[易居研究院]政策快评：上海出台政策加快发展保障性租赁住房

  政策快评

  11月23日，在上海市政府新闻发布会上，副市长汤志平介绍了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》相关情况。《实施意见》明确了15项支持政策，其中落实国家支持政策12项，本市增加支持政策3项。随着此次保障性租赁住房政策的发布，也将为上海地方政府以及相关租赁企业在发展租赁住房方面提供明确的方向指导。

  2021年11月24日

  1、政策背景

  今年7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。国家的住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。住建部也明确，“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点。从保障对象来看，保障性租赁住房面向的对象与公租房不同，主要解决进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题。随着7月22日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开以来，多地确定“十四五”期间保障性租赁住房建设目标，细化保障性租赁住房建设细则，多举措增加保障性租赁住房供应，完善相关配套支持政策等，推动保障性租赁住房建设。上海作为新市民和青年人较多、房价偏高的特大城市，加强保障性租赁住房供应，对于完善住房保障体系具有积极作用。

  2、主要内容

  （1）统一保障性租赁住房范围

  《实施意见》明确，市、区房屋管理部门认定的公共租赁住房，单位租赁房，市、区国有企业通过各种方式获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房以及其他符合条件的租赁住房，由区房屋管理部门统一认定后，均可纳入保障性租赁住房管理。这就相当于进一步明确了保障性租赁住房的适用范围，同时，对于这些不同类型的租赁住房，在统一认定为保障性租赁住房后，在运营和管理等方面也将有较为统一的规范和指导，也有助于保障性租赁住房的统筹发展。

  （2）明确基本准入条件

  《实施意见》明确，申请保障性租赁住房，需要同时满足以下两项基本准入条件：一是在本市合法就业、在职工作；二是在本市存在住房困难，住房困难的面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。从这个准入条件来看，相比以前的保障房申请门槛有所放宽，申请对象不限户籍、不设收入线，只要是有工作的、人均住房面积低于15平方米的群体均可申请保障性租赁住房，这也与保障性租赁住房主要是解决进城务工人员、新就业大学生等群体的居住问题是相符的。

  （3）以70平方米以下的小户型为主

  《实施意见》明确，新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，适当配置三居室等大户型。上海2020年10月出台的《上海市租赁住房规划建设导则》规定，住宅类租赁住房的户型应以中、小套型为主，小套套内建筑面积应在45平方米以内；中套套内建筑面积应在70平方米以内。可见，此次保障性租赁住房的户型设计也基本参照了之前的政策，对于地方政府、租赁企业、产业园区等保障性租赁住房建设单位而言，户型设计的指标明确，也有助于更好地指导租赁项目的规划建设和设计。

  （4）增加3项上海支持政策

  《实施意见》除了落实国家支持政策12项外，还增加3项上海支持政策。一是支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位，在符合规划前提下，通过多种方式建设供应保障性租赁住房，对参与保障性租赁住房建设的国企，有针对性地优化考核评价机制，进一步发挥好国企的主力军作用；二是落实保障性租赁住房承租家庭的未成年子女就地享受义务教育等基本公共服务；三是将保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。从这些政策看，主要是从供应、服务、管理等方面进一步支持保障性租赁住房建设和发展，这也是相关企业、公共服务机构、街道社区等部门今后需要积极关注的方面。

  3、政策意义

  上海此次《实施意见》的出台，贯彻落实了中央关于解决大城市住房突出问题的决策部署，对于加快发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，具有明确和积极的指导作用。通过加快发展保障性租赁住房，有助于从供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，加快形成租购并举的住房制度。同时，随着新市民、青年人的住房安居宜居，也为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供了支撑和保障。可以预见，在保障性租赁住房相关配套细则落地后，随着保障性租赁住房政策体系的基本形成，上海保障性租赁住房建设和发展将进一步按下快捷键。