点击查看完整版报告：[易居研究院]全国住房城乡建设工作会议精神学习—政策解读和市场影响

  2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。此次会议明确奋力推进住房城乡建设事业高质量发展的工作导向。本报告重点分析2025年住房和城乡建设工作部署，更好把握工作方向和工作重点。

  一、把握三个“更加”的重心

  此次会议明确，2025年要更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患。住建部提及三个“更加”，对于我们了解工作重点、重心以及发力点非常关键，其涉及经济、民生和风险三大领域。

  1、更加释放稳增长巨大潜力

  此次政策明确，更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力。在三个“更加”中，释放稳增长巨大潜力的表述排在第一位，对于更加明确房地产的角色和定位非常关键。从房地产的角色定位来看，过去提及过“国民经济支柱产业”、“人民性政治性”、“示范性”等表述。当前该新提法其实说明，房地产业要在稳经济增长方面发挥作用，尤其是要通过激发潜力来进行。对于释放稳增长巨大潜力方面，此前关于新型城镇化的政策表述中也有，这都对我们深入理解房地产业的角色定位有积极作用。各地站位和格局要高，要站在2025年的工作部署和导向理解房地产业的定位和功能。

  2、更加改善民生

  此次政策明确，更加有力保障和改善民生。这也体现了房地产工作的重要导向，即要惠及民生。如果第一个“更加”是从经济发展角度进行的，那么第二个“更加”则是从民生角度进行的。从民生角度看，后续在房价稳定、购房权益保护、城中村改造、保障房建设等方面应该持续发力。

  3、更加防范风险隐患

  此次政策明确，更加系统防范化解风险隐患。对于该表述，应注意用词的变化，即不是“风险”，而是“风险隐患”。换句话说，“风险”的内涵和外延明显扩大了。我们应结合2024年出现过的风险隐患问题进行分析，包括房屋安全问题、燃气管道问题、建筑施工安全问题等。要全方位理解风险隐患，真正促进对风险隐患的系统排查、系统诊断和系统防范。

  二、把握止跌回稳的两个方向

  此次会议明确，持续用力推动房地产市场止跌回稳。该表述深入落实中央经济工作会议精神，成为2025年房地产五项工作的首要任务和最关键任务。住建部对做好止跌回稳工作落实了两项重要抓手，涉及需求端和供给端，且均强调了“着力”。

  1、着力释放需求

  此次政策明确，着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。

  从需求释放的工作部署来看，重点明确了三个方向，即落实好购房方面的各项政策、发挥好住房公积金作用、加力实施城中村和危旧房改造。该政策表述比较大的变化是，关于住房公积金的提法明显单列，也就意味着2025年住房公积金的政策会持续发力，是各地要明确的重点方向。而包括既有的购房政策以及城中村改造扩围等内容，也将是2025年持续坚持和推进的内容。

  2、着力改善供给

  此次政策明确，着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。

  从这里可以看出，供给端从商品房、保障房两个层面发力。单纯就排序来看，就说明商品房的工作要比保障房的工作更需要重视。另外从商品房的工作来看，也和过去发生重大的变化，即从增量转向了存量。此类重视程度和重心的变化是非常关键的，是我们精准把握房地产工作、排好相关次序非常重要的内容。同时在保障房领域，要把握“增加保障性住房供给”和“配售型保障房要加大力度”，这也是在2025年力度增加的方面，要重点关注的住房产品。

  三、做好新模式的五项任务

  此次政策明确推动房地产发展新模式。房地产发展新模式是最近三年持续强调的内容，也是房地产企业在止跌回稳和转型中要重点把握的方向。此次明确五项重点工作，涉及供应、要素、销售、安全和秩序等内容，是我们精准把握工作方向和有序推进工作的重要抓手。

