[中房研协]北京拟出商品房预售资金监管新规，保证预售资金优先用于工程建设（2021年第130期）

  北京拟出商品房预售资金监管新规，保证预售资金优先用于工程建设

  【热点聚焦】

  11月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版公开征求意见稿)》。新修订的《办法》主要包括：总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”，修订主要完善调整了以下内容：

  招标选取监管银行

  针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，明确北京市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。

  提高资金监管能力

  在入账管理方面，《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即：购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，确保预售资金及时足额直接入账。

  提高资金监管额度

  《办法》提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。

  针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

  持续优化营商环境

  为在确保资金安全的情况下提高利用效率，《办法》进一步发挥现金保函作用，提出：现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。

  【热点评析】

  加强预售资金监管，确保项目有序建设，充分保障购房者消费权益

  根据市住建委官方网站发布的公告，关于对《办法》进行完善调整的原因，主要是由于近年来“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张、甚至挪用预售资金的情况，引发社会高度关注。

  《办法》主要从“先监管后网签”“招标选取监管银行”“实时共享政务信息”“提高资金监管额度”等方面收紧预售监管政策，通过落实封闭管理的模式，进一步加强北京市商品房预售资金监督管理。

  新规出台目的是给预售制度打补丁，可有效防止售资金被挪用现象，同时还能防范房企因资金链紧张，项目出现无法按期完工、交房等情况，进而确保项目有序建设。新规通过抑制资金挪用风险，切实维护了住房消费者合法权益，以促进房地产市场平稳健康运行。

  预售监管的升级令房企流动性“雪上加霜”，强化财务稳健将是房企下阶段工作的重中之重

  不难发现，这次北京新规也本着实现预售资金“管好但不管死”原则，确保预售资金安全的情况下，有意提高开发商对于预售资金的利用效率：《办法》拟规定，如果现金保函额度和有效期可以覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可以不进行预售资金监管。此外，《办法》还拟规定开发商可以按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的5个工作日缩减到2个工作日。

  但需要指出的是，在当前行业风险逐步暴露和出清的过程中，房企贷款和融资本身就比较困难，北京收紧预售资金监管再配合“三道红线”以及“两集中”管理势必共同挤压房企现金流，形成双重“降杠杆”效应，这将对原本就紧张的流动性施加更大压力。倘若房地产行业信用环境依然从紧，贷款额度相关政策不调整的话，预计更多房企的债务问题将会逐渐凸显，由此衍生出来的一系列危机发生，同样会造成房地产市场的不稳定后果。

  于房企而言，面对未来新规出台，也需要提前有所准备，特别是投资决策和营销计划方面，都需要根据企业自身状况有所调整。摒弃非理性扩张、强化财务稳健将是房企下一步工作的重中之重。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）

  附全文：

北京市商品房预售资金监督管理办法

（2021年修订版 公开征求意见稿）

  第一章 总则

  第一条  为进一步加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）有关规定，结合本市实际，制定本办法。

  第二条  本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金监管账户（以下简称专用账户）的设立，预售资金的收存、支取、使用、监督管理，适用本办法。

  本办法所称商品房预售资金，是指商品房预售时购房人按照预售合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。商品房预售资金应全部存入专用账户。

  第三条  本市商品房预售资金的监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。

  第四条  北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）指导各区开展预售资金监管工作，组织预售资金管理信息系统建设。

  各区住房城乡建设主管部门负责指导、监督、协调本行政区域内商品房预售资金监管工作的具体实施。

  中国人民银行营业管理部（以下简称人行营管部）负责管理商业银行办理专用账户开立、变更和撤销业务。

  中国银行保险监督管理委员会北京监管局（以下简称北京银保监局）配合市住房城乡建设委开展指导、监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。

  商业银行在各主管部门监督指导下，开展预售资金监管工作，承担监管主体责任。

  第二章 一般规定

  第五条  市住房城乡建设委会同北京银保监局、人行营管部，综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，经公开招标，选定可从事预售资金监管工作的银行。同时，以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行，并按前述程序相应增加监管银行。

  第六条  申请商品房预售许可前，房地产开发企业应在中标银行范围内选择专用账户的开户银行(以下简称监管银行)，与监管银行签订预售资金监管协议，并按照一个预售许可证对应一个账户的原则在监管银行开立专用账户。

  房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金。如现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周期，项目可不进行预售资金监管。

