导语

  政策效果或不及2014-2016，后续税费减免、限价限购限贷均有优化空间。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  8月31日，央行、金监局发布三条新政，将首付比例下限调整为首套20%、二套30%，二套房贷款利率下限调降为LPR+20BP，指导下调存量房贷利率，同日国务院提高扶老育幼三项个税专项附加扣除标准。这些政策力度如何？会带来哪些影响？后续政策还有哪些调整空间？

  01 限购城市首付比例下调空间打开
二套房利率加点收窄40BP利好改善

  8月31日，央行、金监局调整优化差别化信贷政策，主要涉及下调首付比例和二套房贷利率两方面。具体来说：第一，首付比例下限统一调整为首套20%、二套30%，不再区分地区限购与否。对于不限购城市而言，原本执行的就是这一标准，新政并没有边际放松，而对于限购城市而言，首套、二套的首付比例下限与之前相比都下调了10个百分点。

  这意味着，多数核心一二线城市首套、二套房首付比例都有了下调空间。比如杭州、厦门、苏州、南京等二线城市现行首套、二套最低首付比例为30%、40%，一线城市普遍更严格，北京、上海首套房最低首付35%，二套（非普）更是高达70%-80%。大部分弱二线和三四线城市已经调整到位，新政没有实质性影响。据我们统计，2022年以来，包括太原、贵阳、东莞、惠州在内的至少102个城市官宣下调首套房最低首付至20%，当然，还有更多的城市没有明确发文，但已经落地实施。

  第二，二套房利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP，即加点收窄40BP。按照贷款200万元等额本息30年计算，加点调整后每月可少还478元月供，累计利息总额减少约17万元，购买二套房还贷压力将有所减轻，利于改善性需求释放。

  需要说明的是，以上两项政策，相当于中央给地方政策工具箱加筹码，至于是否启用、怎样启用，最终取决于地方。类比于之前限购城市首付比例下限是30%、40%，而上海一直实行的是首套35%、二套普宅50%非普70%的标准，另外上海二套房贷利率加点为105BP，也高于60BP的原全国下限。

  我们推测，二线和三四线城市将快速响应，首付比例、二套房贷利率应降尽降至全国下限，一线城市中，市场承压已久的广州、深圳更有调整动力，而具有风向标意义的北京、上海松绑更趋谨慎，预计信贷政策小步微调。

  02 存量房贷降息
提高个税抵扣额度意在减负担促消费
但前者覆盖人群有限

  8月31日，央行、金监局发文，指导下调存量首套住房贷款利率。9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

  不过，这与市场所期待的首套二套普降、拉平存量新增房贷利差，还存在明显差距，政策受益人群也比较有限。具体来说：①首套约束，本次新政适用范围只限于首套房，二套存量房贷款利率暂时不会有变化；②加点调整约束，举例来说明，张三于2021年6月在广州买首套房，贷款利率为LPR+100BP，而当时广州最低的利率为LPR+80BP，那么新政后张三的存量房贷利率最多只能下调20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限，与现在广州LPR+0BP的新增房贷利率比，利差依然高达60BP。更何况像张三这样的加点高于城市标准的情况并非常态，多限于信贷资金紧张或个人信用资质欠佳时的溢价，多数人当时购房利率是按照LPR+80BP计，那么新政后存量房贷利率并不会发生改变。

  同一天，国务院提高扶老育幼三项个税专项附加扣除标准。3岁以下婴幼儿照护专项附加扣除标准，由每个婴幼儿每月1000元提高到2000元；子女教育专项附加扣除标准，由每个子女每月1000元提高到2000元；赡养老人专项附加扣除标准，由每月2000元提高到3000元。

  存量房贷降息和专项附加扣除标准提升，旨在减轻居民负债压力和纳税负担，进而释放购买力，促进包括住房在内的各类消费。

  03 政策效果或不及2014-2016
后续税费减免、限价限购限贷均有优化空间

  8月末，认房不认贷、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地，我们依稀可以从中看到2014-2016救市政策的影子。2014年9月30日，二套房贷款实行认贷不认房，2015年3月30日，调降二套房首付比例下限至40%。2015年9月30日，不限购城市首套房最低首付比例调整为不低于25%。2016年2月1日，不限购首套首付比例下限降为20%，二套降为30%。轮番政策刺激下，房地产市场轮动复苏，2014年四季度，一线城市房地产市场率先回温，2015年，二线“四小龙”和中西部城市市场渐次回暖，2016年，三四线城市全面转暖。但旧药或许难解新疾，与2014年相比，一方面，行业环境天翻地覆，城镇化率减速换挡、人口出生率下行、老龄化日益严重、住房刚需趋于饱和已是不可回避的事实，行业再难回到往日高速增长轨道。另一方面，居民风险偏好下降、收入和房价增长预期羸弱，无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间，还是降利率减轻居民负债，只有在稳定的收入增长预期和房价上涨（至少不下跌）预期下，才能真正转化为有效购房需求。在经历3年疫情后，居民风险偏好下降，缩减开支、提前还贷均是体现，唯有稳住预期，让人民有更多获得感安全感，方能终止居民缩表，促进住房等消费。

  如果本轮政策实施效果不理想，后续还可能出台的政策有：第一，交易税费减免，比如减征免征契税，又比如缩短增值税和个税的免征年限，由5年调整为2年；第二，限价放宽乃至取消，让住房价格回归市场化；第三，限购政策局部调整，二线城市进一步松绑甚至全面放开，一线城市精细化调整；第四，限贷政策尚存松绑空间，比如认贷不认房，贷款已结清的情况话无论是否有房，再购房都可享受首套房优惠政策。