  1、完善住房供应体系

  此次政策明确，着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。

  从住房供应体系的内容来看，强调了保障房和改善性住房的供给。其中保障房建设方面的思路具有延续性，也是“市场-保障”体系中持续推进的工作内容。同时，要重点关注“改善性住房”的相关表述。2024年对于改善型需求，更多是从需求端或购房端入手。但是目前比较明确提及改善性住房的供给，尤其是和好房子进行结合。我们认为，相关房企要积极研究一系列涉及改善型住房的拿地和开发投资等内容，持续优化产品设计。这也是房地产发展新模式5项工作的首要内容。

  2、推动建立要素联动性机制

  此次政策明确，推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。

  关于要素联动新机制，核心点是要把握各地住房发展规划和年度计划，这对于后续“人房地钱”的要素安排具有非常重要影响。各地尤其是要深入研判2025年人口变化和购房需求变化等情况，更精准促进房地产各要素的匹配。另外需要重点关注一句新提法，即“促进房地产供需平衡、市场稳定”。换句话说，在2023年房地产供求关系发生重大变化以来，这也是比较明确2025年供求关系的工作方向，即促进供需平衡。这也是止跌回稳后非常重要的市场行情特征。

  3、大力推进销售制度改革

  此次政策明确，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。

  该表述比较新，也是三中全会以来部委非常直接明确的政策落实。三中全会明确，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。此次住建部非常明确提出大力推进商品住房销售制度改革，也就意味着预售制度在2025年会有较大调整。当然调整方向既包括现房销售，也包括预售资金监管。从购房者最为关心的角度看，现房销售的认可程度比较高。当然要把握好“有力有序”的标准。

  4、建立房屋安全管理制度

  此次政策明确，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。此次明确房屋安全管理制度内容，进而说明房地产发展新模式方面，要注重安全方面的系统工作。关于这方面，2024年房屋养老金制度改革已经有了非常明确和清晰的表述，各地工作也在积极推进，尤其是在房屋体检工作上。当然，最为核心的内容是，各地要密切做好2025年房屋体检工作和信息整理，以为房屋安全管理提供更为精准的数据和资料。

  5、整治房地产市场秩序

  此次政策明确，完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。对于该表述，要格外关注的一个词是“市场秩序”。这也是各地销售端等领域要重点关注的地方。2024年房地产止跌回稳态势下，关于市场秩序方面的整治相对弱化。但反过来，随着市场升温，一些市场乱象会进一步出现，比如说近期广州已经明确严管零首付等违规操作，并做了风险提示。这就说明，房地产市场秩序的整顿既是常态化工作，也是房地产发展新模式的重点任务之一。

  四、大力实施城市更新

  此次明确大力实施城市更新，并提出了五项重点工作，分别包括：城市体检、可持续模式、重点项目、管理新模式以及数字住建等内容。这里对相关工作进行重点分析。

  1、明确城市体检的重要性

  此次政策明确，坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。坚持问题导向，查找人民群众身边的急难愁盼问题；坚持目标导向，找出影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项，体检出的问题就是更新改造的重点。

  此次政策对于体检工作落实了非常清晰的定位，即其是城市更新的前期和基础性工作。尤其明确了问题导向和目标导向，既要关注人民群众急难愁盼问题，也要找出城市发展短板和弱项问题。从2025年工作重点来看，要结合城中村改造、危旧房改造、燃气管道更换、文保项目保护、新型基础设施建设等领域而进行。同时建议各地要重点关注2025年体检工作和体检情况，并据此研究更有针对性的城市更新工作内容。

  2、建立可持续的城市更新模式

  此次政策明确，深化城市建设、运营、治理体制改革，建立可持续的城市更新模式和政策法规。

  从这里可以看出，后续城市更新方面，要重点关注体制改革、模式建立和政策法规体系建立。1）体制改革方面，会进一步结合新一轮城市发展要求，落实建设、运营和治理体制。鉴于当前城市运营机制发生了变化，后续准公共类的项目运营将持续鼓励民企和社会资本介入，对于更好推进城市建设和发展具有积极作用。2）可持续的城市更新模式是三中全会明确的重点方向，当前各地要持续推进相关工作，尤其是在资金平衡等方面落实有关工作，各地在用地、规划等方面应落实优惠政策，确保可持续性。3）对于政策法规的体系建立，目前一些城市已经在积极推进，也有较多的地方版本。比如说针对城市更新中的消防安全等问题，各地积极对法律法规做出规范和补充。又比如针对城市更新的个性化需求，落实了更为宽松和易于操作的政策。此类内容后续都可以上升为更高规格的政策法规体系之中。

