[克而瑞]专题 | 以史为鉴:“房票”重启棚旧改能否再激活楼市？

  3、贵州：货币安置去库存成效显著，17年57%购房需求源自棚改

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  4、湖北：专项贷规模居全国之首，3年棚改拉动成交0.5亿平

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  5、湖南：货币化安置率远超全国均值，销售贡献率由14%升至29%

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  三、2019年棚改退潮，棚改大省、大市开工量较峰值缩水超8成

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  1、2019年棚改大省开工量同比骤降73%，2021年湘鄂黔均低于5万套

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  2、棚改急停致山东楼市速冻，2022年15城开工量不足万套

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  四、2021年京沪旧改提速激活楼市，预估拉动8%-11%住房销售

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  1、上海：成片旧改3年攻坚激活楼市，共计拉动成交近1千万平占比11%

  2019-2021年，上海成片旧改进入攻坚阶段，拆迁规模年均增速达到20%以上。尤其是2021年，上海完成成片二级旧里以下房屋改造面积90.1万平方米，受益居民4.5万户，双创历史新高。

  2022年，上海成片旧改步入收尾阶段，全年计划完成仅剩的成片二级旧里以下房屋改造面积20万平方米，主要分布在虹口和黄浦两区，受益居民1.1万户。截至6月底，上海已完成成片二级旧里以下房屋改造面积13.6万平方米，受益居民0.68万户。其中，虹口区已经全面完成，黄浦区还剩6.4万平方米，预计7月底将全部完成，届时上海将全面完成持续30年的成片二级旧里以下房屋改造工作。

  受惠于成片旧改加速推进，上海房地产市场被迅速激活，一、二手房成交连续3年放量。2019-2021年，上海成片旧改3年攻坚共计受益居民约11万户，假设不考虑需求损益，受益居民转而购买一、二手房，并按照套均住房面积85平方米测算，成片旧改共计拉动住房销售面积约935万平方米，占同期一、二手房成交总面积的比重达到11.4%。

  受此影响，2019年上海房地产市场明显转暖，一、二手房成交总面积升至2614万平方米，同比增长34%。2020、2021年，上海市场延续高热度，一、二手房成交总面积均超3300万平方米，创2017年以来新高。

  2、北京：2021年旧改提速但拆迁约束20%，拉动成交超200万平占比8%

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  03

  鉴今：规模及资金约束

  房票安置难以重振楼市成交

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  一、宜宾：受制于棚改收尾、政府财力转弱，房票舆论效应大于实际效果

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  1、房票落地滞后且范围局限，迟至6月三江新区仅两盘试点房票安置

  宜宾房票政策实际落地进度明显滞后。1月16日，宜宾发文建立房票安置制度，成为今年首个重启房票安置的城市。而在实际执行层面，迟至6月，宜宾才开始在三江新区试点房票制度，首批试点项目仅金科城、龙栖湾两盘入选。

  多项优惠叠加，房票接受度较高。对于真正需要购房的拆迁户而言，使用房票享有一定的购房优惠：其一，享受房票安置奖励，房票票面金额明显高于货币化补偿款。其二，购房可享受政府商定的价格优惠，一般在5%左右。

  首批试点两盘热销，但示范效应大于实际效果。例如首批试点项目金科城，200余套房源在2天内被房票持有者选购完毕，龙栖湾同样出现踊跃选购的情况。

  2、2020年棚改计划开工量不足万套，未来或将持续走低甚至归零

  2019年，宜宾棚改进入收尾阶段，棚改计划开工量降至9272套，同比下降46%。2020年，棚改计划开工量进一步回落至6736套，同比再降27%。2021年以来，宜宾不再公布棚改开工计划，但可以预见的是，棚改计划开工量大概率将持续走低甚至归零。

  3、财政自给率常年低于50%，2021年综合财力转弱债务率升至143%

  宜宾财政长期处于入不敷出的状态，财政自给率常年低于50%。2021年，宜宾一般公共预算收入251亿元，同比增长26%，一般公共预算支出564亿元，同比增长2%，财政自给率升至45%，同比增加8个百分点，但整体依旧维持在较低水平。

宜宾政府债务率日渐高企，叠加综合财力转弱，偿债能力大幅减弱。2021年，宜宾政府债务率升至143%，同比大增38个百分点。一方面，受限于地方财政长期收不抵支，宜宾市政府不得不大量举债，2021年政府债务余额持续提升至742亿元，同比增长28%。另一方面，政府综合财力渐有减弱的迹象，2021年宜宾综合财力跌至519亿元，同比下降6%。其中，社会保险基金预算收入同比下降49%，国有资本经营预算收入更是同比下降71%。

  二、信阳：房票拉动6月8%住房销售，但财政加速恶化使其持续性存疑

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  1、截至6月房票使用率近4成，拉动成交2.3万平占比约8%

