市场报告克而瑞研究中心 2025-03-14 09:33:43 来源:克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2025-03-14
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
2025年上海、广州、深圳等新房成交“开门红”,2月成交量居前且前2月累计同比增幅均超2成,驱动因素各有不同。
◎ 文 / 杨科伟 俞倩倩
2025年前2月,市场延续止跌企稳,百城成交规模基本与去年同期持平,不过重点一二线城市中仍有16城累计同比持增。为了更好的分析热点城市成交结构特征,我们选取了部分城市进行重点分析,究竟增长背后原因几何?客群置业偏好又存在哪些新变化呢?
01 沪广深8城前2月新房成交
累计同比持增3成左右
聚焦核心一二线城市2025年前2月新房市场成交面积情况,一线韧性较强,上海、广州、深圳等3城累计同比增幅超2成。
从新房成交月度变动来看,上海、广州2025年前2月成交月均值与2024年全年和2023年全年月均值尚有较大差距,深圳前2月成交月均值超2023年全年月均值17%,市场有筑底企稳征兆。
02 总价段:广州依托200万以下刚需驱动
深圳200-400万增幅显著
从成交总价段来看,三城各有不同,上海高端购买力依旧坚挺,总价1000-3000万成交占比由2024年19.47%增至22.79%,上涨了3.32pcts,相较而言中改即总价600-800万跌幅最为显著。
深圳与上海类似,中改需求持续缩水,而刚需刚改需求稳中有增,其中总价600-800万跌幅最为显著,下降1.61pcts,而总价段200-400万2025年前2月新房成交占比近3成,涨幅为3.76pcts。
广州主要依托极致刚需驱动,中改占比也有上升趋势,高端购买力降级,总价200万以下成交既是主力且占比增长显著,涨幅在各面积段居首;500-600万中改高改总价段成交占比也出现了小幅增长,而跌幅最显著的当属1000-3000万这一总价段。
03 面积段:广州80-90平占比显著增长
上海中等面积段需求旺盛
从成交面积段来看,仅广州80-90平小面积段刚需成交占比出现了增长,深圳则为100-120平中等面积段成交占比增幅显著,上海高改需求相对旺盛。
受供给结构影响,广州80-90平既是成交主力且占比持增,刚需客群相对活跃;深圳则主要是中等面积段100-120平成交占比由2024年19.75%增长了3pcts至22.75%,这一面积段多为三居室,满足了刚改客群“一步到位”置业需求,性价比相对较高,而对于上海而言,中高改需求相对旺盛,120-140平成交套数占比持增,且增幅在不同面积段中居前。
04 区域:上海杨浦区、广州越秀区
深圳坪山区成交占比增幅居前
从区域分布来看,上海、广州、深圳次核心区成交占比持增,上海杨浦区、广州越秀区、深圳坪山区2025年前2月成交占比均不足10%,但是增幅在同城各区域中居首,主要受到短期供给结构影响,成交迎来一轮放量。
以广州越秀区为例,2024年新房成交占比不足1%,而2025年前2月飙升至2.78%,主要源于越秀区君悦府项目迎来了集中供应,前2月成交套数高达197套,位列广州成交套数榜首。
总体来看,2025年上海、广州、深圳等新房成交“开门红”,2月成交量居前且前2月累计同比增幅均超2成,究其原因,驱动因素各有不同,广州主要依托小面积低总价刚需户型跑量;深圳则200-400万,100-120平刚需刚改户型成交占比持增;上海分化持续加剧,高改市场相对坚挺,而刚需客群则更多被分流至二手房市场。
基于当前不同城市新房成交特征和客群画像,预判后市,我们认为,短期来看,上海新房成交暂未修复至2023-2024年水平,后期新房成交能否放量主要取决于新房供给质量;深圳得益于新政影响,刚需刚改购买力还有一波释放空间;而对于广州而言,当前成交规模上升主要源于去年基数较低,市场暂未恢复到稳态,成交增长持续性仍有待观察。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |