合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落?

市场报告克而瑞研究中心 2024-06-05 10:45:47 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:湖北
  • 发布时间:2024-06-05
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  合肥住房需求缩减,新房热度减退,区域两极化显著。需求与供给制约放开,新房成交量跌价升,二手房“以价换量”份额升。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩 李诗昀

  前言

  2024年更是加速回调,成交规模居于核心一二线城市之首,二手房在价格等优势下成交规模相对坚挺,前4月成交同比仅降9%,一二手房成交由同频共振转为此消彼长,二手房份额升至78%。政策端合肥已从趋紧转向全面松绑限制性政策,并出台购房补贴等各类激励措施。究竟一二手此消彼长背后逻辑如何?短期和中长期合肥市场是否存在一些结构性机会呢?

  01
合肥住房需求总量收缩,新房热度加速减退,区域冷热两极化显著(本节有删减)

  (一)合肥限价摇号等长期严苛,2024年对需求和供给的制约基本放开(本节有删减)

  长期以来,合肥房地产政策在二线城市中当属严苛,政策严控下楼市总体保持平稳运行,库存量整体偏低。2021-2024年间,合肥房地产调控政策经历由持续收紧向应放尽放的全面转向。

  2021年,合肥调控政策持续收紧。4月初,合肥“楼市新八条”发布,限购、限价、限贷、限售等全面加码,滨湖、高新、政务及部分热点学区所在区域二手房限购,从严控制商品住房定价,土拍前即明确入市售价,且限制地下室销售和楼层价差,加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查。月中,“住房公证摇号”细则公布,合肥开启“摇号+限售”元年,旨在保护刚需购房,打压投机炒房,对于登记购房人数与可售房源数之比大于等于1.5的热点楼盘实行摇号销售,且公证摇号销售时应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房,摇到后自取得不动产权证之日起3年限售。8月,为打击学区房炒作之风,合肥扩大二手限购范围,并设立二手学区房指导价。除了需求端之外,供给端,5月、8月,两轮集中土拍规则细化调整,基本建立了“价高者得+竞配建+摇号”的竞拍模式,首次对地块出让设定了毛坯备案均价。

  2022年,合肥调控由紧转松。住房端:5月,瑶海、新站、新桥产业园等非核心区域取消限购,放宽二孩及以上家庭限贷条件,多孩家庭首付可以3成起,6月,放宽购房落户社保限制,落户即可购房,无需再提交社保核验,非本市户籍的补缴社保即可购房。11月,放松离婚限购,离婚后再购房不再核查原家庭购房套数,松绑新房摇号规则,触发公证摇号的比例由1.5降低至1.2。土地端,主要是8月的第三轮土拍开始,部分地块试行现房销售,并提升部分区域项目毛坯限价,比如滨湖区的金融板块,毛坯限价已经与此前同类项目精装备案价齐平。

  2023年,合肥“四限”政策逐步放松直至基本放开。4月,限购缩围降槛、限贷放松,庐阳区大杨镇、三十岗乡等区域购买住房不限购,老年成员、多孩家庭可买3套,持有安徽居住证的非户籍可买1套,购房首套最低首付比例降至20%,二套最低30%,三套有一次未结清的由拒贷改为最低首付40%。9月,合肥全面取消限购、限售,并放松限价、限贷,购房不再审核购房资格,住房取得不动产权证后可上市交易,鼓励优质优价,取消商品住房楼层差价率限制,执行认房不认贷。土地端,年初合肥取消了毛坯限价,11月又取消了地价限制,重回“价格者得”的竞拍模式。

  2024年,合肥在公积金、新房摇号、购房补贴等领域出台支持政策,鼓励刚需、改善购房。1月,合肥延长支持提取公积金支付首付款政策2年,5月,合肥出台十条新政,主要包括:实施购房补贴,购买新房最低补贴1%,对于新市民、“以旧换新”等群体最高补贴2%,取消摇号,市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售,由企业自主销售,提高公积金贷款额度,双方正常缴存的住房公积金最高可贷额度调整为100万元,单方调整为70万元。5月21日,合肥将首付比例调整至国家规定的下限,即首套房贷首付比例降至15%,二套房贷首付比例降至25%,首套房贷利率也降至3.45%。

  表:2021年以来合肥重点房地产政策(略)

  2022年以来合肥调控政策已经转向松绑,2023年末限制性政策更是全面放开,可以说目前政策对需求和市场的桎梏几乎已经可以忽略不计,那么是什么导致了合肥新房和二手房的冷热分化呢?新房行情持续冷淡是因为供给约束还是需求约束?二手维持高热动因何在?

