[中房研协]规范整治房地产市场秩序任重道远（2021年第133期）

  【热点聚焦】

  近日，中国消费者协会发布《2021年第三季度全国消协组织受理投诉情况分析》。报告从“房屋质量，暗藏玄机不胜防”“价外加价，变相抬高售房价”“隐瞒夸大，违规诱导购房人”“花式违约，各种理由拒担责”“房屋中介，鱼龙混杂要小心”等五个方面总结归纳了消费者投诉的主要问题。

  报告指出，部分房地产领域经营者仍未摆脱卖方市场思维，仍在利用自身强势地位，通过各种手段“压榨”消费者以图牟利。并就商品房行业提出了以下意见：第一，要坚持“房住不炒”，维护房地产市场健康发展与住房消费者合法权益；第二，房地产企业应当依法诚信经营，保质保量合格交付；第三，房屋中介机构应当加强管理，有效约束从业人员，切实履行应尽义务；第四，消费者购房要注意多看多问，加强自我保护。

  【热点评析】

  规范整治房地产市场秩序任重道远

  从过往历史来看，房地产市场乱象被消费者诟病已久。伴随着21世纪初我国城镇化快速推进和人口发展红利，我国房地产经历了一段长达十几年的野蛮生长。在此过程中，房屋的金融属性不断增强，逐渐成为家庭资产配置中不可或缺的投资品种，甚至成为家庭资产保值增值的主要渠道之一，住房市场消费狂热。但房地产市场监管机制未能跟上发展步伐，开发商重高周转高收益，轻产品品质，购房者投机投资行为增加，虚假宣传、价外加价、房屋质量不达标等房地产市场乱象丛生。

  2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，明确了房地产的第一功能是使用功能，促进房屋回归居住属性逐渐成为房地产调控的共识，房屋的金融属性开始被剥离。近两年来，随着我国房地产调控长效机制的加快建立和“因城施策”指导下房地产调控的不断深入，房地产市场迎来全面整顿。2021年7月23日，住建部、国家发改委等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》提出，力争用三年时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全等。据不完全统计，截至目前，已有二十余个省市层面直接出台了整治房地产市场乱象的相关行动方案。整治房地产市场乱象，规范房地产市场秩序，已成为地方政府房地产调控常态化工作。

  行业大变局下，房企、房地产中介、消费者等行业参与者原有市场思维也应发生变化

  房地产行业大变局下，除政府强化房地产市场调控、规范整治房地产市场秩序外，房企、房地产中介、消费者等行业参与者也要转变对行业的原有市场思维，并作出相应改变。

  于房企而言，要清晰认识到，“房住不炒”已成为我国一项长期“国策”，房地产市场的理性正在逐渐回归，加之我国房地产市场规模已基本见顶，商品房不愁卖的时代已经过去。对此，一方面，房企要降低对规模的急切追求，避免盲目扩张，要注重效益规模并行甚至效益优于规模。另一方面，未来房企的竞争，必将回归到产品、技术、服务、人才的竞争。其中，在产品方面，房企必须摒弃重高周转高收益轻产品品质的观念，要以市场为导向，强调供需匹配，强化产品的创新研发和产品线的打造，打造产品品牌价值等。

  于房地产中介而言，一方面，伴随着房地产市场的热潮逐渐减退，房地产中介行业也面临较大收缩压力。但从现实情况来看，房地产中介短期内还难以被取代。一是目前官方二手房交易平台相对较少，二是现有的官方二手房交易平台功能比较单一。以今年杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能和上海开通的“手拉手交易网签”服务为例，如果买卖双方已商定好价格、无贷款需求且产权清晰，则可快速交易，但如果涉及住房贷款、产权调查等问题，则仍需房地产中介协助。房地产中介仍有其存在的必要性。另一方面，随着房地产市场交易日趋规则化、公开化、透明化，房地产中介利用市场热情粗放经营、利用信息不对称吃红利的发展模式已不可持续，房地产中介必须摆正位置，回归服务本质，以诚信为本，强化专业化水平、服务质量和服务效率的提升，“房源”“客源”两手抓，方可在新的市场环境下占据一席之地。

  于消费者而言，住房消费是最重要的消费之一，且由于住房的居住属性和相对较高的交易金额，住房消费的合法权益能否得到有效保障，往往牵动着一个家庭甚至是几个家庭。因此，消费者在购房时更应慎重。一方面，要树立理性合理的买房观，转变“房价只涨不跌”的心理预期，减少“高杠杆购房”“啃老购房”“投资投机购房”等不合理购房。另一方面，要强化自主意识，加强自我保护。在购房时，要立足自身实际需求，形成自我判断，避免被诱导误导。要仔细查看房地产开发商、房地产中介的相关资质和企业信誉，详细了解意向房源、项目配套、周边规划以及可能存在的不利因素等真实情况。尤其在当前房地产行业面临大变局的背景下，要优先选择经营状况良好、市场信誉度高的央企、国企及大中型品牌房企。如若发生纠纷，要及时依法维权。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）