[中房研协]大理支持房企通过“共有产权”方式销售商品房，以释放更多置业需求

  热点聚焦

  8月1日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

  热点评析

  大理发文提出以购房者和开发商“共有产权”方式销售商品房，更多实际操作方案有待进一步明确

  大理本次政策中所提及的“共有产权”概念和传统意义上的共有产权有本质区别。传统的共有产权是购房者和地方政府共有产权，而此次则是属于购房者和开发商共有产权，此类模式可以认为是“半购半租”。此举或将发挥稳定购房者情绪的作用，前期不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，即意味着双方前期共同承担房产风险。

  以购房者和开发商“共有产权”方式销售商品房模式体现了住房领域的创新内容，有助于缓解相应的担忧情绪，进而促进相关住房需求的释放，提升楼市活跃度。但值得注意的是，本次共有房计划的具体实施细则仍未公布。在实际操作中，首先，共有产权房如何界定？由于房企和购房者都持有部分产权，那么双方应如何办理房屋产权证？其次，交易过程中的银行贷款该如何办理？是否按照一半的房价作为总房价？抵押关系又是什么？最后，在剩余产权的后续转让过程中，剩余产权应如何购买？回购剩余产权的具体价格又由谁来定？以上一系列的问题恐怕为后续执行工作留下众多难题，但这些问题皆与购房者和开发商密切相关， 后续相关方案需要进一步的细化和完善，确保该政策有效落地。

  多个城市打破传统政策调控手段，发布创新型举措以释放更多职业需求

  在大理发布新政之前，深圳某企业发布了“青年人才共有房计划”，提出青年人才与企业共有产权，三年后可相互回购。三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”；如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权，确保青年人才置业无忧，安居乐业。

  除了这类房企“共有产权”模式，今年多个城市打破传统政策调控手段，发布创新型举措，从支持多孩家庭、鼓励投靠养老、一人购房全家帮、租赁破限购、鼓励团购批量购房等方面维稳市场，促进刚需和改善型住房需求释放。预计短期内仍将有更多地方发布创新型政策，释放更多置业需求。

  政策面持续宽松之下，地产基本面仍承压和市场预期低迷

  近几个月以来，尽管各地积极出台刺激性调控措施，政策发布频次高，但市场对优化政策敏感性较弱，效果还不明显，从目前对中国经济和楼市的预期和看法来看，市场相对悲观的情绪比较浓厚。尤其是当前国际环境更趋复杂严峻、国内经济下行压力加大削弱收入预期、房企债务违约事件和业主集中停贷事件干扰市场信心、疫情反复影响购房者看房和政府供地节奏等多因素共振下，给楼市带来了严重的冲击，地产基本面表现仍旧承压。由国家统计局最新数据显示，行业主要指标依然呈现加速探底态势，6月以来房地产销售初现回暖迹象，但复苏基础不牢固，整体压力不容忽视。因而，从紧迫性和必要性上来看，更大力度的房地产托底政策亟待出台。

  “稳增长”“稳地产”诉求加强，供给端救市政策可期

  房地产对经济金融稳定、就业稳定、财政收支平衡有重要影响。行业政策只有更加精准发力，才能采取有效的措施稳定预期，确保经济向上向好的趋势不致于逆转。从7月28日的中央政治局会议对下半年行业发展的定调来看，“稳定”置于楼市首位，而稳地产着眼“保交楼”目标，在中央支持下，保交楼的问题可以在更高层面分门别类来解决。此外，在改善房企和居民对于行业预期方面，后续需要出台更多的供需两端优化政策。需求侧，过去那些限制改善型需求的政策应尽快取消；而供给端应进行相应的措施配套，要从根本上解除房企流动性危机，具体可以从房企贷款支持力度的加大、预售资金监管的优化、三道红线和贷款集中度管理制度的适当放缓等方面入手。