[中房研协]政策托底预期升温，楼市短期难言反转

  热点聚焦

  面对房地产基本面的急转直下和部分大型房企爆发流动性危机并存在引发系统性风险的预期，自9月底央行首提“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”以来，高层陆续通过公开渠道针对房地产金融政策发声，释放信贷环境边际改善的积极信号。

  当信贷政策修复预期持续升温，市场回暖预期随之渐起，房地产能否真的能通过“宽信用”来“稳增长”成为市场关注焦点。那么房地产金融环境是否将会转向？后续政策会不会迎来松动？行业基本面又将如何走向？本期内参针对市场普遍关心的行业担忧、政策走向、基本面演变等方面带来分析。

  各方观点

  易居企业集团CEO丁祖昱认为，短期内，居民按揭贷款将迎来边际改善，年底房地产市场或将有所转暖，但成交整体回升幅度有限。另外目前多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心。但由于房地产政策难言实质转向，叠加市场整体复苏乏力，“剩”者为王的时代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的准备，并积极开展“自救”，抓销售、促回款仍是第一要务。

  旭辉控股董事局主席林中认为，现在房地产行业要解决两个问题：一是地方财政过度依赖，二是经济对房地产过度依赖。中央政府已经明确表示不以房地产作为短期刺激经济的工具，坚持房住不炒。虽然近期对房地产限贷有所放松，是因为过去几个月收得太紧，紧很正常，所有金融机构都是理性的，遇到风险都有过激反应。行业一定要转变增长方式、经营模式，市场把投资的属性有效控制住后，房价会呈现比较平稳的态势。

  惠誉评级发布研报认为，预计未来还有一些开发商面临违约风险，如果没有超预期违约事件，地产销售可能小幅好转，市场慢慢复苏，完全恢复或至2022年一季度后。另外房企信用分化加剧，信用评级较高的企业和国企或占据更多市场份额，一些地方城投企业开始拿地，也可能取代部分民企的份额。

  保利顾投研究院发布研报认为，央行信号明确、地方落地执行，居民端信贷将迎来针对性的、差异化的改善，预计将有阶段性的松动。但央行主要是对此前偏紧的房地产信贷进行纠偏，关注首套刚需的情况，强调合理需求的释放，全面放松概率较小。目前居民房贷维持整体偏紧，预计传导至销售端仍需一段时间。

  中信建投证券房地产首席分析师竺劲认为，本轮房地产金融政策见底，但跨周期调节背景下不可期待大反转。房地产长效机制正在逐步形成和完善，人民住有所居、金融机构不发生系统性风险、地方政府财权和事权匹配、房企则有合理利润稳健经营并发挥住房供应主体作用，四者将实现平衡，最终是有利于房地产行业平稳健康发展的。而对于那些最终活下来的房企，竞争格局将改善，其生命周期也将拉得更长。

  东方证券房地产高级分析师赵旭翔认为，近期政策层面如并购贷放松等传言提振了市场情绪，央行也努力推动信贷环境改善，但整体力度有限，开发商整体仍面临多方信用的收缩。由于销售仍处于下滑阶段，并且房地产税试点会持续压制销售，所以对未来1-2 季度房企现金流改善不能预期过高，只有更大力度的需求端刺激政策才能使行业基本面有明显反转。

  天风证券发布研报认为，政策端需要从规范化的长期视角看待短期调整。站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期，供需双向的长效机制。其中供给侧金融、土地从根本上避免了房企无序扩张带来的周期波动风险，需求侧行政调控通过逆周期调节进一步稳定短周期，叠加更长视角的租赁市场建设以及房地产税等预期管理工具，随着行业结构调整和产能出清，有望迎来真正的、规范的、平稳健康发展期。

  招联金融首席研究员董希淼认为，政策仍然坚持“房住不炒”的定位，有保有压，区别对待，加强房地产市场和重点企业风险防范，确保风险处置平稳有序进行。金融是房地产市场的血脉，应实现金融与房地产良性循环。金融机构在落实房地产贷款集中度管理制度等过程中，应把握好力度和节奏，既要积极又要稳妥。

  中房分析

  行业困局之下政策见底预期升温房地产金融环境直接影响国内经济，为防范部分房企信用事件发酵可能引发行业更大的流动性风险，近期中央密集表态并释放积极信号。伴随地方配套政策出台，适度调整市场预期，后市涉房信贷总量有望恢复到常态，并稳步增长。需要注意的是，高层通过喊话引导市场预期，主要是避免对调控政策的理解及执行产生偏差，维稳意味明显，当前融资端口的破封仍是经营状况良好，资产优质企业的机会。

  从政策出台力度来看，虽然当前楼市持续承压，行业信用风险有所加大，但在面对长远发展目标，尤其“房住不炒”的长期定位导向下，需求端政策大幅松动可能性不大，维稳政策仅发力于满足合理的购房需求，而不是再次让房价起飞或市场进入躁动上涨。因此，当前房地产调控政策更多是“托而不举”，政府或具备市场再向下波动的容忍度，下一步政策着力点也会考虑新的尝试方向，例如大力发展保障性租赁住房建设等。

  市场僵局或将延长，投资、销售下行压力犹在，房企信用端危机仍未完全解除

  尽管当前房地产行业信贷政策修复正在进行，但在基本面数据及宏观经济下行持续超预期下，房企的业绩增速下滑、资金链紧绷、信用恶化和投资规模收缩是普遍现状，部分房企的经营问题已对行业产生一定影响，逆转行业局面绝非易事，重塑市场信心也仍需时日。一方面，一系列的调整短期内难以逆转房企负债端遭挤兑的局面，部分房企评级下调、流动性问题发酵下金融机构对房企房贷仍有顾虑，叠加日益从严的预售资金监管政策，房企资产端变现压力仍然较大。另一方面，按揭贷款的投放提速有利于市场的恢复，但前提依然是市场信心和预期恢复如何。在房企信用尚未恢复、房地产税试点推进等因素的影响下，购房者观望情绪加剧，房企项目的去化难度仍然较高，短期销售端仍将承压。

  重塑行业信心需要政策预期引导搭配房企积极自救于监管层而言，考虑到当前行业信用环境恶化和销售市场下行压力犹存的局面，政策仍有持续托底必要。目前的缓和动作不足以扭转消费者的信心，亦不足以减少房企负债端参与方的挤兑现象和恢复民营房企的信用水平。在房企整体融资环境依然严峻的背景下，高层在着眼于满足居民和房企的合理信贷需求的同时，还应发现市场新情况、新问题，从而提振房地产市场信心，推进市场健康发展。其中，预售资金监管执行力度加强导致的房企流动性收紧现象不容忽视，今年以来预售资金的监管趋严对房企资金周转提出极大考验，加速了房企信用风险的爆发，同样也增加了“烂尾”项目的发生几率，相关政策需要适当调整。

  从政府监管环境出发，高层应考虑采用差别化监管方式，降低信誉优良的企业监管额度，加快其监管账户资金流转，推动房企信用正循环，从而减少金融系统风险。

  于房企视角而言，面对此轮调整期以及流动性危机，房企扭转局面的根本还是在于转变经营策略。“以价换量”仍是企业加快去化的必要选项，适度缩表，降低负债，加强回款，稳健经营是当前房企最佳的应对。