显著高于二三线,二手房成交略有不济，12月与11月基本持平，地市12月成交规模翘尾，但溢价率创2023年新低。

  01 新增供应

  环比降2%、同比跌20%
深青庐等缩量约3成

  12月，新房供应仍显乏力，规模环比不升反降，30个重点城市新增供应1362万平方米，环比下降2%，同比下降20%，为近5年同期最低。全年供应约15458万平方米，累计同比下降10%。

  一线供应整体缩量，北京高位回调、沪穗持稳、深圳缩水明显。4个一线城市整体预计供应面积286万平方米，环比下降9%，同比下降27%。北京供应高位回调，环比均下降14%，但较年内月均仍增近4成，也高于去年同期水平。上海保持一月一批次的新房供应节奏，本月初十二批次新盘入市，故而供应规模仍保持在百万方的高位水平，广州供货节奏同样保持平稳，而深圳供给缩水明显，规模环比下跌2成以上。

  二三线城市供应回落。26个重点二三线城市合计供应1076万平方米，环比基本持平，同比下降18%。环比来看，近6成城市供应规模收缩，青岛、合肥、郑州等供应疲软，规模下跌3成，杭州、西安等稳中微降，而天津、武汉、珠海等供应翘尾放量，尤其是珠海规模倍增。同比来看，7成城市供应量不及去年同期，宁波、合肥等更是腰斩。

  02 新房成交

  环增15%延续7月以来升势
沪汉厦甬等年末增幅超30%

  12月整体成交热度略有回升，小幅翘尾，与10月基本持平。据CRIC监测，12月30个重点城市成交面积为1448万平方米，环比上升15%，同比下降17%。全年累计同比由正转负，微降2%。

  一线城市年末集中放量，12月成交环比上升23%，同比下降8%，全年累计同比微降2%。仅广州一城12月保持同环比齐增，全年累计同比维持正增，延续弱复苏走势。深圳11月末发布宽松新政，政策效果递减，12月成交环比小幅微增，同比持降，2023年成交基本与去年持平。北京、上海月中有降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政出台，短期内对市场提振效果显著，据CRIC监测，北京新政落地后至今，新房成交套数较12月前14日增幅走阔，上海不少项目整体日均来访较前期有50%以上的增长。但是纵观全年，京沪累计同比分别下降3%和10%，规模高位微降。

  二三线城市12月成交环比增长8%，累计同比微降2%。环比来看，多数城市保持增势，同比跌多涨少。从全年各城市成交表现来看，大体可以分为以下几类：一是成都、西安、杭州热点恒热，主要是受到新政持续发酵+优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市。二是郑州、天津加速以价换量，今年延续弱复苏行情，整体成交规模较去年涨幅均在2成以上。三是苏州、宁波、济南、青岛等仅改善尚能走量，中心城区改善项目去化明显优于外围刚需，成交稳步回调。四是福州、嘉兴、徐州、无锡、常州等成交尚在探底，需求透支严重，房价一降再降，仍需以时间换空间。

  03 项目去化

  平均去化率降3pcts至33%
蓉杭甬长等去化率持增

  据CRIC调研数据，重点城市12月平均开盘去化率为33%，较上月下降3个百分点。12月各城市房企推盘稳步放量，成交小幅翘尾，但去化率受推盘结构+购房信心不足的双重影响稳步有降。虽然本月仍是宽松政策持续释放利好期，但项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。

  目前来看，12月各城市去化率环比跌多涨少，部分城市诸如福州、东莞、厦门等12月推盘量均在5个以内，因而去化率波动幅度较大，出现大涨大跌行情。杭州、成都、宁波、长沙等因适销对路改善盘集中入市拉动去化率稳中有增。南京、济南、郑州等去化率稳中有降均不足20%，延续筑底行情。

  04 库存

  6成城市供求比下降
消化周期缩短但仍有6成超18个月

  12月，供应缩量而成交稳中有增下，30个监测城市整体供求比有所回落，由上月的1.10降至0.94，6成以上城市供求比下降，厦门、昆明等供求比更是跌至0.5以下。受此影响，30个重点城市库存面积微幅收缩，环比下降0.4%。

  7成城市消化周期较上月缩短，杭州、厦门等环比收缩10%以上，厦门消化周期更是回到18个月以下，不过即便如此，仍有18个城市去化周期超过警戒线，常州、珠海、东莞等消化周期还在30个月左右，去库存压力难言明显缓解。

