/01/ /政策环境：持续宽松

  1．中央层面：持续用力推动房地产市场止跌回稳，充分释放住房需求潜力

  2025年第一季度，房地产政策延续宽松导向。2025年政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，重申“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并从需求侧、供给侧、行业转型与房地产发展新模式构建等多方面作出了具体的工作部署，国家发展改革委、央行、住建部、国家金融监管总局等部门积极响应，围绕“止跌回稳”“建设好房子”“保障房收储”等推出一系列政策措施。具体来看：

  1月3日，国家发展改革委明确将“推动房地产市场止跌回稳”作为防范化解重点领域风险的核心任务之一，同步提出“更大力度稳就业、促增收”，通过提升居民收入和社会保障水平，夯实住房消费能力基础。1月7日，住建部发布《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》，要求各地坚持以需定建，充分考虑居民就业、医疗、入学、出行等需要，严格项目选址审查，加强小区和户型设计，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子等。

  3月5日，政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

  3月11日，自然资源部、财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，鼓励地方优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目，积极推动地方收储工作。

  3月16日，中共中央、国务院发布《提振消费专项行动方案》，将“更好满足住房消费”列入大宗消费更新升级行动。提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围等。

  3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出具体规定，推动“好房子”建设。

  此外，自然资源部、农业农村部发布《关于严格遵守“八不准”要求 坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》和中共中央、国务院发布一号文件中明确提出严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房等规定。

  2．地方层面：供给侧提质增效和需求侧降本扩需双轨并行

  2025年第一季度，地方累计出台房地产调控101条，政策频次较上一季度接近腰斩，这主要是受“双节”假期、两会召开、部分城市房地产市场持续回暖等多因素影响。其中，宽松性政策86条，中性政策9条，紧缩性政策6条。

  从调控内容来看，地方政策以“精准施策、分类支持”为主线，供给侧提质增效、需求侧降本扩需双轨并行。核心举措主要包括：优化“四限”政策，如南京全面取消商品住房转让限制、重庆市取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。推进“好房子”建设，如北京、上海、杭州、广州、南宁、海南、浙江等省市明确将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，制定专项规划。优化公积金政策，主要包括上调公积金最高贷款额度、下调公积金贷款最低首付比例、减少公积金贷款和提取限制、支持异地灵活就业人员使用住房公积金等。此外，地方继续实施发放购房财税补贴政策、加力实施城中村和危旧房货币化或房票安置、扩大房地产项目“白名单”覆盖范围、支持存量房或存量闲置土地收回收购等。

  / /02/ /

  房地产市场发展特点

  1．供求：销售指标率先低位企稳

  2025年一季度，房地产行业主要指标表现有所差异，商品房销售面积及金额累计跌幅持续收窄，两项指标率先呈现低位企稳的趋势；房地产开发投资规模依然处于低位，跌幅较上年末略有收窄；房屋新开工面积持续处于较大跌幅区间，跌幅较上年末有所扩大；国房景气指数从上年末的92.75回调至93.96。

  投资：依然处于低位。一季度，全国房地产开发投资19904亿元，较上季度减少7.9%，同比减少9.9%，累计跌幅较上年末缩小0.7个百分点；其中住宅投资15133亿元，较上季度减少7.4%，同比减少9.0%，住宅投资占投资总额的76.0%。分区域来看，各区域投资下降趋势不变，东北地区跌幅最大，同比减少20.0%，东、中、西部地区跌幅相对较低，分别同比减少11.5%、8.3%、4.8%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的61.7%。

  开工：跌幅继续扩大。一季度，全国房屋新开工面积12996万平方米，较上季度减少27.2%，同比减少24.4%，累计跌幅较上年末扩大1.4个百分点；房屋竣工面积13060万平方米，较上季度减少64.6%，同比减少14.3%，累计跌幅较年末缩小13.4个百分点。

