导语

  6月新政加持+年中冲刺，核心一二线或将企稳回升迎放量。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  5月供应再降，成交微增，延续弱复苏走势，二手房成交动能放缓，同环比齐跌，累计同比降幅15%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位。全国300城5月经营性土地成交规模同比去年近乎腰斩。由于重点城市优质地块成交占比明显下降，5月平均溢价率降至2.0%，较上月下降2.1个百分点。

  01 新增供应

  环比再降仍好于Q1月均
京蓉津等同环比齐增

  5月，供应规模再降，30个重点城市新增供应946万平方米，环比下降17%，同比下降16%，绝对量来看，略好于今年年初，较一季度月均增长23%。

  一线供应同环比跌幅保持在10%以内，北京逆势上行，同比翻番。4个一线城市整体预计供应面积168万平方米，环比下降7%，同比下降6%，较一季度月均水平微增4%。仅北京一城迎来阶段性放量，保持同环比齐增，累计同比跌幅收窄至1%，核心区域房山区巨燕燕京府、丰台区中建壹品·花乡壹号和西城区中信国安府等项目迎来集中供应，累计推盘套数超1600套；深圳环比持增，同比回落；而上海、广州迎来阶段性供应疲软，同环比齐降，不过仍略高于一季度月均。

  二三线城市供应整体回落，宁波、惠州、珠海等缩水明显，成都、天津仍保持高位。26个重点二三线城市合计供应779万平方米，环比下降19%，同比下降18%。环比来看，7成以上城市成交有所回落，其中，宁波、惠州、珠海等规模缩水75%以上，成都、天津等单月供应规模均在80万方以上，且保持稳中有增。和一季度月均相比，二三线城市总体供应有所改善，6成以上城市高于Q1月均值。同比来看，仅西安、重庆、南宁、昆明等少数城市供应规模高于去年同期，西安供应继续发力，累计同比正增48%，昆明主要源于去年低基数影响，同比倍增，实则绝对值仅与今年Q1持平。

  02 新房成交环比增4%延续弱复苏
镐津青汉等近半二三线环增20%

  5月成交较4月小幅微增，总体仍高于一季度月均，市场处于低位震荡。据CRIC监测数据，5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%，与一季度均值相比增长23%。前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。

  分能级来看，一线热度转降，同环比齐跌，仅北京一城因供应放量带动成交环比微增1%。四个一线城市5月成交164万平方米，同环比分别下降34%和6%，其中北京因核心区域供应放量，成交与上月基本持平，延续供不应求走势。上海、广州、深圳稳中有降，其中上海跌幅最为显著，当前成交基本与2024年一季度月均持平，正是基于低迷的市场走势，月末上海出台了527新政利好楼市，不过新政短期内仅带来来访量上升，尚未在成交端有所体现。

  二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持降34%。可以将各城市划分为以下几类： 

  （1）短期内热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。以成都为例，单月成交量达126平方米，为2024年内高点，且环比正增9%，短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。 

  （2）多数城市仍处于稳步需求修复期， 诸如武汉、杭州、合肥、天津等，5月成交环比持增，同比下降，绝对量仍显著好于2024年一季度月均，这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升，但是尚未修复至去年同期，客户观望情绪比较浓厚。 

  （3）部分二三线城市同环比齐跌，延续探底行情，典型代表为南京、苏州、重庆、福州、长春、嘉兴、无锡、珠海等，成交动力略显不足，目前这些城市基本以刚需刚改客群为主导，购买力趋紧已是不争的事实，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。

  03 项目去化

  平均去化率升4PCTS至30%
京杭蓉等改善盘入市拉升热度

  5月房企推盘延续“提质缩量”策略，各城市房企推盘积极性较4月小幅回调，去化率则呈现稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市5月平均开盘去化率为30%，较上月环比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍处于低位波动。

  多数城市去化率保持环比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持环比持增态势，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；前期热点城市上海、西安热度略有回落，去化率降至3成以内，不及一季度均值。宁波、厦门、南京、珠海等5月去化率不足2成且同环比齐降，主要源于供给结构问题，改善客户持续观望，市场延续筑底行情。

  04 库存供求比降至0.88至库存微降
7成城市去化周期超18个月

  5月，30个重点监测城市整体供求比由上月的1.10降至0.88，7成城市供求比降至1以下，供应总体趋紧，徐州、珠海、厦门、郑州、惠州等供求比降至0.5以下，而上海、无锡等供应规模高于成交，供求比升至接近2。30城库存面积为2386万平方米，环比下降0.6%，同比上升0.7%。

