楼市久违的摇号售罄又来了。

  4月20日，长沙。邦泰观宸项目摇号首开，推出的两栋小高层86套可售房源，认筹291组，客房比达3.38:1，去化率100%。

  “坦率地讲，邦泰就是包括长沙在内的二线城市楼市的一个搅局者。”当地多名市场人士表示，来自四川的邦泰地产，作为长沙房地产市场的外来者和较新面孔，不少长沙人并不熟悉邦泰地产。

  在新房市场去化有待进一步提升的行业竞争中，邦泰观宸项目却能以较好地段、低容积率、高得房率的特色优势，精准击中目前改善客群对地段、品质、得房率等多重诉求，实现开发商与购房者的双赢，成为了当地市场热议的2025年长沙主城区“现象级”改善盘。

  从质疑到喝彩

  邦泰观宸是邦泰地产近4个月来在长沙面市的第二个项目。

  去年12月，邦泰进入长沙房地产市场的首个项目——邦泰璟和项目实景示范区惊艳亮相，项目的高颜值外立面为长沙住宅市场带来了重量级革新。

  该项目共规划9栋住宅，包括2栋16层的小高层和7栋25~32层的高层住宅，首开户型面积段为109平方米~167平方米，涵盖了刚需到改善的面积段，得房率（含电梯厅）在102%~120%之间。

  令当地业界刮目相看的是，该项目不仅短暂蓄客即仓促开盘，而且首开当日一次性大量推出5栋323套住宅房源。

  虽然开盘当日即成交126套，远超当地当时市场不少楼盘开盘当日成交几乎不到100套的记录，但该项目39%的去化率，在当时去化率普遍不低于50%~60%的市场背景下，被部分舆论质疑为未“及格”。

  “当时有部分声音，认为外来的邦泰初到长沙，水土不服。”在长沙某品牌房企营销经理张先生看来，值得学习的是，邦泰主动适应，很快及时调整了状态。

  这在邦泰的第二个项目——邦泰观宸很快得到了印证。

  邦泰从市场学到了什么

  有了首个项目首开的经验教训，邦泰也进一步意识到，二线城市的改善性市场需求不少，只是购房者对地段、品质、得房率需要兼得，缺一不可，开盘的推售节奏也很关键。

  在地段上，第二个项目——邦泰观宸项目更近城市中心；在品质方面，邦泰更进一步优化。

  除了延续高颜值和高得房率，邦泰观宸项目以1.76的容积率，刷新长沙主城区住宅密度的下限，“低密+主城”的组合在长沙近十年土地市场中十分罕见。

  该项目珍惜上述独特优势，针对改善性客群，共规划了6栋住宅产品，由1栋洋房+3栋小高层+2栋高层组成，共335户。产品面积段涵盖142平方米（边户）、142平方米（中间户）、178平方米、181平方米的四种四房两厅三卫户型，与目前在售项目竞品客群重叠度有限，差异化突围意图明显。

  也正是得房率（不含电梯厅）更是高达约108%~118%，远超当地市场平均水平，可使用空间比肩大平层产品，该项目在4月初实景展示区开放时，对外释放的信息是，计划首开3栋105套房源，毛坯单价约20000元~22000元/平方米，此价格接近甚至高于周边在售住宅大平层精装房单价。

  不过一周左右，该项目正式宣布首开的均价约19000元/平方米，最低的单价16600元/平方米起步，仅推出2栋86套可售房源，且开盘当日价格有少量折扣。

  “在当前长沙楼市卷品质、卷得房、卷价格的氛围下，邦泰观宸项目主动适应市场降低身价，主要是让客户买得安心，不担心价格过高站岗。”长沙房地产市场研究人士杨凯名在《老杨房谈》小红书表示，这有利于大家相信楼市止跌回稳，有利于当地楼市形成良性循环。

  杨凯名称，长沙楼市需要一波又一波这样的行情，客户是很难因为相信所以看见，大部分人是因为看见了才选择相信。

  当地行业人士认为，一方面，当下的购房者不大在意开发商是哪来的，有性价比的产品就有市场，看得见的产品力就是竞争力；另一方面，邦泰观宸产品优点突出，但也有小瑕疵，这在高品质、高性价比下都微不足道。紧跟市场需求，及时调整销售策略和推盘节奏，卖得好才是王道。