  销售：跌幅明显收窄。一季度，全国新建商品房销售面积21869万平方米，较上季度减少19.3%，同比减少3.0%；商品房销售额20798亿元，较上季度减少25.4%，同比减少2.1%。季度内两项指标累计同比跌幅逐月收窄，较上年末分别收窄9.9个和15.0个百分点。分物业类型看，商品住宅销售面积及金额同比跌幅更小，分别减少2.0%和0.4%。分区域看，中部地区销售面积率先进入增长区间，同比增加0.7%，销售金额跌幅也相对较低，同比减少1.8%；其他各区域两项指标仍持续下降，东部地区销售面积跌幅最高，同比减少4.5%。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为43.9%、59.7%。

  库存：有所增加。一季度末，商品房待售面积78664万平方米，较上季度末增加3337万平方米。其中，住宅待售面积42158万平方米，增加3070万平方米；办公楼待售面积5233万平方米，减少80万平方米；商业营业用房待售面积14508万平方米，增加71万平方米。

  2．价格：环比走势稳中有升，同比跌幅持续收窄

  新房：价格环比走势较为平稳，同比跌幅持续收窄。1—3月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为24座、18座、24座，环比算数平均值分别为-0.07%、-0.14%和-0.08%。1—3月，房价同比上涨的城市数量为均为2座，同比算数平均值分别为-5.43%、-5.22%、-4.99%。

  二手房：价格环比上涨城市数量略有增加，同环比跌幅均有所收窄。1—3月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为7座、3座、10座，环比算数平均值分别为-0.34%，-0.34%，-0.23%。1—3月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-7.80%，-7.53%，-7.25%。

  3．城市：商品住宅成交量同比持续上涨，多城市库存面积减少

  一季度，监测30 座重点城市商品住宅成交总面积2975.57万平方米，较上季度减少42.0%，较去年同期增加5.5%。具体城市看，成都成交量明显领先，为360.06万平方米，其次杭州为161.17万平方米，成交前十的城市还有天津、广州、青岛、西安、上海、武汉、重庆、深圳，成交面积在118万—157万平方米之间。

  一季度末，监测的30座重点城市中，武汉、广州、成都商品住宅库存面积较大，超过1400万平方米，福州库存面积最小，为221万平方米。与去年相比，6座城市库存增加，昆明涨幅居首，增加20%；惠州与去年持平；23座城市库存减少，东莞跌幅最大，超过三成。消化周期上，杭州、合肥、成都低于12个月；24座城市在12—36个月之间；3座城市在36个月以上，其中惠州、珠海消化周期均为40.6个月。一线城市中上海消化周期最短为13.1个月，北京最长为29.2个月。与去年同期相比，15座城市消化周期增长，15座城市消化周期缩短，深圳缩短最为明显，同比下降47%。

  土地市场方面，一季度监测的30座重点城市土地成交面积1626.94万平方米，较上季度减少73.8%，同比增加19.0%。杭州土地成交面积相对领先，为171.93万平方米，其次成都、常州、重庆、济南在100万—160万平方米之间，位于成交面积前十位的还有北京、天津、徐州、上海、西安，在64万—81万平方米之间。30座重点城市土地成交总金额3103.77亿元，较上季度减少58.7%，同比增加38.4%。杭州、北京超过600亿元，其次上海、成都为347.32亿元和245.61亿元，常州、苏州、西安超过100亿元，位于成交金额前十位的还有济南、宁波、厦门，在81亿—90亿元之间。

  4．企业：销售业绩仍处低位、投资积极性回升

  业绩：仍处低位。1-3月百强房企实现销售操盘金额7333亿元，同比降低5.9%。各梯队销售门槛下移，其中TOP10房企销售操盘金额门槛为199.1亿元，同比降低0.5%；TOP20和TOP30房企门槛分别同比降低4.3%和2%至90亿元和53.4亿元；TOP50和TOP100房企门槛分别同比降低5.7%和4.3%至30.9亿元和12.4亿元。全口径销售金额超前三的企业分别为保利发展（630亿元）、华润置地（512亿元）、中海地产（464.2亿元）。

