[中房研协]2021年第三季度房地产市场运行情况（政策篇）

  01

  中央层面

  坚持“房住不炒”定位，维护房地产市场健康发展和住房消费者合法权益

  三季度，我国金融运行继续保持总体平稳态势。根据央行第三季度货币政策委员会会议信息，9月末，我国M2余额234.28万亿元，同比增长8.3%；社会融资规模余额308.05万亿元，同比增长10%，M2和社会融资规模的增速与名义经济增速基本匹配。信贷方面，前三季度，新增人民币贷款16.72万亿元，同比多增4624亿元；9月末，人民币各项贷款余额189.46万亿元，同比增长11.9%。信贷总量保持稳定增长。但值得注意的是，9月单月数据不及预期。其中，新增社会融资2.9万亿元，为近五年来同期最低水平，同比少增5675亿元；9月底存量社融规模同比较8月底下滑0.3个百分点至10.0%，为疫情以来新低；新增人民币贷款1.66万亿元，同比少增2327亿元，为今年以来最大同比降幅，其中企业中长期贷款同比少增3732亿元，连续第三个月同比缩量等。侧面反映了受疫情反复、能耗管控、能源价格上涨、房地产融资监管严格等多种因素影响，当前企业总体融资需求尤其是中长期贷款有效需求偏弱，经济发展仍面临较大下行压力。

  在房地产方面，三季度，中央坚定“房子是用来住的、不是用来炒的”调控定位立场不变，调控政策走向由趋紧逐渐转向维稳。具体来看，一方面，“730”中共中央政治局会议重申坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州，并将以上5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单，央行等监管部门提出严格执行房企“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，并将房企拿地金额占年度销售额比例、商票数据等纳入监管范畴，房地产调控持续趋紧。另一方面，9月底，央行第三季度货币政策委员会会议和央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会连续发声强调，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，房地产调控趋向“维稳”。

  1. 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房地产金融政策由紧趋稳

  坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市负责人，要求坚决贯彻落实“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，并将以上5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。7月30日，中共中央政治局会议重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期。8月31日，国新办在“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上明确，下一步，将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制。

  首提房地产市场“两维护”。9月24日，央行第三季度货币政策委员会会议提出，坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。在房地产方面，首次提出房地产市场“两维护”，即：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会重申，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

  货币政策总体稳健。7月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元。同时，开展1000亿元中期借贷便利（MLF）操作。8月16日，央行开展6000亿元1年期MLF操作。9月15日，央行等量续作6000亿元MLF操作，持续保障市场流动性需求。在利率方面，三季度MLF中标利率和LPR均延续稳定，其中，1年期MLF中标利率为2.95%，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。9月24日，央行第三季度货币政策委员会会议指出，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。要统筹做好今明两年宏观政策衔接，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量与社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

  房地产金融强监管力度不减。7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议强调，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。7月底，银保监会召开2021年中工作座谈会提出，要严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。同时，房企拿地金额占年度销售额比例、商票数据等指标被监管部门纳入房企资金监测和融资管理规则监管范畴。9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。

  持续整治规范房地产市场秩序。7月13日，住建部、国家发改委、市场监管总局、银保监会等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，要求重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

  强化建设项目管理。7月6日，国家发改委发布《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，要求严把超高层建筑审查关，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，严格限制新建250米以上建筑。8月30日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出严格控制大规模拆除、大规模增建以及大规模搬迁。

  2. 加快新型城镇化建设和老旧小区改造，加快保障性租赁住房建设

  加快推进新型城镇化建设和老旧小区改造。8月30日，国家发改委发布《关于推广第三批国家新型城镇化综合试点等地区经验的通知》，从提高农业转移人口市民化质量、提高城市建设与治理水平、加快推进城乡融合发展多方面总结了第三批国家新型城市化综合试点地区的工作经验，为新型城镇化和城乡融合发展领域的面上改革提供了有力支撑。9月7日，国家发改委、住建部联合发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，要求政府投资重点保障老旧小区改造配套设施建设。中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。各地应统筹地方财力，重点安排消除城镇老旧小区各类安全隐患、提高排水防涝能力、完善养老托育设施、建设停车场和便民设施等城镇老旧小区配套设施改造内容。