  (二)过去6年一二手住房总需求相对稳定,今年前4月总量同比锐减37%(本节有删减)

  2018-2023年的6年间,合肥一二手住房总需求相对稳定在1200万平方米。2020-2021年,合肥新房和二手房年成交总量在1400万平方米左右,2022年,合肥楼市进入深度调整期,一二手总成交规模周跌至967万平方米,同比下降31%,2023年,合肥新房成交继续缩量,但二手房市场“以价换量”,规模有所回升,带动全年一二手总规模回升至1188万平方米,虽与2021年高位仍有差距(-15%),但基本回到2018-2019年规模。

  2024年以来,在政策全面宽松的情况下,合肥一二手住房需求总量显著降级,同比降幅创近7年之最。2024年前4月,合肥一二手成交总面积为298万平方米,同比跌37%,新房、二手房均有所缩量,新房缩量更为明显,前4月仅成交70万平方米。以此推算,预计合肥今年一二手房成交总规模将跌破千万平。

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  合肥一二手房成交规模逐渐由同频共振向此消彼长转换。2021年到2023年上半年间,二手房与新房的成交量涨跌基本保持同频,而2023年下半年以来,两者的成交量关系逐渐趋于互补状态,购房者“弃新选旧”转投性价比更高的二手房,导致一手房成交萎缩而二手房成交量走高。

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  (三)新房市场:2023年行情坚挺、量跌价升,2024年热度加速减退(本节有删减)

  1、2024年前4月新房成交累计同比跌66%、跌幅居核心一二线城市之首

  2023年,合肥新房市场行情总体坚挺,成交量小幅回调,均价继续走高。全年合肥市九区商品住宅成交面积达到437万平方米,同比仅微跌6%。成交均价不降反增,同比增长7%,至2.2万元/平方米以上。

  但进入2024年,合肥新房市场加速降温。2024年前4月,合肥新房供求双双大幅缩量,累计供应68.5万平方米,同比下降64%,成交累计63.3万平方米,同比下跌66%,成交跌幅居于30个核心一二线城市之首。

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  2、2024年以来项目去化率持续下滑,前4月平均去化率已不足3成(本节有删减)

  2023年1月以来,合肥开盘项目去化表现持续下滑,2024年平均去化率进一步走低至3成以下。具体来说:2023年2-4月,合肥项目开盘平均去化率维持在60%以上,其中3月首开项目去化率一度达到86%,5月以后去化率稳步走低,但基本维持在40%以上,全年推售的31630套房源平均去化率为55%。而进入2024年,去化率有进一步走低之势,1月去化率跌破20%,2-4月也在25%以下。

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  3、近期项目来访认购量有所回落,成交转化率进一步走低至5%以下(本节有删减)

  近期,合肥项目来访量有所回落,成交转化率明显走低。3月第1周-4月第4周,合肥市九区重点监测项目周均来访量为134组,相比较去年5月到今年2月的周均来访88组,仍处在相对高位,不过相较于3月,4月的周均来访量环比也下降了8%左右。认购及转化率则是从去年5月以来就一直在走低,4月更是逐步降到5%以下。

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  (四)二手住房:前4月成交量同比降9%、加速“以价换量”致二手份额升至78%(本节有删减)

  合肥二手房市场份额持续增长,2024年前4月更是增至7成以上。2022年以前,合肥二手房市场份额普遍保持在40%左右,逐年小幅增长。2023年,合肥二手房市场份额一举跃升至50%以上,即二手房成交规模超过新房,2024年前4月,合肥购房者继续“卖旧不买新”,二手房成交份额首次达到7成以上,较2023年再增长约18个百分点。

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  二手房成交走强主要依托“以价换量”,房源折扣下探至95折。2022年,合肥二手房房源平均可以按照挂牌价的97折成交,而到了2023年,成交价和挂牌价格的比进一步下探到0.95左右,政务、滨湖、高新区等新城区的“还价空间”超过10万。

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 02
改善聚焦新房,刚需分流至二手,产业集聚、优质学区导致区域“冷热不均”(本节有删减)

  (一)一二手客群差异显著,改善聚焦新房,刚需分流二手保证市场维稳(本节有删减)

  1、新房主力面积段90-144平、主力总价段150-350万元显著高于二手

  合肥新房和二手房存在显著的客群差异,新房主要集中改善客群,二手持续分流刚需,从新房和二手房主力成交面积段我们不难看出端倪,据CRIC监测数据,合肥2024年前4月新房主力成交面积段集中在90-144平,二手房主力成交面积段集中在110平以下,二者成交占比均在7成以上;二手房主力成交面积段显著低于新房。

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  从总价段看,二手房市场客群购买力也低于新房。据CRIC监测数据,合肥2024年前4月新房主力成交总价段集中在150-350万元,二手房则呈现出总价越低,成交占比越高的趋势,100万以下和100-150万元二手房成交套数占比均在25%以上,二手房主力成交总价段也低于新房。

