[克而瑞]货币政策报告与金融政策表态相背，房地产信贷政策如何演变？

  第三季度央行货币政策执行报告出炉，房地产贷款、个人住房贷款占比分别跌至19.7%和27.1%，并提及目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。而从近期中央对于房地产金融政策表态来看，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，似乎与货币政策报告相背。

  我们认为短期居民按揭贷款将边际改善，年底房地产市场或将有所转暖，但成交整体回升幅度有限。房企亟需做好苦熬寒冬的准备，并积极开展“自救”，加强销售回款仍是第一要务。

  房地产贷款、个人住房贷款占比

  分别跌至19.7%和27.1%

  2020年8月底，房企融资的“三道红线”正式落地。2020年末，房贷管理的“两道红线”落地执行。预示着房地产行业全面转向去杠杆，倒逼房企降负债、居民降杠杆。

  据央行货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房地产贷款占比、个人住房贷款占比皆步入下降通道，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。此番央行重申：目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

  2020年末，全国房地产贷款余额49.6万亿元，占各项贷款余额的比重跌至28.7%，较2019年末减少0.3个百分点。其中，个人住房贷款余额34.5万亿元，占各项贷款余额的比重达20%，较2019年末增加0.3个百分点，但增幅明显有放缓趋势。

  2021年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。

  房企过半到位资金来源销售回款

  市场下行资金周转压力加剧

  而在房地产行业全面转向去杠杆的政策大环境下，2021年以来，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为。与此同时，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企海外融资近乎陷入停摆。受此影响，企业资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。

  据统计局数据显示，2021年1-10月，房地产开发企业到位资金16.7万亿元，同比增长8.8%。其中，国内贷款2万亿元，同比下降10%，占比跌至12.1%，较2020年末减少1.7个百分点。自筹资金5.3万亿元，同比增长5.1%，占比跌至31.6%，较2020年末减少1.2个百分点。定金及预收款6.2万亿元，同比增长21%，占比升至37.2%，较2020年末增加2.8个百分点。个人按揭贷款2.7万亿元，同比增长9.7%，占比升至16%，较2020年末增加0.5个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

  值得一提的是，2021年下半年以来，全国房地产市场持续降温，企业销售回款同样陷入增长困境，房企资金周转压力不断加剧。2021年10月，定金及预收款新增5351亿元，同比下降12.9%，个人按揭贷款新增2554亿元，同比增长1%，相较于上半年两位数以上的高增长态势相差甚远。

  居民按揭贷款边际改善但对楼市利好有限

  房企需积极“自救”

  而从近期中央关于房地产金融政策表态来看，房地产信贷政策将紧紧围绕两个“维护”展开，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。短期居民按揭贷款将边际改善，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等，尤其要保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，进而保证正常房地产交易平稳运行，不能突破市场平稳健康发展的下限。

  基于居民按揭贷款将边际改善，年底房地产市场或将有所转暖，成交或将企稳回升，但整体回升幅度有限。尤其是那些市场需求及购买力明显透支的城市，市场依旧面临较大的下行压力，成交回升幅度将更为乏力。

  基于银行放贷的风险偏好，短期房企融资难的困境难以实质性扭转。受限于房地产政策难言转向，叠加市场整体复苏乏力，企业还需做好苦熬寒冬的准备，并积极开展“自救”，加强销售回款仍是第一要务。长期来看，行业内的兼并重组案例将持续增多，不仅“大鱼吃小鱼”，而且“大鱼吃大鱼”的现象将频繁发生，问题房企将有序出清，优质房企则将获得集中度提升的机会。