[克而瑞]长沙第三轮集中供地平稳收官，全年宅地成交同比增25%

  同第二轮土拍相同，长沙第三轮集中土拍也在半小时内快速结束，成交地块中仅1幅地溢价出让，其余均为底价成交，整体热度依旧保持在低位。但相比上轮过半地块撤牌而言，长沙第三轮集中供地表现更稳，最终仅3幅地临时中止，余下23宗地块均顺利成交，共收金144亿元，成交幅数和金额均较第二轮有所上涨。另外，从拿地企业上来看，尽管第三轮集中供地仍依靠本土国企托底，但中海、龙湖、建发等品牌房企在第三轮供地中均有落子，企业拿地意愿较二轮也有所回升。

  三批次供地规模逐批缩减

  土拍规则也由松变紧

  回顾长沙三轮供地来看。在供应规模方面，长沙三轮集中供应规模逐次缩减。尤其是第三轮，在经历上一轮土拍低温后，长沙供地力度明显减弱，第三轮集中供地仅推出26宗涉宅地共420万平方米，建面仅为首轮的五成左右。

  供地规则方面，在第三轮集中供地中，长沙延续了第二轮中“禁马甲”、控溢价、严查企业购地资金等规则，限房价地块比例也明显提升，规则仍旧从严。

  值得一提的是，为了鼓励房企参与竞拍，长沙第三轮供地在地块出让门槛和供地结构上均有明显优化。具体而言，第三轮供地中仅有主城区少数地块需要配建安置或公租房，大部分地块尤其是望城区地块仅有常规配建，配建要求较二轮明显减少。同时，长沙第三轮集中供地还加大了纯住宅用地的用地量，商住地中商业占比也多在30%以下。此外，长沙第三轮集中供地也调升了部分板块的住宅限价，以增加房企利润空间。其中，高铁新城、谷山、望城中心等板块涨幅明显，住宅限价均调升了1000元/平方米以上，尤其是谷山板块，此次供应的145号地块住宅限价达14800元/平方米，较此前板块最高限价提高了2500元/平方米以上，刷新了该板块的住宅限价天花板。

  首轮高热后二、三轮土拍热度大幅走低

  三轮集中供地成交量超去年全年

  成交方面。受土拍规则调整及市场环境变化影响，长沙三轮土拍热度也经历了由热到冷的变化：首轮中9宗地触顶摇号，并出现了全市新的单价地王，33宗地平均溢价率达7%；而次轮及第三轮中几乎难觅溢价成交地块，两轮共成交33宗中仅第三轮的岳麓区谷山板块145号地块溢价8%成交，其余均为底价出让，溢价率均在1%以下的低位，流拍率也分别达66%和12%，市场凉意尽显。

      需要注意的是，虽然长沙第三轮土拍热度仍旧延续二轮的低温态势，但在土拍规则调整的影响下，整体土拍表现是略好于第二轮的。一方面，在供应规模收缩的情况下，长沙第三轮的成交建面和金额均高于第二轮，分别上涨了84%和64%。另一方面，溢价率、流拍率等热度指标也较第二轮明显改善，尤其是土地流拍现象，在第三轮中仅有3幅地因配建较多、无人竞拍而遭遇中止，其余23宗地全部顺利成交，整体流拍率由第二轮的66%大幅下降至12%。

  虽然二三轮有多宗地遭遇撤牌或流拍，但长沙三轮集中供地总成交建面仍超过了去年成交规模。据CRIC统计，长沙市区去年成交规模达1317万平方米，而今年三轮集中供地便成交了1393万平方米，较去年全年增加了6%。若考虑集中供地之前成交规模，截止当日，长沙市区年内实际涉宅用地成交建面达1640万平方米，同比增幅达25%，供地力度较去年明显增加。分区域来看。郊区望城区是长沙今年的供地大户，三轮集中供地总成交建面达413万平方米，占长沙今年三轮集中成交建面的比例接近三成。由此可预见，明年长沙商品住宅的主力供应区域将集中在望城区。主城区中，商品住宅成交主力区域雨花区和岳麓区成交量相对较高，均在300万平方米左右；其次是开福区，三轮成交规模也达225平方米；芙蓉区和天心区成交量最少，三轮合计成交规模均在50万平方米以下。

  第二、三轮均靠本地国企托底

  龙湖在三轮土拍中均有落子

  拿地房企方面，仅首轮集中土拍中有多家品牌房企的身影，二三轮土拍则基本依靠本土国企托底：

  首轮土拍中，长沙的拿地企业基本为大型国企、央企或规模民企，如保利发展、万科、绿城、龙湖等均有多宗地入账，其中绿城还拿下了备受关注的天心区殷家冲路48号地块，该地块成交楼板价达14146元/平方米，是长沙迄今为止成交地块中单价最高的宅地。

  受市场下行、房地产行业资金环境趋紧影响，长沙集中土拍热度下滑最甚，过半地块遭遇流拍，最终仅底价成交10幅地，其中多数由湖南建工、长房集团、长沙城投等地方政府平台公司托底，品牌房企中仅金茂和龙湖各落一子。

在第三轮土拍中，虽然土地出让门槛有所降低，但拿地企业仍以本地国企为主，尤其是望城区成交的14宗地，基本均被本地国企所包揽。主城区表现稍好，吸引了建发、龙湖、中海、中铁建等多家外来房企拿地，但配建要求相对较多的地块依旧由城投托底，如北城兴业竞得的开福区146号地块不仅需要无偿配建5.2万平方米的安置，还须建设8000余平方米的公租房。

  小结：楼市表现决定土拍热度

  资金略松下

  长春等去化承压城市仍难吸引企业拿地

  近期，随着政策环境的改善，尤其是融资环境的适度放松，企业拿地积极性有所提升，因此包括长沙在内的多数重点城市第三轮土拍表现相较第二轮有所回温，土地流拍现象较第二轮有所缓和。

  不过，需要注意的是，虽然政策环境有所放松，但市场下行趋势在目前仍未有明确见底回升信号。因此，大部分重点城市的三轮土拍热度仅是略有回温，整体热度仍在低位。与此同时，对于一些楼市去化萎靡的城市，如广州、厦门以及同样在今日完成第三轮土拍的长春，第三轮土拍热度表现还不及第二轮。以长春为例，第三轮共有11宗宅地供应，且大部分为租赁、旧改用地，但最终仅底价成交2宗，分别由中车和吴中地产竞得，余下9宗地块则全部流拍，整体流拍率高达82%，俨然是已完成三轮土拍的重点城市中流拍率最高的城市。

  就此来看，即使资金环境有所放松，但在楼市表现差异的影响下，重点城市今后的土拍热度还将进一步分化。因此，在待拍城市中，楼市近来表现较为萎靡的郑州、天津等城市，第三轮热度也难较上一轮有明显好转。