市场报告杨科伟 俞倩倩 2025-03-06 11:25:18
- 城市:全国
- 发布时间:2025-03-06
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
3月供应环比倍增,迎来年内高点。不同能级城市呈现显著分化行情:一线推盘积极性依旧较高,3月单月环比倍增。二线供应环比增幅不及一线显著。三四线3月供应迎来了集中爆发期,经历了年初低迷,3月供应同环比齐增。
从供给结构来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%,呈现出以改善为主,刚需为辅的供应结构。7成以上城市以主城为供应主力。预判后市,我们认为,3月供给“量质双增”叠加营销助力,核心一二线城市新房成交大概率环比涨幅多集中在30%-50%。
01
规模:28城3月供应环比倍增
京广深杭等集中放量
3月恰逢“金三银四”成交旺季,房企推盘积极性稳步上升。据CRIC调研,3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积721万平方米,环比倍增166%,同比下降36%,一季度累计同比下降28%。从绝对量来看,受土地成交约束,房企推盘量已大不如前,不过单月规模还是略好于去年10月水平,达到了2025年年内高点。
分能级来看,一线推盘积极性依旧较高,3月单月环比倍增,四城中仅上海略显疲软。北京、广州、深圳3月环比增幅显著,主要源于2月春节假期基数较低,北京一季度累计同比恢复正增。上海预期迎来供应“空窗期”,3月单月供应规模不足10万平方米,同环比齐降。
二线供应环比增幅不及一线显著。其中杭州位列榜首,3月供应量达184万平方米,环比增长783%,同比增长116%;30个楼盘近3000套房源预计集中入市;成都、宁波、武汉、西安、天津等单月成交规模均突破30万平方米,虽然环比有不同程度增长,但同比仍呈下降趋势。
三四线3月供应迎来了集中爆发期,经历了年初低迷,3月供应同环比齐增。其中长三角无锡、徐州、常州均迎来了集中推盘,环比增幅显著。
02
结构:改善占比过半、刚需约占四成
7成以上城市以主城为供应主力
而从供应结构各产品档次分布来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、51%和12%,呈现出以改善为主,刚需为辅的供应结构。
分城市来看,(1)仅昆明、南宁、无锡、上海、青岛、天津、深圳等城市刚需产品供应占比都在60%以上,上海、深圳新政出台对刚需客群促进作用显著,因而房企都加强了对刚需产品的供应比例。(2)苏州、漳州、泉州、长春、厦门、杭州、合肥、济南等依旧以改善作为供应主力,占比均在8成以上,其中苏州、漳州、泉州、长春等改善供应占比高达100%。(3)西安、武汉本月供应兼顾了刚需和改善,供应占比均在4成以上。(4)福州本月高端产品占比显著上升,达到了73%。
从供应结构各项目区域分布来看,重点城市主城、近郊、远郊占比结构为70%、21%和9%,本月供应重心仍集中在主城区,近郊次之,远郊最少。
分城市来看,漳州、泉州、福州、郑州、昆明、武汉、合肥、西安、重庆、杭州、南宁、无锡等主城占比均在9成以上,长沙、常州等则以近郊项目为主,占比均在5成及以上,宁波、深圳等推盘则兼顾了主城和近郊,占比均为4成;苏州、上海等近远郊还将持续加大供货量,预期也将造成库存积压。
03
预判:3月供给“量质双增”叠加营销助力
新房成交或迎普涨行情
盘点了3月供应,结合当下各城市的成交特征,来对后市进行一个简单预判:3月供应大幅回升,虽与去年同期仍有差距,但已经达到年内高点,房企也加强了主城区改善供应比例,预判3月新房成交还是有逐步修复趋势,环比持增,部分城市或将出现局部“小阳春”。
从市场热度来看,或将延续高位波动:据CRIC监测数据,28个重点城市2025年3月预期项目平均去化率33%,同比上升5个百分点。值得关注的是,一线新政效应延续,整体市场热度有望稳中有增,2025年3月预期去化率达到46%,同比上涨15个百分点。
我们结合不同城市3月预期推盘所处区域,依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估,核心一二线新房成交或在3月迎来普涨行情,环比涨幅多集中在30%-50%,分城市来看,新政利好下的北京、广州、深圳短期内市场热度延续,其中广州新房成交预期环比倍增,主要基于春节假期过后市场逐步恢复,随着小阳春营销旺季到来,预计多项目将加大促销力度及渠道激励吸客,且3月中心区多盘吹风入市,市场供求量预计有明显回升。天津、武汉、南京等基本面不错的核心二线城市,经历了前期深度调整,预期迎来一波复苏行情,成交量有望稳步回升。
总体来看,3月供应稳步复苏,环比倍增,与去年同期仍有差距,但也达到了年内供应高点,从推盘结构来看,仍以主城区改善项目为主,叠加“金三银四”为传统营销旺季,新房成交大概率环比持增。部分城市或将出现局部“小阳春”:北上深杭等核心一二线城市改善和高端盘占比上升,预期将拉动市场热度回升;天津、武汉、南京等购买力也逐步修复,成交有望稳中有增;多数三四线城市或将延续筑底行情,改善盘去化优于刚需盘。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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