  3、谋划城市更新15项任务

  此次政策明确，谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，基本完成已排查出老化燃气管道的更新改造任务，基本消除县级城市建成区黑臭水体。持续实施完整社区建设、既有建筑改造利用和老旧街区更新改造、地下管网管廊建设改造、建筑市政基础设施设备更新、城市生活垃圾分类、口袋公园和城市绿道建设、公园绿地开放共享、城市居住区养老服务设施和儿童友好空间建设等民生工程、发展工程。鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

  这段政策表述非常详细，概括了15项城市更新的重点任务，有助于我们分类分层次理解工作要点。1）要做好三项工作的收官任务，即包括：符合条件的涉及城镇老旧小区改造、老化燃气管道更新、黑臭体水治理的相关工作。这也意味着最近几年此类工作已取得了丰富成果，也取得了较好成绩。应该在十四五阶段做好收官工作，以更符合城市安全和韧性等工作要求。2）2025年要重点做好11项工作，涉及：完整社区、既有建筑改造、老旧街区改造、地下管网建设、市政设施更新、垃圾分类、口袋公园、城市绿道、绿地开放、养老设施、儿童友好空间等有关工作。此类内容覆盖住区、社区和城区，也是持续提升城市居住品质的重点领域。3)原拆原建已列为2025年的探索性工作，这个是重点。此次明确鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。这也就意味着各地在原拆原建工作方面会发力。2024年各地已经有了成功的案例和经验，最为典型的即是浙工新村的项目。后续原拆原建工作推进，要把握好住户的多元化多样化诉求，更好找到利益平衡点和痛点，有序推进相关工作。

  4、构建城市管理新模式

  此次政策明确，构建城市管理新模式，完善“一委一办一平台”，推动城市管理融入基层治理，形成智慧高效治理新体系，提高城市管理科学化、精细化、智能化水平。

  该表述充分说明，各地在城市管理方面，将构建新模式，其对于城市治理方面也有非常重要启发。从此类管理新模式的表现看，平台化管理、智慧化管理及加强基层治理的工作非常关键。建议各地物业企业等要加大对此类政策的研究、吸收和消化，因为后续城市管理将更好融入到基层治理领域，自然和物业管理工作有较好结合。2025年各大物业企业转型过程中，应加强对此类科学管理方式的学习及理解。

  5、推进数字住建工作

  此次政策明确，以“新城建”为引擎打造高水平“数字住建”，系统推进数字家庭、智慧住区、房屋建筑管理智慧化、城市运行管理服务平台、智能化市政基础设施建设改造等任务，全方位提升数字化、网络化、智能化水平。

  数字化或数字建设一直是最近几年持续发力的工作。此次明确要打造高水平的“数字住建”，对于理解2025年的工作方向和发力点非常关键。1）总体要求就是要开展新城建的建设，并作为引擎。“新城建”是以技术创新驱动为核心，以信息网络应用为基础，基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设的简称。这就要求各地重点关注基础设施建设的重点方向，并和数字住建等工作紧密结合。2）从抓手来看，主要包括数字家庭、智慧住区、房屋建筑管理智慧化、城市运行管理服务平台、智能化市政基础设施建设等。以房屋建筑管理智慧化为例，最近两年关于房屋安全的问题较多，客观上要求后续加强智慧化管理。比如说在电动车自燃等安全事件后，各地已积极加大相关技术的应用，对于房屋安全管理具有非常重要的作用。