[克而瑞]房地产税扩大试点渐进，扰动楼市供需及房企预期

  房地产税试点将在什么时候以及哪些城市率先落地？其对房地产市场又有什么影响？

  ◎  作者 /杨科伟、柏品慧

  近日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。房地产税试点将在什么时候以及哪些城市率先落地？其对房地产市场又有什么影响？

  1 房地产税加速进入实操阶段
年内明年初沪广深杭宁等或将率先试点

  首先需要明确的是，房地产税乃是一整套制度改革，并非是一个全新的税种，而是之前征收的土地和房地产相关税收的综合体，包括契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。

  区别于以往房地产税改革总是“雷声大雨点小”，目前房地产税已经通过全国人大常委会审议，并授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，预示着房地产税已进入实质性的操作环节，房地产税这只靴子距离最终落地仅是时间问题。

  而从全国人大常委会表态来看，房地产税将经过两个必要的步骤，先是国务院制定房地产税试点具体办法，然后试点地区人民政府制定具体实施细则。我们预判2021年底国务院或将出台房地产税试点具体办法，2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。

  至于首批试点城市，我们认为以下两类城市率先落地的可能性较大：

  其一，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。

  其二，今年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。

  鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限竞房长期占据40%以上的成交比重，共有产权房同样占据较大的成交比重。基于征收房地产税的难易程度考量，预计北京大概率不会入围首批试点城市。

  2 拓宽税基、设定免征面积、税率超额累进制
达成刚需少交税、高端多交税目标

  试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。其中，非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，居住用房地产则是下一阶段房地产税试点重要的征收对象。

  其实早在2011年，上海、重庆便开始试点房产税，但由于政策力度相对温和，房地产税试点并未达到市场预期的效果。2020年，上海征收的房产税198亿元，重庆征收的房产税71.7亿元，其占地方财政收入的比重近乎可以忽略不计。

  区别于早期上海、重庆试点房产税，我们认为未来房地产税试点或将有以下四方面的新变化：

  其一，拓宽税基，体现于不仅对新购住房征收房地产税，而且存量住房也要纳入征收范围。

  其二，设定一定的免征面积。我们认为有以下两种方案：第一，以居民家庭拥有住房套数为参考标准，譬如首套房不交税，二套及以上住房皆需缴纳房地产税；第二，以居民家庭人均居住面积为参考标准，例如对人均居住面积达到40平方米以上的部分住房面积征收房地产税。

  其三，以成交参考价或市场化的交易价格作为房屋评估价值。新购住房评估价值以网签备案价格为准，存量住房则可以参照各小区二手房成交参考价或者市场化的交易价格执行。

  其四，税率超额累进制。类比于个人所得税，我们认为房地产税的起始档位税率不宜定得过高，但可以采取超额累进制的形式，住房面积达到更高水平的档次，相应征收的税率也要有所抬升，以便达成首套及刚需住房少交税乃至不交税，多套及高档住房多交税的目标。

  3 长期将改变楼市供需及房价预期
核心一二线影响有限而旅居城市或是重灾区

  2011年，上海、重庆率先试点房产税，但政策效果不及预期，房价更是陷入“越调越涨”的怪圈。

  但我们认为此一时彼一时，绝不能简单套用历史经验来推演未来市场走势。具体而言，2011年楼市大环境在于很多人还没房，绝大多数置业需求相对刚性，重要特征在于不得不买。房地产行业经过10余年的迅猛发展之后，现阶段行业销售规模基本见顶，市场供需转向结构性矛盾，核心一、二线城市困难群体和新市民住房问题依旧突出，多数三、四线城市则出现了供应过剩的问题。

  联系到我国城镇化发展进程减速换挡，叠加人口老龄化问题愈加突出，房地产市场需求增长明显受限，长期来看行业销售规模或将逐渐步入下降通道。此时落地房地产税势必是增添了市场下行的又一个砝码，即使初始试点阶段政策力度相较温和，其对房地产市场的负面影响也将远远大于2011年，长期来看更将改变楼市供需乃至房价预期。

  近期，决策层轮番释放信贷微调的信号，预计居民按揭贷款或将边际改善，主要体现于提高个人按揭贷款额度，缩短放贷周期等，保证正常房地产交易平稳运行。短期来看，按揭贷款边际宽松与房地产税试点或将形成对冲，四季度市场或将持续降温，但成交整体下行幅度或将相对有限。

  正所谓：短期看政策，中期看土地，长期看人口。楼市预期乃是多方面因素共同作用的结果，对不同能级城市而言，房地产税的负面影响或将存在较大差别：

  其一，核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，长期来看房价仍易涨难跌，房地产税对市场影响相对有限。即使是拥有多套房的居民家庭，部分房地产税仍可以通过对外出租转嫁给租客，市场较难出现大范围的抛售潮。

  其二，在房地产税落地后，多数三、四线城市房地产市场或将面临较大的下行压力，尤其是那些市场需求及购买力明显透支的压力三、四线城市，市场下行压力或将不断加剧，市场需求增长愈加乏力，部分城市房价更将步入下降通道。

  其三，旅居型城市或是重灾区，房地产税既增加住房持有成本，又大幅降低住房投资回报率，旅居置业需求或将明显滑坡。尤其是那些生态旅游资源并不丰富的城市，市场或将面临更大的下行压力，成交量价或将持续走低。