导语

  深圳“金三”成色可期，尚可维持当前市场热度，回暖持续性来看依旧有待观察。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市，进行逐一分析。

  第一篇来看深圳市场，春节后无论是二手住宅成交还是新房项目来访、去化均呈现出快速反弹，究竟其当前市场复苏有何典型特征，3月“小阳春”是否可期？

  01

  挂牌量增价跌、七成业主降价
刺激二手房周均成交超去年四季度周均

  春节之后，二手住宅成交大幅反弹，周均成交量已超去年四季度周均水平。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周（2.19-3.10，下同）周均成交套数已达760套，超过了2023年四季度周均成交749套，达到了阶段性高位。

  深圳二手房市场能快速复苏与节后挂牌量增价跌密不可分，业主对后市房价看跌，在节后纷纷采取抛售策略，挂牌量激增，第8周-第9周每周新增挂牌量均超2200套，达到阶段高位，且业主多数想蹭这一波行情回暖卖房，七成以上业主降价，叠加节前限购优化政策及20日贷款利率大幅下调，二手房成交量呈快速回升势头。

  事实上，深圳二手住宅成交均价早在2023年10月开始，至2024年3月已经连跌半年，目前已跌破6万元/平，回归至2022年水平。

  而微观层面来看，二手小区降价消息更是不绝于耳，尤其是学区房概念炒作泡沫被挤出，当前房价与高峰期相比更是有腰斩的情况发生。典型代表为八卦岭宿舍，因2020年荔园小学八卦岭校区确定，房价一度从5万元/平方米上涨到最高峰的15.54万/平方米，随着这三年深圳楼市的暴跌加上学区房众多利空，八卦岭宿舍也成为深圳跌幅领头羊，目前成交一套32平方米户型，单价仅4.22万元/平方米，跌幅达到惊人的73%，创下深圳跌幅之最。再如诺德假日小区，89平户型从最高峰的1500多万元/套跌到现在的800多万元/套，虽然下跌比例只有40%，但是总价跌了700万元/套。

  02

  新房回暖程度不及二手
网红盘来访、认购飙升暂未在成交端体现

  新房市场节后也呈现出快速反弹，但回暖程度也不及二手房。主要体现在以下几方面：

  一是备案情况来看，新房成交均价略有回落，当前周度成交量尚未达到节前2024年1月和2023年四季度周均水平；与2023年春节后复苏情况相比也有明显差距。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为380套，而2024年1月周均成交为647套，2023年四季度周均成交高达达895套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况，2023年第5周-第10周基本呈现出逐周递增态势，而2024年第10周环比由增转降，甚至已低于第8周成交套数绝对量。

  二是从项目开盘来看，平均去化率回升主要还是因基数较低缘故。2024年1-2月开盘去化率仅8%，已跌至2022年以来低位，从3月已经开盘的3个项目来看，去化率基本回升至30%左右，与去年年末基本持平。

  三是从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹至高位：据CRIC监测的重点项目数据显示，节后2周来访量分别飙升至3830组和4711组，认购量也达到了196套和229套，3月第二周来访量和认购量分别为5300组和268套，已处半年来高位。当前流量盘周成交15-23套，已达去年小阳春水平，楼盘间两级分化严重，只有流量盘在攀升，其他盘来访、认购仍处低位。

  03

  预判：3月热盘托举或带动新房成交维稳
二手热度能否传导至新房存疑

  深圳楼市在春节后出现了回升，主要由新政刺激（优化住房限购政策，深户购房取消社保年限要求，落户即可买房；非深户购房社保年限由5年改为3年。5年期及以上LPR降25BP，五年期深圳房贷基准利率3.95%，降至历史最低位。）、居民陆续返深、多个网红盘以价换量、价格普降等综合作用所致，而从前端指标项目来访、认购情况来看，“金三”成色可期，尚可维持当前市场热度。不过若从回暖持续性来看依旧存疑：

  一方面二手房成交热度能否传导至新房存疑，当前业主普遍看空后市，降价抛售，更多是争取快速变现，避免资产贬值，这也意味着其出售了房屋之后，短期内或将不会购置新房，因而“卖旧买新”置换需求对新房成交支撑作用相对有限。

  另一方面，当前新房成交复苏不及预期，也与经济低迷，居民购买力疲软等现实问题密不可分，若后续无密集利好政策叠加，扩充居民购买力，2024年全年新房成交或将低于2023年。