在楼市整体呈现低迷态势之际，上海翠湖天地6期项目的认购境况堪称“奇迹”。

  刚刚过去的周末，位于上海黄浦区新天地板块的翠湖天地6期项目迎来了超300 组客户认筹，并触发积分摇号机制。

  此次翠湖天地 6 期的预售均价达21万元/平方米，堪称当下上海公寓类新房价格之最。

  该项目推出了108 套超高层住宅，最低总价7500万元起，最高总价约3.5亿元，总价超过1亿元的房源共计29套。

  该项目代表着上海乃至全国楼市天花板水平，充分证明核心优质地段与优质产品依然是高净值人群资产配置的重要抉择，也为低迷的市场注入了一剂强有力的强心针。

  与此同时，存量房贷利率下调的消息已声嚣尘上。在此背景下，上海楼市在9月仍呈现出复杂多变的态势。

  上海豪宅市场亮眼

  此次翠湖天地6期推出了一栋总高180米的超高层住宅，待建成后将成为浦西最高住宅，其总货值约119.79亿元。

  依据一房一价表显示，单价最贵的一套为28.5万元/平方米，总价约3.556亿元；总价超过3亿元的有4套，处于1亿至3亿元区间的有25套，0.75亿至1亿元的有79套。9月21日，该项目认筹结束，超300组客户参与其中。

  翠湖天地6期的平均价格为21万元/平方米，相较于翠湖 5 期涨幅约为27.3%。此超高层住宅的面积区间跨度较大，可分为三个区间段：35 层以下的最小面积达435平方米，最大为465 平方米；36 楼以上则是约1200平方米左右的复式产品；中区以上为700平方米的大平层；低区为470平方米左右的平层。37层以上的大平层面积在683至726平方米之间；42 层以上为空中复式大宅，最小面积为1069平方米，最大面积可达1399平方米。

  早在8月份，上海豪宅市场表现就极为亮眼，“日光”现象频繁涌现。

  8月17日，位于上海黄浦区董家渡板块的融创外滩壹号院二期再度开盘，110套房源在一小时内便宣告售罄，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率达到了100%。同日，普陀区的越秀苏河和樾府也在2小时内成功销售了124 套房源。

  8月29日，徐汇区的中海领邸玖序2期开盘，仅用32分钟便实现了120套房源的全部清盘。该项目自6月28日首次开盘以来，热度始终居高不下，两次开盘均以售罄告终，累计销售额近100亿元。

  从越秀苏河和樾府到融创外滩壹号院2期，再到徐汇滨江的中海领邸玖序，一个个豪宅项目开盘即售罄，充分展现出上海豪宅市场强大的购买力。

  这种“日光”现象的背后，实则是人们对资产确定性的需求。58安居客房产研究院院长张波指出，在经济下行的大环境下，豪宅作为避险资产，成为为数不多的选择之一。

  目前，翠湖四期和五期的二手成交单价在25万元左右，与翠湖天地6期仍存在不小的倒挂差距。

  安居客数据显示，今年8月，上海新建商品住宅市场成交面积Top10项目中，单价超10万元/平方米的楼盘占据了四个之多。其中，董家渡板块的融创外滩壹号院以17万元/平方米的均价成交3.35万平方米，位居上海当月新房成交量榜首。

  2024年1~8月，总价2500万元以上的豪宅，上海共网签了2641套，并且还有相当数量的成交正在陆续网签。若再加上8月成交的263套，那么前8个月的战绩已接近3000套。即使在7至8月的传统淡季，上海豪宅也是入市必抢。

  豪宅不断增加的供应量，仍然能够被市场迅速吸收，购房者们几乎是“有多少买多少”。

  两级持续分化

  不过，海楼市两极分化也愈发明显。

  尽管在近期的70城房价中，上海新房房价屡创新高，但是8月成交量却是止不住地下滑，同时呈现两极分化态势，即市区红盘“不愁卖”，郊区楼盘“卖不动”。

  克而瑞数据显示，9月新房明显不及去年同期。从数据层面来看，2024年8月，单价10万元/平方米以上的项目成交面积为13.08万平方米，环比上升61.34%，而上海2024年前8个月全市成交面积较去年同期下降约32.82%。

  二手房方面，8月上海二手房成交量环比下跌约12.25%，二手房市场 “以价换量” 也难以拉动成交，量价齐跌，市场颓势尽显。截至9月18日，上海二手房成交7996套，日均仅444套，受台风天气影响，9月16日的成交更是仅55套。9月二手房很有可能会跌入1.5万套以下。

  如此看来，当前上海楼市依然面临去化压力。

  张波表示，“上海楼市的现状反映出市场的复杂性和不确定性。存量房贷利率下调是一个积极的举措，但要真正激活楼市，还需要综合考虑多种因素。对于购房者来说，现在需要更加理性地看待市场，根据自己的实际需求和经济状况做出决策。”