  规范并加快发展租赁住房。7月2日，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，要求城市人民政府和省级人民政府落实发展保障性租赁住房建设责任。7月9日，住建部印发《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，对集中式租赁住房分类、面积、居住人数等多方面提出了具体要求。7月26日，财政部、税务总局、住建部联合印发《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，对向个人出租住房的住房租赁企业、企事业单位、社会团体及其他组织给予增值税或房产税税率优惠。8月31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，会上重点强调了要解决好城市新市民和青年人的住房问题。要加大保障性租赁住房供给，坚持供需匹配，通过新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资，多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。

  鼓励地方研究出台优化生育配套政策。7月20日，中共中央、国务院印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，提出取消社会抚养费等制约措施，将入户、入学、入职等与个人生育情况全面脱钩，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除，并明确地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋等优惠政策。

  02

  地方层面

  紧缩性调控主旋律不改，压力城市政策维稳导向显现

  2021年三季度，房地产政策环境进一步趋紧。从政策出台频率来看，地方累计出台房地产调控政策140条，较上季度增加10%。其中，宽松性政策29条，中性政策30条，紧缩性政策81条。紧缩性政策条数连续第五个季度超过宽松性政策，且创近两年来季度新高。从调控主体来看，除上海、杭州、深圳、成都、西安等热点城市调控持续加码外，越来越多的三四线城市如岳阳、聊城、义乌、金华等加入调控阵营。从调控内容来看，紧缩性调控依旧以严格执行“四限”、加强房企金融监管、整治房地产市场秩序等为主，重点城市在第二轮集中供地中也通过严查房企拿地资金来源、严控土地溢价率、严格竞配建等规则强化土地市场调控。宽松性政策则主要依托人才新政和户籍制度改革。此外，三季度以来，包括沈阳、昆明、岳阳、株洲等多个城市通过约谈房企、发布“限跌令”类政策、发放购房财税补贴等举措，稳定地方房地产市场，受到广泛关注。

  1. 宽松性政策聚焦人才新政和户籍制度改革

  三季度，人才新政和户籍制度改革继续为地方房地产发展赋能。其中：

  在户籍制度改革方面，典型代表有：南京市优化积分落户，将社保要求年限由从原来的不少于24个月调整为不少于12个月，且与苏州的居住和社保缴纳年限累计互认；武汉市完善落户政策，出台包括明确引进企业职工落户条件、调整就业创业落户条件、推行积分落户常态化等多项举措；福建省发布新型城镇化规划，提出要有序推进农业转移人口落户城镇，持续放宽放开落户限制，提高户籍迁移便利度，完善城镇住房保障制度等。

  在人才引进方面，典型代表有：厦门市推出“留厦六条”，明确高层次人才可按现有规定以市场价45%的价格申购100~200平方米人才住房，同时对符合条件的留厦人才发放现金补贴；沈阳市发布“创新沈阳人才新政3.0版”，对符合沈阳市产业发展需要的人才，发放最高500万奖励并解决首套购房问题，明确高层次人才首次使用公积金贷款购买首套住房的，可享受贷款限额的1.5-4倍；青岛市西海岸新区实行人才住房租购保障，其中，在购房方面，符合条件的人才购房价不高于销售时同区域商品住房售价的80%，高层次人才和博士研究生学历不高于70%；佛山市顺德区推出人才专卖房，规定人才专卖房最高销售价格为土地出让同时期同区域同类型市场商品住房销售均价的80%左右；长春市对符合条件的人才、农民购房分别按50元/平方米、80万/平方米的标准发放购房补贴等。 

