近日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（下称“行动计划”），提出实施新一轮农业转移人口市民化行动、潜力地区城镇化水平提升行动、现代化都市圈培育行动、城市更新和安全韧性提升行动等4项重大行动、19项重点任务及有关政策措施。新型城镇化战略是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手。这一行动计划的发布将会对我国下一阶段经济和社会发展产生深远影响，随着我国新型城镇化的深入实施，我国房地产高质量发展还有相当大的空间。

  一、新型城镇化是扩内需的重要抓手，预计未来5年有望拉动8000多亿元新增消费需求和4万亿元的新增投资需求

  当前，我国经济正处于转型发展的关键时期，由过去的高速增长阶段逐步转向高质量发展阶段。今年二季度我国经济增速略低于市场预期，实际GDP同比增长4.7%，较一季度下行0.6pct，反映出我国经济在修复进程中需求仍待提振。而推进新型城镇化是我国经济发展和扩大内需最主要的潜力所在，是实施扩大内需战略和深化供给侧结构性改革的黄金结合点，有利于促进实现更高水平的供需良性循环和动态平衡，为构建新发展格局、推动高质量发展提供有力支撑。

  充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力体现为投资与消费两个方面，提升城镇化发展水平，伴随而来的将是基础设施扩容、产业发展提质以及公共服务增效等，意味着更大的消费和投资需求。至2023年末，我国常住人口城镇化率为66.16%。《行动计划》提出：经过5年的努力，即到2029年，常住人口城镇化率提升至接近70%。也就是未来5年城镇化率将提升近4个百分点。根据国家发改委的测算，我国城镇化率提高1个百分点，可以新增2000多亿元的消费需求，可以拉动万亿元规模的新增投资需求。预计未来5年有望拉动8000多亿元新增消费需求和4万亿元的新增投资需求。

  二、新型城镇化将农业转移人口市民化作为首要任务，预计在这一过程中可以带动新增居住需求超150亿平方米

  《行动计划》提出了四大重要行动，把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化首要任务，强调了深化户籍制度改革，要求健全常住地提供基本公共服务制度，稳步实现基本公共服务由常住地供给、覆盖全部常住人口。促进农业转移人口在城镇稳定就业，保障随迁子女在流入地受教育权利，完善农业转移人口多元化住房保障体系，并且逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利，扩大农业转移人口社会保障覆盖面，全面落实持居住证参加城乡居民基本医疗保险政策等。此前发布的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》也明确提到“加快农业转移人口市民化”，并将其作为“健全推进新型城镇化体制机制”的关键环节。

  根据国家统计局发布的最新数据，2023年末中国大陆的常住人口总量为140967万人，其中城镇常住人口为93267万人，乡村常住人口为47700万人。当城镇化率提升1个百分点，将带动14097万农业人口进入到城镇，如果按照人均居住面积30平方米计算，将带动约42亿平方米的城镇新增居住需求，当城镇化率达到70%，将带动城镇新增居住需求超150亿平方米。当然解决农业人口市民化的居住需求更多的是通过保障性租赁住房、保障房以及商品住宅，更多为他们提供一张床、一间房。当前我国房地产供求关系发生重大变化，主要体现在有效需求不足，大量农业人口市民化将促进城镇新增居住需求，这将有利于全国房地产加速去库存，加快构建租购并举的住房制度，加快推进房地产向新发展模式转型。

  三、新型城镇化人口将向都市圈进一步集聚，“轨道上的都市圈”将改变房地产发展格局，TOD大有可为

  《行动计划》提出，依托中心城市辐射带动周边市县共同发展，培育一批同城化程度高的现代化都市圈，推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。

  轨道交通是现代化都市圈发展不可或缺的基础设施，《行动计划》提到要稳步推进都市圈轨道交通网络建设。这对于促进区域经济协调发展、提升居民生活质量、实现可持续发展具有重要意义。在这一过程中，围绕着轨道交通站点进行的综合开发（TOD）将大有可为。TOD模式通过以公共交通站点为核心进行土地开发，有助于形成高密度、混合用途的城市布局，减少城市无序扩张，提高城市土地利用效率。TOD模式将促进区域经济一体化，有助于打破行政区划限制，推动都市圈内的资源共享和经济联动，加强区域间的联系和协作，提升整个都市圈的竞争力。TOD模式有助于实现城市更新和再生，作为城市更新的重要模式，通过公共交通投资带动旧城区和郊区的复兴，从而促进城市空间的优化和再开发。最后随着城镇化进程的加快，TOD模式为应对人口增长、资源进展和环境压力等挑战提供了有效的解决方案。可以说在新型城镇化推进过程中必然会形成现代化都市圈，轨道交通在这一过程中将起到至关重要的作用，而TOD模式对于推动城市可持续发展、提升城市竞争力和改善居民生活质量具有重要作用和意义。

  四、新型城镇化要深入实施城市更新行动，加快推进“三大工程”，建立可持续的城市更新模式

  《行动计划》提出，实施城市更新和安全韧性提升行动。以人口规模大密度高的中心城区和影响面广的关键领域为重点，深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等“里子”工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市。重点任务包括推进城镇老旧小区改造，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，加强城市洪涝治理，实施城市生命线安全工程、推进绿色智慧城市建设等重点任务。

  城市更新是提高城镇化质量和水平的重要手段。当前我国正在稳步推进城市更新，政策体系也在逐步完善中。但是，需要认识到城市更新面临着资金投入大、项目周期长、经济效益平衡难等痛点，相关的创新政策仍待加强，其中投融资模式的创新尤为关键。这也是二十届三中全会提出：要建立可持续的城市更新模式。可持续其中很关键的点就是要实现经济可持续。《行动计划》提到：加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等支持力度；中央财政城镇保障性安居工程补助资金对符合条件的保障性住房、城中村改造项目予以积极支持。地方政府专项债券支持符合条件的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造项目。支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。建立可持续的城市更新模式和政策法规，落实相关税费优惠减免政策。研究完善城市更新的土地和规划政策，允许土地用途兼容、建筑功能混合。可以说，通过中央财政、地方政府专项债、基础设施REITs、税费减免、土地复合利用上充分保障城市更新的深入推进，这些目标都在于建立可持续的城市更新模式，相信随着这些支持和举措的深入落地，将推动我国城市更新进入新阶段，促进城镇化质量和水平的全面提升，为实现经济社会的高质量发展提供有力支撑。