  投资：积极性回升。1-3月新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为6220亿元，3171亿元和3356万平方米，分别同比增长17.8%、42.2%、5.1%，企业投资积极性筑底回升。新增土储货值百强门槛值为11.7亿元，同比下降19%；10强房企占总新增货值的75%，较2024年末增加13个百分点，市场格局进一步集中；TOP11-20新增货值占比13%，TOP21-30占比3%，TOP31-50占比10%，后50强占比仅有3%。

  融资：规模大幅下降。1-3月，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为796.84亿元，同比减少39.1%。65家典型房企新增债券类融资成本为3.36%，较2024年提升0.43个百分点，其中境外债券融资成本8.45%，较2024年全年提升4.27个百分点，境内债券融资成本2.92%，较2024年全年提升0.01个百分点。

  到位资金：明显好转。2025年一季度，房地产开发企业到位资金24729亿元，较上季度减少14.0%，同比减少3.7%，累计跌幅较上年末收窄13.3个百分点。各项资金来源中，国内贷款4441亿元，同比减少2.3%；利用外资1亿元，同比减少83.2%；自筹资金8168亿元，同比减少5.8%；定金及预收款7335亿元，同比减少1.1%；个人按揭贷款3373亿元，同比减少7.0%。

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  当前产业存在的问题

  1、高度重视“关税战”对房地产的不利影响

  美国总统特朗普上台以来，迅速发起了针对全球的“对等关税”措施，最终发展为中美间的“关税战”。目前美国对来自中国的进口产品最高征收245%的关税，中国通过反击措施，对来自美国的进口产品最高征收125%的关税。中美之间的贸易关系事实上处于脱钩状态。如果短期内不能找到出口替代市场消化因中美贸易脱钩闲置的产能，后果是工厂产值下降、失业增加、收入减少、消费需求降低。在居民实际收入和未来预期收入都降低的情况下，购房的意愿和能力就会下降，这对我国实现房地产市场 “止跌回稳”的政策目标不利。

  实际上，美国的经济出现空心化，消费化，金融化现象，全球贸易和资本回流带来的大量财富被以华尔街为代表的资本阶层获取，传统产业的工人农民阶层利益受损，美国内部财富分配矛盾突出，按照此前的运行模式已经不可持续。挑起关税战，并不是美国当权者逞一时之快的任意妄为，而是其深思熟虑的结果。中国应做好长期面对困难的准备，进一步深化体制机制改革，从根本上提高老百姓收入，努力解决基本的医疗教育养老等复杂问题，推进收入分配机制的深层次改革，激活消费力。

  2、楼市“小阳春”成色不足

  2025年第一季度中国房地产市场运行呈现“弱复苏”特征，销售指标跌幅收窄，住宅市场相对稳定，但投资、新开工和资金到位持续低迷，所谓“楼市小阳春”成色不足，也未实现全面回暖。需求不足问题依然突出，居民购房意愿和开发商投资信心受多重因素制约。政策效应逐步释放，但效果低于预期，市场复苏进程缓慢且不均衡。预计2025年二季度在政策持续发力下，核心城市成交可能进一步改善，但全国市场难以快速扭转低迷态势，库存压力和资金链风险仍是挑战。楼市全面回暖需依赖宏观经济企稳、居民收入预期改善以及行业风险化解。保障性住房建设、“以旧换新”等政策可能逐步改变市场结构，促进行业向健康发展转型。