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  2、改善盘去化优于刚需盘,供应稀缺、配套健全、价格优势成去化利器

  聚焦新房市场,即便整体市场韧性不及二手房,仍存在局部区域板块热销的情况。具体来看,我们罗列了合肥2024年前4月成交面积TOP10区域板块,可以看到,板块单价高于2.3万元/平方米的刚改、中改、高改板块占据8席,改善片区整体销量优于刚需板块。

  究其原因,一方面得益于政府“提质缩量”供地策略,尤其是近2年来包河区五里庙板块、政务东板块、经开区南艳湖板块、滨湖区金融板块等都是推地重点,整体供应放量拉动成交;另一方面,这些热点片区基本都是产业规划利好、医疗配套健全,譬如滨湖区金融板块囊括了多家银行总部、经开区南艳湖板块产业发达,汇聚了医疗制药、高新技术产业等。

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  细化到项目层面,当前热销项目主要分为以下两类:一是区域供应稀缺、配套健全、产品力较强改善盘,二是价格优势显著,或加大折扣或强渠道营销等高性价比刚需盘。从4月合肥成交套数TOP10项目来看,多数项目凭借学区及景观资源联动、产品力、实景展示等维持销量,部分项目通过聚焦渠道分销,折扣下探,来访及成交上涨。

  譬如榜首项目建发华润翡翠云璟,位于翡翠湖板块,近翡翠湖风景区,学区优势明显,168西校区,产品打造建发特色中式东方园林。再如招商天青臻境项目位于植物园板块,板块内供应较少,位置依山傍水,景观资源具有一定的稀缺性,且项目为招商臻系作品,打造宋式美学实景示范区,叠加部分臻系产品品质落地,产品兑现力强,现场展示面较强,客户认可度高。强渠道营销项目以中铁建花语江南为典型代表,项目位于五里庙板块,板块内在售新盘众多,竞争激烈,折扣优惠下探至91-92折,分销点位由3.8%提高至5%,为4月区域内分销主推项目,来访认购量明显增加。

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  3、一二手价差持续加大至5313元/平,二手挂牌量增价跌持续分流刚需(略)

  (二)产业集群支撑包河、经开楼市热度,学区等配套仍是二手客群“痛点”(本节有删减)

  1、“学区房”热度虽降仍是支撑成交主力,二手优质学区量价仍“坚挺”(本节有删减)

  购房者对于各类公建配套偏好度中,学区无疑是“重中之重”,学区改善仍是市场下行周期中比较坚挺的需求。我们罗列了合肥2024年前4月二手住宅成交套数超过20套部分小区情况,可以看出,虽然短期内学区房的确有热度转降迹象,但是也有部分优质学区价格保持“坚挺”,万科森林公园价格“抗打”,成交量价居前,前4月成交套数高达77套,成交均价超3万元/平,绿城翡翠湖玫瑰园、国建香榭水都等因优质学区价格也保持在3万元/平方米以上。

  整体上看,目前的学区房回归理性,前几年随着教育集团化的推行和楼市上行,一时间遍地“名校”和“学区房”。如今随着市场下行、教育集团化的普及,买房人越来越理性的看待学区这个问题,所以一些没有时间沉淀、成绩支撑的学校,已经陆续被排除到“学区房”的范畴之外,对教育重视的家长往会头部学校集中,也只有这些学校才能被称为学区房。而现在购入学区房的这部分家庭,也属于真正关注小孩教育,并不会因为害怕学区房贬值而放弃购买。

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  2、包河、经开等2023年GDP居前,产业人群集聚支撑区域楼市热度(本节有删减)

  而从合肥各区域产业分布来看,我们发现楼市热点片区包河区、经开区、高新区等均有产业集群分布,且GDP产值靠前。而优质的产业人口也为区域楼市提供了稳固的成交支撑。

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  包河区2023年GDP为1735.50亿,增长4.5%。包河区是合肥经济总量最高的县区,也是全省最发达的县区之一。以大数据、云计算、物联网为代表的新一代信息技术产业;以航空航天、高端装备为代表的特色产业以及以新能源、生物医药等为代表的新兴产业已经形成产业集群,重点发展电子信息、生物医药、智能装备、汽车零部件、新材料等主导产业。此外,广播影视、数字出版和创意设计等主导产业的发展是包河经济的重要增长力量。