  预售资金监管协议示范文本、现金保函示范文本由市住房城乡建设委、人行营管部、北京银保监局共同制定。

  第七条　商品房预售资金由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。专用账户累计入账金额超出重点监管额度部分，开发企业可按照用款计划分节点进行支取使用。

  项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定，每平方米不得低于5000元。

  综合建设费用是指预售项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、代征代建等相关建设费用总额。其中，住宅项目应包括本市相关规定达到同步交付使用条件所需的建设费用。

  第八条  申请办理商品房预售许可时，房地产开发企业应在预售方案中明确预售资金监管方案，并提交预售资金监管协议。预售资金监管方案应包括以下内容：

  (一)项目重点监管额度；

  (二)项目用款计划；

  (三)专用账户名称、账号；

  (四)其他需要说明的情况。

  房地产开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所显著位置公示预售资金监管方案及监管协议。

  第九条 市住房城乡建设委通过门户网站公示预售项目的监管银行、专用账户名称及账号。购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。社会公众可查询各监管账户总额。

  第十条 项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。

  项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一” “建设层数达三分之二”节点。

  房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

  第十一条  区住房城乡建设主管部门应核定各节点用款额度。核定保障性住房项目重点监管额度及各节点用款额度时，应考虑其建设和销售特点。

  第十二条  预售项目需变更监管银行的，应由房地产开发企业和监管银行向属地住房城乡建设主管部门提出申请。变更期间，属地住房城乡建设主管部门暂停该项目销售。

  项目暂停销售后，房地产开发企业应与原监管银行解除监管协议，重新选定监管银行，开立新专用账户，签订预售资金监管协议；项目已销售的，还应向全部购房人及购房贷款银行告知监管银行变更情况，并将原专用账户内资金全部转入新开立的专用账户，撤销原专用账户。

  上述事项办理完成后，房地产开发企业应持以下材料到区住房城乡建设主管部门办理监管银行变更手续。区住房城乡建设主管部门恢复该项目销售。

  （一）变更监管银行申请；

  （二）解除监管协议；

  （三）新签订的监管协议；

  （四）已告知购房人监管银行变更情况的有关材料；

  （五）已告知购房贷款银行监管银行变更情况的有关材料；

  （六）新监管银行出具的资金转入新专用账户的有关材料；

  （七）原监管银行出具的原专用账户撤销的有关材料；

  （八）区住房城乡建设主管部门要求的其他材料。

  预售项目变更监管银行的档案由各区住房城乡建设主管部门保管。

  第十三条  预售资金监管期间，发生房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，房地产开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。

  第三章 预售资金收存、支取

  第十四条　项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户,开发企业不得转存入其它账户。

  第十五条  监管银行通过北京银保监局金融专网与本市房地产交易管理系统实时共享房屋网上签约和入账信息，对预售资金收存实施监管。

  购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

  第十六条  购房人申请贷款的，开发企业应将专用账户提供给贷款银行，作为贷款到账账户。贷款银行应将贷款直接发放至专用账户，相应条款应写入购房人贷款合同。

  第十七条 专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可向监管银行申请支取超出部分的资金。支取资金用于剩余工程建设的，相应额度可在专用账户内核减。

  第十八条 房地产开发企业可以单一楼栋或多楼栋分别申请支取预售资金，申请时应向监管银行提出书面申请，并提交以下材料：

  （一）资金用途和入账账户；

  （二）地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（章）的《地基与基础分部工程验收记录》；

  （三）建设层数达三分之一、二分之一、三分之二节点，提交由勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（章）的相应层数的《主体结构子分部工程验收记录》；

  （四）主体结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理（建设）等单位签字（章）的《主体结构分部工程验收记录》；

  （五）竣工验收备案节点，提交建设、设计、施工、监理等单位签章的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。实施联合验收的项目，可用联合验收意见通知书替代《工程竣工验收备案表》；

  （六）属地城乡建设主管部门现场查勘证明或北京市房屋建筑和市政基础设施工程质量风险分级管控平台记录的工程进度。

  第十九条  监管银行收到开发企业用款申请后，应对申请材料进行审核，符合资金使用条件的，监管银行应在本市商品房预售资金监管系统中上传本办法第十九条规定的相关材料,2个工作日内拨付资金。不符合资金使用条件的，应一次性告知开发企业存在的问题，并在本市商品房预售资金监管系统中进行记录。