  3、二手房变现难，供应基数大，消化周期长

  现在市场止跌回稳无疑是结构性的，不乏“热点”，大多集中在一线城市的核心区域的一手房项目。二手房普遍出现变现难、折价高、基数大、消化周期长的特点。尤其是广大的三、四线城市，无论是一手房还是二手房，都相对冷淡。对于市场到底还有多少库存需要消化的问题，应有正确的认知，甚至是统计范围的调整。目前的统计只纳入了开发商库存，并没有算二手市场的库存，而二手市场同样存在大量没人住的房源，那些投资无疑变成了浪费，也是长期影响市场供需的重要因素。要真正落实“房住不炒”，并正确把握“止跌回稳”的节奏，必须把全社会的住房空置因素考虑进来。业内权威人士认为，过去三、四年间，北上广深等一线城市的楼市一直处于调整阶段。到五年左右的时间，或许就足以消化掉此前积压的大量库存，届时市场空置率大幅降低，才有可能迎来新一轮复苏，这本身也符合房地产周期的规律。相较之下，三、四线城市楼市的消化周期更长，或许需要十年左右才能出清现有库存，此前投入的资本也难以快速回笼。唯有等到实体经济转好、人口与人才持续流入，三、四线城市的地方政府才具备再次投入房地产的能力。

  4、一线城市商业地产空置率上升，租金水平降低

  市场调研数据显示，北京、上海、广州、深圳的商业营业用房和办公楼总体表现为空置率水平有走高的趋势，单位租金水平有降低的趋势。具体而言，北京市优质零售物业空置率一季度初在7.3%左右，租金水平30.4元/平方米•天，较上年同期下降5.9%；优质写字楼空置率在21.0%左右，租金水平256.6元/平方米•月，较上年同期下降11.3%。上海市优质写字楼空置率较上年同期上升2.3个百分点至22.1%，租金水平较上年同期下降4.7%至255.9元/平方米•月，运营表现仍持续恶化。广州和深圳的优质写字楼空置率和租金水平同样表现为明显的恶化趋势。一般而言，经济放缓，有效需求不足，企业收入减少，导致商业地产入驻企业难以承受高昂的租金成本，企业有动力转移到商务成本低的区域或城市。另外，由于地缘政治，产业转移等因素，一线城市的外商投资企业撤离，导致高端办公场所的空置率上升。商业地产核心经营指标的恶化，与产业结构调整、经济运行因素密切相关，且短期内难以扭转。

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  2025年二季度房地产市场走势预判

  1．政策关注提振住房消费。二季度行业政策核心依然是促进房地产市场“止跌回稳”，继续落实收购存量商品房用作保障性住房相关支持措施，加大力度推进城市更新、实施城中村和危旧房改造等。中央将住房需求列入“大宗消费更新升级行动”，二季度地方层面将进一步在房贷利率、交易税费、购房补贴、住房公积金贷款等方面出台更多优化细则，促进住房消费。在新的国家标准《住宅项目规范》指导下，更多地方政府将制定“好房子”设计标准或管理文件，进一步提升住房建设品质，并在土地、金融等方面给予支持。

  2．市场走势稳中有升。二季度新建商品房销售延续弱复苏的走势，整体规模水平高于一季度，累计同比增速有望实现正增长；开发投资、新开工等指标仍处于筑底阶段，将维持下滑趋势，同比跌幅或有小幅改善。城市间分化加剧，东部地区核心城市市场预期持续改善，商品房销售量价将率先企稳，三、四线城市持续调整，成交量价继续下行。土地市场整体成交规模仍将低位运行，城市分化格局与销售市场保持一致，热点城市优质地块有望高溢价成交；地块供应方面呈现缩量提质的特征，并放宽出让地块规划设计条件。

  3．企业保持稳健经营、提升竞争力。二季度，保交房依然是企业的核心任务，确保项目如期交付。在投资拿地方面，头部房企将加大高能级城市优质土地资源储备，多数企业继续保持“以销定投”的策略，盘活存量去库存仍是战略重点。在销售方面，抓住国家和地方政府的各类支持政策窗口改善市场交易，保持住当前商品房销售市场的修复态势，巩固回升基础。与此同时，更多房企以建设“好房子”为抓手推动住房产品品质升级，提升企业竞争力。