[克而瑞]多城市土地供应“量减质降”，关注9月热点城市拿地机会

  在经历二季度土地市场的狂欢后，近两月土地市场在调控收紧、各城市减缓优质土地供应的影响下表现较为平淡，其中调控政策效果显现的8月份不仅成交量价环比下滑，溢价率也在上月的基础上进一步走低。不过，上海、厦门、徐州等城市仍有板块、区域甚至全市单价地王出现，在此支撑下，典型城市地价仍在持续上行。随着政策的进一步收紧，各城市土地供应节奏也发生了变化，为了准确预判接下来土地市场的走势，下文中我们将结合近期供地规模、供地质量和政策导向等指标进行综合分析，对企业接下拿地提供可行性的建议。

  01供地规模

  中西部二线土地供应规模急剧下滑

  8月供应量环比再降6%

  进入下半年以来，大部分城市推地节奏逐渐放缓，全国土地市场供应量较前几个月也有所减少。以8月份来看，全国土地市场挂牌量为24978万平方米，较上月下降了6%，和去年同期相比更是下滑了2成以上。值得注意的是，1-8月全国土地市场累计供应量也不及去年同期，同比下滑了2个百分点，而在7月份则累计同比增长了0.4%。 

  分能级城市来看。一线城市仍然保持着较快的供地节奏，本月土地供应量达到485万平方米，较上月再增24%，主要得益于广州本月供应量大增，挂牌土地量达到349万平方米，较上月大增192%。三四线城市土地供应量和上月相比变动不大，仍在20000万平方米以上，但和去年同期相比减少了2成，累计同比变动也由正转负，在大多数城市住宅市场持续萎靡的影响下，预计全年土地供应量将不会超过去年。 

  二线城市土地供应量减少最为显著，本月挂牌规模仅有4474万平方米，是今年2月份后首次回落至5000万平方米以下。供应量的下跌主要是由于上月作为供地主力的城市土地供应量急剧减少，如重庆、西安、贵阳、昆明等城市本月土地挂牌量较上月的降幅均在50%以上。虽然中西部二线土地供应量明显减少，但天津、南京、杭州等热点城市在于本月均推出了多宗土地入市，其中天津、南京的供应量表现最突出，均在300万平方米以上，较上月明显增加。

  02城市分化

  “三稳”目标下少数城市仍在加大土地供应

  以遏制地价进一步上涨

  在CRIC重点监测的30个一二线城市中，有18个城市供应节奏放缓，8月土地挂牌量不及上月。成交量下滑的城市中多为上月挂牌量较高的中西部城市，如西安、长沙等上月土地挂牌量在400万平方米以上的城市，本月土地供应量都急剧减少，跌幅都在4成以上，尤其是西安，本月供应量仅为70.5万平方米，还不及上月的十分之一。由于中西部城市向来是二线城市的成交主力，在8月供应规模明显减少下，预计9月份二线城市成交体量也会明显下滑。 

  但也有一些城市在8月份加大了土地供应量。典型城市有天津、广州、南京，这些城市在8月份的土地供应量均超300万平方米，环比7月份涨幅基本在200%以上。值得注意的是，这些城市基本上均是近期地市、楼市均比较火热城市，供应量的明显增加除了由于供地节奏的变化外，也和近期住建部强调“三稳”目标、要求供需矛盾的热点城市增加土地供应有关。在此调控目标的要求下，宁波、合肥、上海等热点城市虽然本月挂牌量有所减少，但降幅都相对较小，整体供应量仍然维持在较高水平。

       03供应结构

  优质地块占比进一步下降

  仅广州、南京、杭州等少数城市优质土地占比较高

  自7月以来，南京、宁波、东莞、无锡等热点城市调控相继升级，这些城市的土地供应结构也发生了一些改变，特别是优质用地的入市节奏有明显的变化。由于本月重点监测城市主力供应城市来自地价普遍较高的长三角和珠三角区域，我们以高总价（出让总价超过15亿元）的土地幅数占比和高单价（起拍单价超过1.5万元/平方米）的土地幅数占比来看，8月份出让地块中高总价地块占比为8%，较7月份下降了0.7个百分点；起拍单价超过1.5万元/平方米高单价地块的比例也较7月份有所减少，环比也下降了0.1个百分点。这说明了虽然如南京、杭州等热点城市供应增多，但优质土地的供应并未随之增多。

  具体到城市来看。由于各城市供地区域逐渐向地价比较低的非热点区域转移，本月各城市供应的优质土地占比大多都呈减少趋势，占比基本都在10%以下。仅有广州、杭州、苏州、南京、无锡等东部典型城市优质地块占比相对较高，比例在2成以上。 

  其中，广州推出的优质地块幅数最多，起拍总价在15亿元之上或起拍楼板价在1.5万元/平方米以上的地块合计有16宗，除增城、从化等以往主力供应区域外，越秀、番禺、花都等供应较少的区域也有宅地推出。其中，最值得关注的当属位于番禺的广州南站片区地块和大学城地块，片区内住宅用地向来较为稀缺，新房供应相对紧缺，整体素质相对较高。 

  南京和杭州在本月也有多宗优质土地推出。特别是南京，江北新区核心区及主城区有多宗优质土地即将入市，特别是江北新区核心片区宅地，几乎无配建，毛坯限价也在3万元/平方米以上，留存利润空间较为充裕；另外，这些地均采用新的土拍新政，无“竞人才房配建”，最高溢价均在15%左右，拿地成本压力也不大，可重点把握拿地机会。杭州本月供应量也大增，滨江、西湖、拱墅、江干等主城区也在本月恢复了普通商品宅地供应，9月可重点关注。

       4市场预判

  高溢价地块向少数城市集中

       建议重点关注广州、南京、杭州的拿地机会

  近两月中央不断强调“房住不炒”，部分热点城市被住建部约谈、“三条红线”融资政策的明确，均预示了接下来热点城市跟进收紧政策的可能性较大。在政策收紧的大环境之下，土地市场供应端已率先出现变化，近两月土地供应量接连下滑，特别是二季度市场热度高企的二线城市，8月挂牌量再刷新今年3月份以来的新低；优质土地的供应比例同样也在下滑，如上海、宁波等城市均减少了优质土地入市数量，8月份土地供应质量明显不及7月。在上述因素的叠加影响下，预计9月份溢价率将会延续前几个月小幅走低的趋势，高热地块数量或进一步减少，并进一步向少数热点城市集中。 

  虽然大部分城市“量减质也降”，但也有杭州、南京等少数城市仍有多宗优质土地入市。因此，在接下来的土拍中，结合各城市的供地规模、供地质量等方面来看，有以下两类城市值得房企关注：最值得关注的仍属广州、南京、杭州等供应量相对较高的一二线城市。为了配合调控稳定市场，这些城市依旧保持了较大的供地规模，其中也不乏多宗素质较佳的优质地块。接下来布局优质区域的机会较多。不过，需要注意的是，这些土拍热度较高的城市虽然供应量相对较大，但优质地块的竞争一直比较激烈，企业拿地还是需要仔细测算利润空间，避免成本过高带来的亏损风险。 

       此外，对于义乌、绍兴、常州等三四线城市，进入拿地更需要谨慎。一方面，这些城市的地价已上涨至高位，而优质土地入市比例并不高，土拍竞争激烈程度较一二线城市尤甚，极易出现高成本拿地的风险。