  开发企业对监管银行不支付资金存在异议的，可向区住房城乡建设主管部门或北京银保监局提出异议申请。

  第二十条  专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业应持区住房城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付。

  专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款。

  第二十一条  预售项目完成房屋首次登记的，房地产开发企业需持房屋不动产权登记证明向监管银行申请解除资金监管并撤销专用账户。监管银行审核符合条件的，应在3个工作日内解除对该项目的预售资金监管，并撤销专用账户。

  房屋不动产权登记楼栋号与预售许可楼栋号不一致的，房地产开发企业应一并提交《房产测绘成果备案表》《北京市楼门牌编号证明信》。

  第二十二条  有下列情形之一的，市、区住房城乡建设主管部门可以暂停房地产开发企业专用账户的资金支取，督促房地产开发企业尽快改正，并会同银保监部门监督专用账户内资金使用。

  （一）预售项目发生质量事故的；

  （二）预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的；

  （三）房地产开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设或存在经营风险的；

  （四）市、区住房城乡建设主管部门认为的其他情形。

  当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。

  第二十三条  专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业因支付工程建设费用或农民工工资困难，存在社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，应向区住房城乡建设主管部门提出书面用款申请，经区住房城乡建设主管部门审核后，可启动应急用款方式支取资金。区住房城乡建设主管部门应监督该项目的后续资金使用。

  第四章 监督管理

  第二十四条  监管银行应切实履行预售资金监管主体责任，按公示的预售资金监管方案，加强监管账户出入账管理，落实专人负责制，完善授权审批等内部管理制度。按照本市商品房预售资金监管系统相关接口规定，准确、及时上传数据，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况，自觉接受北京银保监局，人行营管部，市、区住房城乡建设主管部门及购房家庭监督。

  第二十五条  监管银行发现房地产开发企业预售资金未按时、足额存入专用账户的，应及时将有关情况书面告知区住房城乡建设主管部门。

  监管银行接到人民法院等对监管账户的查封、冻结或者法律规定的其他保全措施时，应将有关情况在3个工作日内书面告知属地住房城乡建设主管部门。

  第二十六条  市住房城乡建设委、北京银保监局通过金融专网共享的开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细信息，与监管银行上报数据交叉核验，通过大数据穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

  区住房城乡建设主管部门应做好日常指导、监督工作，建立预售项目巡查制度，发现项目出入账违反本通知规定的，责令房地产开发企业限期改正，未按期改正的暂停钥匙盘网上签约服务功能。发现监管银行违规的，应将相关情况报送市住房城乡建设委和北京银保监局。

  第二十七条  房地产开发企业存在下列情形之一的，由市、区住房城乡建设主管部门责令其限期改正，未按期改正的暂停违规项目的钥匙盘网上签约服务功能，并将其违法违规行为记入企业信用信息系统。

  （一）未按本办法规定收存、支取、使用预售资金的；

  （二）以收取预付款等其他款项为由逃避资金监管的；

  （三）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

  （四）未按本办法规定向购房人贷款银行提供专用账户作为贷款到账账户的；

  （五）其他违反预售资金监管规定的行为。

  第二十八条  监管银行存在下列情形之一的，由市住房城乡建设委移送人行营管部、北京银保监局依法作出处理。违规情节严重的，不得监管新预售项目。

  （一）不遵守投标承诺，违反预售资金监管工作方案的；

  （二）未按规定审核用款申请拨付预售资金的；

  （三）拖延资金拨付或擅自挪用、划扣预售资金的；

  （四）发现房地产开发企业存在违规收存、支取预售资金行为，未及时报送区住房城乡建设主管部门的；

  （五）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

  （六）其他违反预售资金监管规定的行为。

  第二十九条 施工单位、监理单位提供虚假材料或采取其它方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由市、区住房城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。

  勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市、区住房城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理。

  第三十条  开发企业、监管银行及参建各方单位在资金监管过程中发生违规行为的，由各行政主管部门依法予以处分。

  开发企业、监管银行违规挪用、划转、占扣预售监管资金的，应及时足额返还。挪用、划转、占扣预售监管资金或协助挪用、划转、占扣预售监管资金造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  第三十一条 自2021年 月 日起，新申请办理销售手续的商品房项目按本通知规定执行，《关于印发<北京市商品房预售资金监督管理办法>的通知》（京建法〔2013〕11号）、《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》(京建法〔2015〕23号)同时废止。