  2. 紧缩性政策聚焦加强行政限制、完善土地出让规则和整治房地产市场秩序

  紧缩性政策主要围绕强化行政限制、完善土地出让规则、严格房企资金监管、整治房地产市场秩序等方面展开。其中：

  在加强行政限制方面，典型代表有：东莞将“法拍房”纳入限购范围，暂停向个体工商户销售商品住房，对弄虚作假骗取社保证明的购房人禁止5年内在我市购买商品住房；上海市将住房赠与纳入限购管理，要求受赠人符合国家和上海市限购政策，同时实行二手房房贷“三价就低”原则；惠州市进一步完善商品房销售政策，严格执行新购住房三年限售，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房；杭州市落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房，非户籍家庭须在前4年内缴纳社保满48个月方可限购1套住房；衢州市暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；北京明确夫妻离异前拥有住房套数不符合限购规定的，离异3年内均不得在北京市购买商品住房等。此外，三季度以来，西安、上海、无锡、绍兴、东莞、广州、金华、温州、合肥等地也纷纷建立二手房价格核验或参考价格发布机制。加上此前已出台类似政策措施的深圳、杭州、宁波、成都、南通等地，全国已有超二十城出台二手房价格监管措施。

  在完善土地出让规则方面，以实行住宅用地供应“两集中”的重点城市为典型，措施主要包括：严控溢价率，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等多地土地最高溢价率控制在15%及以下；设置禁马甲机制，同一企业及其控股公司不得同时参与同一宗地的竞买；严格房企资金审核，沈阳、青岛、济南、苏州等地建立购地资金来源审查制度，要求房企不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；完善土地达到最高限价后竞买方式，杭州、天津、福州、济南、无锡等多地采用摇号或抽签的方式确定最终竞得人。

  在严格房企资金监管方面，典型代表有：山西省住建厅发文要求全省各市住建（房管）部门要落实商品房预售资金全过程监管，保护购房人合法权益，要严格按照有关规定，分阶段、按比例及时拨付，保障工程建设进度；天津市对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管；河北省推进落实房企购地资金专户管理和商品房预售把关；东莞市要求房企按规定将商品房预售资金存入预售款专用账户，对不按规定缴存、使用商品房预售资金的，给予暂停资金拨付和商品房网签等处罚。此外，深圳市、南京市还就住房租赁企业资金监管出台了相应实施细则。

  在整治房地产市场秩序方面，典型代表有：温州市强化房地产经纪机构管理，严禁炒作学区房和其他哄抬房价行为；杭州市要求房地产中介机构和从业人员不得发布背离“房住不炒”定位、不利于房地产市场健康发展的信息，不得炒作学区房或制造购房恐慌情绪；北京市从样板房设置、项目销售推广及销售人员管理等多方面，对新建商品房销售行为提出要求；江西省、安徽省、云南省、银川市等多地严肃查处无证销售、捂盘惜售、未明码标价、房源公示数量与销售数量不相符、价格欺诈、价外加价、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

  3. “限跌令”“财税支持”等政策助力地方楼市企稳

  随着政策端持续收紧，全国房地产市场迎来明显降温，部分城市房价甚至出现非理性“跳水”现象。为了稳定房地产市场，三季度以来，包括沈阳、昆明、岳阳、江阴、株洲等在内的多个城市纷纷发布“限跌令”，或召开房企座谈会，严禁房企恶意降价，维护房价和房地产市场总体平稳。

  此外，长春、肇庆、中山、惠州等地也纷纷通过财税支持性政策，缓解地方楼市下行压力。具体而言，肇庆、中山、惠州将个人转让二手住宅的个人所得税税率调整为1%，将个人转让二手非住宅的个人所得税税率调整为1.5%；长春对符合条件的人才、农民购房分别给予50元/平方米、80元/平方米标准的购房补贴，并发放总价值5000万元的消费券等。