3月12日，龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”，0960.HK）的股票开盘回落后冲高，截至发稿，该公司股价涨幅已超过3%。除了股票已连续3日攀升，截至3月11日债券市场收盘，龙湖集团多只债券也在上涨，涨幅在3%~6%。

  股债齐升背后是龙湖集团于3月8日的两个市场利好消息。

  一个是，龙湖集团发布2023年业绩预告，虽然预计2023年股东应占溢利及剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利将录得约45%至50%的下降，但在过去一年亏损房企占比约60%的情况下，龙湖集团股东应占核心溢利仍然达到百亿元以上，约在112.7亿元至124亿元。

  另外一个，就在发布业绩预告的同一天，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。

  据接近龙湖集团的人士透露，此次提前兑付的资金来自于经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款置换2024年底行权到期的CMBS，借此实现债务结构的优化，拉长债务久期，增厚自身“安全垫”。

  预告盈利超百亿元

  2023年，房地产市场继续承压，整体仍处在低位调整期。受此影响，多数房企过去一年的盈利数据并不乐观。

  根据wind金融终端统计，截至3月5日，A股+H股已经有67家房企披露了盈利预警信息，其中预计亏损的公司达到40家，亏损房企占比约60%。

  而龙湖集团并不属于上述的“大多数企业”。

  在房地产形势并未明显好转的2023年，龙湖集团盈利也受到整体形势影响。根据其发布的业绩预告显示，受2023年地产开发业态结算收入及结算毛利率下降影响，龙湖集团预计2023年股东应占溢利及剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利将录得约45%至50%的下降，但其仍然录得正向盈利，且盈利额度仍达到百亿元以上，约在112.7亿元至124亿元。

  此前，在中金公司的研究报告中曾对A股、H股重点房企的盈利情况进行预测，其中仅万科、华润、中海、龙湖集团4家房企2023年净利润或核心净利润超过百亿元，而龙湖集团是唯一一家民营房企。

  当下，对于房企而言，导致亏损的重要原因就是销售市场持续疲弱。克而瑞数据显示，百强房企2023年实现操盘销售金额54049.5亿元，同比降低16.5%。也正因如此，提振销售成了房企保证现金流“活下去”的核心要务之一。

  从去年至今，中央及地方多次出台相关鼓励政策，随着这些政策逐步落地生效，近期，全国多数一二线城市的房地产市场也开始出现一些积极变化。比如国家统计局数据显示，2024年1月，二手住宅销售价格在部分城市出现环比上涨的情况，与此同时，房价的同比下降趋势在很多城市也有所缓解。克而瑞数据显示，新房市场自2月下旬以来成交指数环比也回升明显，尤其是广州、北京、深圳、成都、武汉等一二线城市。

  项目主要集中在一二线城市的龙湖集团，近期也明显感受到市场热度回升。

  据接近龙湖集团的人士介绍，在2月19日至3月3日的两周时间里，客户单周到访量及认购金额持续回暖。其中，在2月26日当周，周来访量较1月同期提升106%，认购金额提升129%，回到2023年12月的平均水平，包括武汉、天津、沪苏等地区单周到访量较上月同期实现超过200%的增长，深港、广佛等地区单周认购金额提升2倍以上。

  有分析人士认为，随着政策的进一步放松和市场的逐步适应，未来几个月，楼市有望继续保持回暖态势。特别是那些具有较大发展潜力和良好人口基础的城市，其新房市场有望率先实现全面复苏。市场需要数月时间消化北京、上海等高能级城市的政策利好，预计2024年房地产市场将在下半年全面回升，由于对财政政策、利率下降和银行存款准备金率下调的预期，经济也可能在下半年复苏。

  据龙湖集团介绍，目前旗下多地项目蓄势待发，包括西安、重庆、福建等不同城市项目，正在紧抓市场回暖和“小阳春”窗口期进行销售抢收。

  再次提前还债

  受益于房地产融资政策持续放开，龙湖集团的融资渠道保持通畅和稳定。

  1月下旬，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，扩大经营性物业贷款的资金使用范围，提升贷款比例。这一政策在业内人士看来，对龙湖集团、华润等持有大量优质商业资产的房企而言，无疑是重大利好，有助于其流动性的补充和债务压力的缓解。

  就在发布业绩预告同一日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划，此次提前兑付的资金就来自于经营性物业贷款。

  据上交所债券公告信息显示，该资产支持专项计划的证券代码为“20天祥优”“20天祥次”，于2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存续规模46.1亿元，2024年底是第一个行权期。而龙湖已于2024年3月8日将实际分配的资金全额划付至资产支持证券持有人的资金账户，提前9个月完成兑付。

  这并非龙湖集团首次提前还债。据中国房地产报记者统计，在2022年和2023年，龙湖集团均有多次提前兑付的案例。

  龙湖集团表示，公司始终恪守财务自律，优化债务结构，降低财务成本，保持良好的信用记录。在行业波动周期，持续安排提前兑付债券，今年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到57亿元，去年还曾提前偿还153亿港元的银团贷款。一系列动作不仅彰显出龙湖集团充足的流动性，也大大提升了资本市场对其的信心。

  龙湖集团此前也多次表态，一直坚持严格的财务纪律和有余量的还款铺排。

  据龙湖集团透露，目前龙湖集团已经完全兑付2024年一季度到期境内公司债，在提前兑付“20天祥优”、“20天祥次”后，龙湖集团2024年内行权或到期的境内信用债券仅剩5只，存续规模为60.1亿元，且到期时间比较分散、无集中兑付压力。此外，至2026年底前，龙湖集团境外已无到期美元债。