导语

  12月供应稳中有降，预期与10月持平，房企推盘积极性一般，因推盘仍以主城区高改项目为主，整体成交预期翘尾10%-20%，市场热度延续高位。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  12月房企推盘积极性小幅回落，与10月绝对量持平。据CRIC调研，12月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积697万平方米，环比下降18%，同比下降46%，绝对量与10月持平，全年供应累计同比下跌32%，供给约束依旧显著。一线和三四线环比微降，降幅均在5%左右，二线大幅回落，同环比齐跌47%和23%，累计同比降幅扩容至33%。

  从供给结构来看，维持改善为主、刚需为辅的供应结构；城、近郊、远郊占比结构为65%、24%和11%。预判12月，我们认为，房企推盘积极性一般，不过因加强了主城区改善和高端供应比例，加之12月年末冲刺房企预期加强营销力度，新房成交还是有望保持“翘尾”行情，环比增幅预期10%-20%。而从市场热度来看，或将延续高位波动。

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  规模：12月28城供应环降18%与10月持平，蓉镐宁青厦等显著回落

  12月房企推盘积极性小幅回落，与10月绝对量持平。据CRIC调研，12月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积697万平方米，环比下降18%，同比下降46%，绝对量与10月持平，全年供应累计同比下跌32%，供给约束依旧显著。

  分能级来看，一线高位微降4%，累计同比降幅持稳26%。其中上海、深圳12月供应量较11月环比持降，上海降幅最为显著，12月预计供应量将仅15万平方米，与2月基本持平，预期入市房源量不足1100套。北京、广州环比持增，北京因11月基数较低，环比倍增，广州环比增幅也达38%，两城全年累计同比降幅均收窄至2成以内。

  二线供应稳中有降，环比下降23%，同比下降47%。绝对量来看，长沙、西安、杭州等单月供应量突破40万平方米。从变化情况来看，显著回落城市大体可以分为以下三类：一是前期热点城市西安、成都等，经历了前期的供应放量，叠加近期新房成交增长动能有转弱迹象，因而房企推盘积极性略有回落；二是南京、青岛、厦门、济南、长春等则源于行情低迷，“以销定产”模式下房企推盘积极性并不高涨。而宁波、福州等环比倍增，放量显著。

  三四线供应量环比微降6%，同比下降44%。徐州、泉州、漳州等迎阶段性放量，而无锡、常州同环比齐降，因低迷行情影响，仍处于去库存阶段。

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  结构：供应主城改善为主，刚需为辅，沪津徐等高端供应占比上升

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为35%、50%和15%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

  分城市来看，（1）常州、北京、深圳、昆明、西安、南京、南宁等城市刚需产品供应占比都在60%以上，北京、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而昆明、南宁等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）济南、泉州、厦门、漳州、苏州、无锡等依旧以改善作为供应主力，占比均在8成以上。（3）福州、天津、徐州、上海等本月高端产品占比显著上升，均在4成以上。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为65%、24%和11%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

  分城市来看，（1）无锡、泉州、合肥、昆明、郑州、徐州、武汉、福州等主城占比均在9成以上。（2）北京、常州、天津等则以近郊项目为主，占比均在6成及以上。（3）宁波供给结构兼顾了主城和近郊。（4）济南供给近远郊占比不分伯仲，均为50%，主城区没有新增供应。（4）少数城市诸如深圳远郊还将持续加大供货量。

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  预判：12月供给延续提质缩量，成交预期翘尾10%-20%热度延续

  盘点了12月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：12月供应稳中有降，与10月持平，可以看出，房企推盘积极性一般，不过因加强了主城区改善和高端供应比例，加之12月年末冲刺房企预期加强营销力度，新房成交还是有望保持“翘尾”行情，环比增幅预期10%-20%。而从市场热度来看，或将延续高位波动：据CRIC监测数据，28个重点城市12月预期项目平均去化率30%，较11月环比下降13个百分点。值得关注的是，一线新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，12月预期去化率达到34%，与11月基本持平。

  我们结合不同城市12月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，多数城市新房成交或在12月迎来放量行情，环比涨幅多集中在20%-30%，上海、广州、深圳等新政利好城市和西安、成都等热点城市成交预期延续小幅放量；长春、青岛、重庆等弱二线城市预期也将迎来环增3成以上翘尾行情；仅合肥、厦门、南京、福州等少数城市因推盘结构和当前低迷的行情的影响，12月成交延续降势。

  总体来看，12月供应稳中有降，预期与10月持平，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区高改项目为主，整体成交预期翘尾10%-20%，市场热度延续高位。

  目前来看，整体市场仍处于“止跌企稳”阶段，核心一线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增；而核心二线城市，得益于年末供给结构改善和营销力度加大，新房成交仍有放量空间；而对于多数无实质性利好的内陆三四线城市，成交实难有明显起色。