  仅西安、郑州、昆明、徐州等4城消化周期环比有所缩短，降幅均在4%以内，所有重点监测城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有7成以上城市消化周期超过18个月的警戒线。

  05 二手住房成交环降15%、同降12%
深杭微降、京苏回调显著

  5月，16个重点城市二手房成交面积预计为701万平方米，环比转降15%，同比下跌12%，跌幅有所扩大。前5月累计成交面积预计为3310万平方米，累计同比下降15%。

  总的来说，二手房成交在5月小幅回调是市场和政策两方面因素博弈的结果，一方面，入学登记接近尾声加上气温升高，二手市场逐渐进入传统淡季，成为成交继续增长的制约项，另一方面，降首付等一系列重磅政策加持，以及深圳、杭州等城市松绑限购，释放了一波积压需求，是成交的拉动项。

  分城市来看，除南京外，其余城市成交环比均转跌，其中，深圳在高基数的基础上环比微降2%，成都、佛山同样稳中有跌，跌幅都在10%以内，而北京、苏州等成交后继乏力，回调幅度较大，环比跌幅在3成左右。同比来看，深圳、杭州、南京等6城成交表现强于去年同期，深杭增幅都在3成以上，显示二手房市场韧性犹在。

  06 土地市场成交建面同比腰斩
溢价率下行、流拍率创新高

  5月，土地市场供地规模延续历史低位。截止5月27日，全国300城5月经营性土地成交规模仅3346万平方米，同比去年同期近乎腰斩。热度方面，由于重点城市优质地块成交占比明显下降，5月平均溢价率降至2.0%，较上月下降2.1个百分点；北京、杭州、长沙、济南等月内集中土拍地块均底价成交。

  各能级城市表现一致，成交规模同环比均呈下降之势。CRIC监测数据显示，截止5月27日，一线城市本月共成交土地61万平方米，环比上月下降24%，同比大降35%；成交金额88亿元，同环比降幅均超三成。具体来看，仅北京石景山区成交一宗宅地，底价57.5亿元，楼板价27999元/平方米，其余成交的均是商办地块，其中上海4宗、广州1宗、深圳1宗，也均底价成交，市场热度降至历史低位。

  二线城市同环比量价均跌。具体来看，至27日二线城市成交建面仅502万平方米，环比下降48%，同比大降73%，是三个能级中同比降幅最大的。由于优质地块供应量明显减少，楼板价环比大降31%，降至4392元/平方米。具体到城市来看，无一城市成交建面超过100万平方米，榜首长沙成交建面仅95万平方米，揽金额41亿元，涉及7宗地，其中不乏雨花区、岳麓区、芙蓉区地块，宁乡也有3宗，均为涉宅地，最终均底价成交，市场热度延续低位。居于第二位的合肥成交建面63万平方米，涉及13宗地，揽金额44亿元，除滨湖区一宅地被安徽高速以6%的溢价拿下外，其余地块均底价或者超低溢价成交，整体溢价率仅有1%。此外，新政出台后的杭州本月也迎来集中土拍，最终4宗地均底价成交，市场热度降至历史低位。不仅是杭州，月内二线城市除石家庄由于中交地产32%高溢价拿下长安区南王改造地块，使得石家庄溢价率增至21%外，其余城市土拍热度较低，溢价率多在1%以下。

  三四线城市也表现为量价齐跌。截止5月27日，总成交建面仅2783万平方米，同比下降56%，成交均价同比下降25%，减至1589元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城成交规模超过100万平方米，榜首南通成交建面仅47万平方米，涉及7宗地，均底价成交。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，除义乌多宗小规模商住地块高溢价成交、台州两宗商住超高溢价成交外，其余大多数城市以底价成交为主，市场热度降至历史低位。

  07 综观
6月新政加持+年中冲刺
核心一二线或将企稳回升迎放量

  预判6月，我们认为，恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，加之517四部委房地产吹风会后，核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率，月末一线上海、深圳、广州宽松政策再度加码，预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。

  分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，”强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。上海、广州、深圳因新政利好加持，短期内成交有望止跌，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，城市外围多数项目或将小幅升温。对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线传导，不过当前市场基本到底，降无可降，6月或将延续低位波动。

  而对于二手房市场而言，新政利好之下，若业主能辅之以降价，势必能带来一波放量窗口期，二手房6月成交或将迎来一波小高点，回暖程度预期好于新房，核心一二线二手房市场份额还将进一步增长。