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  2、2021年棚改扫尾，计划开工量仅2千套较高峰期骤降89%

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  3、财政加速恶化，综合财力陷入衰竭债务率飙升至216%

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  三、绍兴：房票使用权限单一致效果不佳，规模约束于棚改极限万套

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  1、房票执行效果较差，硬伤限购本区域新房、房款补足金额高

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  2、上半年棚改已开工近7千套，但规模约束下全年万套已是极限

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  3、财政自给率超80%债务率低至81%，政府综合财力强、债务可控

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  四、综述：棚改规模缩水、地方财力转弱，房票对当前销售提振有限

  对比宜宾、信阳和绍兴房票实际执行情况，不难发现以下三方面的典型特征：

  其一，棚改规模缩水是最大约束项，房票发放数量将显著受限。宜宾、信阳和绍兴棚改皆进入收尾阶段，近年来计划开工量都缩减至万套以内。即便如绍兴，2022年明显加大棚改拆迁力度，上半年已开工6742套，但在规模约束下全年万套已是极限。

  其二，地方政府综合财力转弱，房票安置较难全面推广。在地方财政长期入不敷出，政府债务率日渐高企的情况下，推行房票安置显然是有心无力。例如宜宾，2021年，政府综合财力转降6%，政府债务率持续提升至143%。又如信阳，财政有加速恶化的趋势，综合财力陷入衰竭，政府债务率飙升至216%。即便如绍兴，财政相较健康，但由于土拍市场持续转冷，还需提防政府综合财力走弱。

  其三，房票实际执行效果难达预期，对楼市拉动力有限。例如宜宾，早在1月发文建立房票安置制度，迟至6月才在三江新区试点。又如绍兴，房票仅限于购买本区域新房，叠加房票面值与房款差额较大，实际执行效果并不理想。信阳房票市场反馈较好，截至6月底，房票使用率达到39%，完成安置2.3万平方米，占6月成交比重约8%，但由于财政加速恶化，房票持续性依旧存疑。

  04

  总结：房票效果难及货币化安置

  实难扭转部分城市颓势

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  一、因中央信贷缺位房票较难在全国铺开，落地效果远不及货币化安置

  2015-2017年，棚改货币化安置加速推进，全国棚改实际开工量连续3年保持在600万套以上，货币化安置比例更是由29.9%大幅提升至60%，高峰期撬动约21.5%住房销售。这与PSL助力密不可分，2014-2017年，国开行新增棚改贷款由4086亿元持续提升至12819亿元，净增长2.1倍。

  受限于中央信贷资金缺位，预计房票安置较难在全国范围全面铺开，实际执行效果将远不及棚改货币化安置。

  二、地方财力转弱致房票执行效果打折，发放量受限且资金结算风险上升

  即便是郑州、南京溧水、绍兴这类重启房票安置的城市，实际执行效果或将大打折扣，主要涉及以下两方面因素：

  其一，房票发放数量将显著受限。一方面，绝大多数城市棚改已进入收尾阶段，全年棚改开工量万套已是极限，预示着房票潜在基数整体偏低。另一方面，在没有中央信贷资金助力的情况下，房票安置便需要地方财政资金予以补贴。但由于地方政府综合财力明显转弱，全面推行房票安置显然是有心无力，房票实际发放数量较难达到潜在基数。

  其二，基于担忧房票资金结算，房企参与积极性不高。房票相当于地方政府给房企“打白条”，房票资金结算便与地方政府综合财力密切相关。尤其是那些政府综合财力持续转弱的城市，房屋销售后的房票账面资金结算面临较大不确定性，难免影响企业销售回款进度而打击房企参与积极性。

  三、多重因素制约下房票较难扭转楼市下行预期，两类城市成交预期转降

  近期，项目停工、断贷风险不断发酵，市场信心或将再次重挫。基于担忧项目交付，潜在置业群体更加不敢买新房，市场观望情绪将愈加浓重，新房成交量或将再次转跌，行业复苏进程受阻而二次下探。

  而在中央信贷资金缺位、地方综合财力转弱等多重因素制约下，房票安置较难显著抬升潜在购房需求基数，更难以根本性扭转市场下行预期。可以预见的是，短期房地产市场依旧面临较大的下行压力，以下两类城市成交预期或将转跌：

  其一，诸如郑州、武汉、长沙这类断贷项目较多的城市，短期市场复苏进程可能被打断。基于担忧项目交付，市场观望情绪加重，新房成交或将转入下降通道。

  其二，唐山、荆州、宝鸡等多数三四线城市市场或将艰难探底，受限于市场需求及购买力过度透支，成交或将持续低位运行，去库存将是今年市场主旋律。