  经开区(1409.90亿)、蜀山区(1401.00亿)、高新区(1371.70亿)三地GDP均在1400亿左右,三地是合肥经济的重要支柱。其中经开区聚焦建设全国一流经开区,打造国际化都市区核心区、国家级临空经济示范区、长三角科创策源承载地,实施“南优北拓,双城协同”战略,重点发展新一代信息技术、新能源汽车、高端装备制造、生物医药、智能家电等产业。要聚力打造世界集成电路产业集群、世界新能源和智能网联汽车产业集群。而高新区则聚焦建设世界一流高科技园区,打造享誉国际的科技创新策源地、引领全国的新兴产业动力源、开放共享的要素集聚强磁场、彰显和谐的智慧治理示范区,瞄准数字经济、健康经济、绿色经济、服务经济,重点发展集成电路及软件、人工智能、新能源、生物医药和高端医疗器械、智能家电等产业。

  产业发展带来人口集聚,从合肥2023年各区域常住人口分布我们也不难看出端倪,包河区、蜀山区既是产业高地,同样也为人口集聚地,2023年常住人口分别达到了131.2万人和110.5万人,较2022年增量也达到了4.7万人和2.9万人,无论是绝对量还是增量都在各区县钟居前。

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  3、常住人口增量22万人位列榜首,“买房落户”新政加持利好人口流入(略)

  03
合肥长期供地节制、新房供需平衡,供给侧并未对成交产生明显约束(略)

  (一)新房供求长期保持平衡,库存见底、去化周期仅8个月处健康水平(略)

  (二)宅地按需定供、提质缩量,价高者得、供地并未制约新房成交(略)

  1、2023年以来供地节制带动新房供应缩量,与住宅需求基本匹配(略)

  2、结构持续优化,包河、瑶海、滨湖等占比至近6成,非核心区下降(略)

  04
总结预判:新房热度短期低位持稳,中期人口流入成交规模仍将稳中微增(本节有删减)

  (一)短期新房热度转降源于需求约束,供需持稳库存压力小相对健康(略)

  (二)预期2024年新房量跌价涨,包河、滨湖等核心区仍存结构性机会

  楼市以政策为导向,对比其他重点城市,合肥政策相对宽松,2023年上半年在4月份连续出台五条政策,主要在限购、公积金层面宽松,下半年政策高频松绑提速,需求端在降首付、降利率、认房不认贷等方面接连落地,全面放开购房限制。2024年整体利好政策有增无减,尤其是近期伴随着市场热度下行,5月15日合肥市发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》涉及实施购房补贴、支持“卖旧买新”、提升公积金贷款额度等10项措施。

  在这样的政策基调之下,结合合肥新房量价走势:可以看出合肥基本7年一个大周期,3-4年一个小周期,会逐步由量价平稳像量跌价涨转变,合肥新房市场2019-2021年在600-800万方规模,22年至今缩量至400-500万方水平。2023年供应454万方,同比下跌4%,成交437万方,同比下跌6%,成交均价22550元/㎡,同比上涨7%。根据城市周期发展,2024年有望延续量跌价涨,但是房价涨幅预期不超过5%,成交规模预期在400万方左右持稳。

  值得关注的是,聚焦地市,我们不难看出近年来,合肥供地“提质缩量”,2023年九区涉宅用地成交规模收缩明显,各板块容量均有不同程度下降,但土地质素有所提升,成交地块多集中于核心区域或热门板块,外围板块热度低迷。2024年前4月,合肥供地策略主打“小而精”,低容积地块再现,滨湖成成交绝对主力。基于此,预期后市,这些核心区改善盘仍存结构性机会,在区位条件、配套不分伯仲的情况下,更加考验开发商的产品力。

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  因当前整体二手房挂牌量增价跌,对于购房者吸引力较强,尤其是刚需因购买降级等因素,对于低总价、小面积、优质学区次新房青睐度相对较高,因而二手房成交占比或将持续增长,有望逼近总需求容量80%。

  (三)因产业集群+人口红利,中期新房成交有望保持500-600万平方米

  短期来看,合肥楼市发展相对健康,虽然短期内需求面临阶段性瓶颈,但是中长期来看,因产业集群带来的人口集聚也将支撑其楼市容量稳中有增。

  一方面楼市热点片区包河区、经开区、高新区等均有产业集群分布,且GDP产值靠前。随着“芯屏汽合、急终生智”现象级产业地标的建设完善,人口集聚效应还将加剧,包河区、蜀山区既是产业高地,同样也为人口集聚地,2023年常住人口分别达到了131.2万人和110.5万人,较2022年增量也达到了4.7万人和2.9万人,无论是绝对量还是增量都在各区县钟居前。

  另一方面,2023年合肥全市常住人口增量为21.9万人,在核心一二线城市中排名榜首,加之5月15日合肥“买房落户”政策落地,预期也会为合肥楼市注入新的动能。

  我们预估经历了2024年调整期后,2025-2028年整体市场容量有望重回量价平稳期。3-5年间新房年成交规模有望重回500-600万平方米,而房价预期保持小幅微增,不会超过2.5万元/平。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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