  05 二手住房

  成交环降1%、同比增37%
沪杭领涨、蓉宁回调

  12月，18个重点城市二手房成交面积预计为815万平方米，环比微降1%，低基数下同比增幅扩大至37%。前12月，二手房累计成交9928万平方米，累计同比增长30%。预判后市，受季节性因素影响，1月二手房成交规模大概率有所回调。

  环比来看，近半数城市成交回升，上海增幅居前，上海出台近年来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策，其中取消普宅总价线可以节约二手房出售时所产生的增值税等税费，降低刚需、置换购房成本，这一举措提振了市场信心，12月二手房成交规模接近130万平，增长12%，达到下半年以来单月新高。而反观南京、成都等10城成交略显乏力，环比进入负增长区间。同比来看，由于去年末为疫情集中爆发期，导致成交基数较低，因此，绝大多数城市仍维持同比正增长。累计同比方面，近9城城市今年二手房成交表现优于去年，深圳、成都、青岛、东莞今年二手房规模回升明显，增幅在5成以上。

  06 土地市场年末集中成交环比增78%
但溢价率创2023年新低

  年末土地市场翘尾效应凸显，截止12月25日，全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平方米，下半年以来首次同比回正。全年土地成交建筑面积12.8亿平方米，较2022年同期下降了20%，总成交规模刷新近十年新低。热度方面，12月平均溢价率2.8%，较上月下降0.8个百分点，创2023年月度新低。

  各能级城市表现不一：CRIC监测数据显示，截止12月25日，一线城市本月共成交土地355万平方米，环比大涨424%，同比涨幅也高达32%；成交金额575亿元，环比大涨506%，同比上涨34%。究其原因，主要是由于本月京、沪、广、深四城均有多宗涉宅地集中土拍，尤其是上海，有多达19宗地成交，总成交建面169万平方米，揽金额达385亿元；广州也成交了17宗土地，总成交建面143万平方米，揽金额为102亿元；北京成交了4宗涉宅地，多分布在昌平、大兴、房山等远郊区；深圳本月仅成交2宗宅地，分别位于龙华和坪山，均底价成交。

  二线城市成交规模和成交金额同比均降，至25日二线城市成交建面6060万平方米，同比微降5%。受成交建面收缩的影响，成交金额亦有下降，环比下降了10%至2294亿元。楼板价同比下降6%，降至3786元/平方米。具体到城市来看，有长沙、西安、成都、武汉、天津、郑州等六个城市成交建面超过200万平方米，榜首长沙成交建面890万平方米，揽金201亿元，整体溢价率4%。居于第二位的为西安，成交建面367万平方米，涉及29宗地，揽金额为148亿元。排在第三位的成都市场热度稍高，整体溢价率为6%，二线城市中仅次于杭州，其挂牌的62宗地中有6宗溢价率超过30%。其余城市土拍热度较低，溢价率均在2%以下。

  三四线城市则表现为量跌价涨。截止12月25日，总成交建面26152万平方米，同比下降18%，成交均价同比上升7%，增至2238元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，徐州、常州、淮安和南通四个城市成交规模超过500万平方米，榜首徐州成交建面831万平方米，涉及81宗地，除铜山区焦山河北商住地块17%高溢价成交外，其余地块均底价或超低溢价成交，整体溢价率仅有0.5%。常州、淮安和南通分别排在第2、3和4位，成交建面分别为730、554和543万平方米，溢价率均在2%以下。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，徐州、淮安、扬州、南通、常州等长三角均以底价成交为主，市场热度降至低位。

  07 综观预期1月供求环比走低
京沪杭蓉尚能保温热度居前

  12月仍处政策宽松期，尤其是上海、深圳相继加码新政，降首付、降利率、调整普宅标准，不过从市场反馈来看，边际效应递减。30城供应不升反跌，成交小幅“翘尾”。2024年1月迎来春节前淡季，房企推盘积极性不会太高，供求预期走低，环比持降，考量到2023年1月基数较低，整体同比持平或微降。

  短期来看，热点城市和热点项目数量仍将下滑：首先，核心一二线城市诸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影响，市场尚能“保温”，整体市场热度在各能级城市中居前。其次，以价换量刚需驱动型城市诸如郑州、天津、武汉等或将延续弱复苏走势，购房自住需求小幅修复。