[克而瑞]中央重申“房住不炒”，全面定调行业政策有助市场信心恢复

  预计年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升；市场较难出现反转行情，整体涨幅预计有限。

  继12月初央行释放“下调存款准备金率0.5个百分点，释放1.2万亿长期资金”的利好消息后，12月8日-10日中央经济工作会议再提房地产，明确“房住不炒”主基调的同时，强调多元化供给，大力发展租赁市场，推进保障房建设，支持房地产良性循环和健康发展。对比历年，今年中央经济工作会议的涉房内容有哪些变化？此次的定调又会对“风雨飘摇”的楼市产生怎样的影响？

  降准后再提“房住不炒”维稳市场预期

  多元化供给保障合理自住需求

  对比2016年以来中央经济工作会议关于房地产行业的表述，“房住不炒”的主基调一以贯之，但政策走向明显由抑制地产泡沫、因城施政的打压性政策向“三稳”预期、支持多元化供给，构建房地产长效机制等维稳性政策过渡。 

  今年再提“房住不炒”可谓意味深长，尤其是在央行刚刚发布降准消息之后，此举避免了市场对于“降准”的过分解读，稳健的货币政策并未改变，降准也绝不意味着“大水漫灌”的救市行动，从而加强对居民理性购房预期的引导。与此同时，还提出了“探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”等多元化供给措施，旨在满足购房者合理居住需求，降低商品房金融属性，从而促进房地产行业自身的良性循环和健康发展。

  信贷“松动”惠及居民新增中长期贷款年末“翘尾”

  企业端改善力度有限

  目前来看，房地产信贷政策逐步“松动”已取得不错成效，不过主要惠及居民端，企业端表现并不明显：据人民银行公布数据，11月份，居民中长期贷款增加5821亿元，较上月环比上涨38%， 企（事）业单位中长期贷款增加3417亿元，仍处低位波动。这点也符合中央对于房地产“两维护”初衷，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。 

  微观层面来看，近期个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，可以预期居民按揭贷款仍有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费。 

  企业端改善并不显著也在情理之中，诚如政府对恒大问题的表态：“恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张”，央行、银保监会、证监会所能做的也只是配合地方政府和相关部门，做好风险化解工作，本质上还是为了“保交付”，维护住房消费者合法权益，保证市场健康发展。

  降准驱动12月成交大概率回升但涨幅有限

  “强者恒强”分化持续加剧

  结合楼市表现，11月房地产市场持续转冷，29城环比降幅有进一步扩大趋势，市场仍在进一步“探底”，不过降准和信贷松动的后续效果有望在12月的成交数据中体现，按照历年规律，房地产行情波动与存款准备金率高度相关，凡降准势必会带来一轮行情启动，预计年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但考量到今年中央对于涉房资金的严格控制，整体“去杠杆”的主基调并未改变，市场较难出现反转行情，整体涨幅预计有限。 

  不同城市还将出现显著的分化行情：一方面对于需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市，仅迫于短期政策高压或是供需错配问题造成成交回落，12月预计将明显回升，房价大概率走稳；另一方面，部分人多钱少购买力受限的内陆城市，只要刚需自住需求仍在，以价换量还是能取得不错的效果；此外，部分需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，短期成交整体回升幅度有限，房价依旧面临一定的下行压力，库存高企的问题仍将延续一段时间。