[易居研究院]2021年11月40城土地市场月报

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  一、1-11月40城土地成交面积同比降幅低位震荡

  2021年11月，40个典型城市土地成交建筑面积4238万平方米，环比增加31.9%，同比下降10.6%。11月土地成交面积环比的上升主要系22个主要城市中深圳、南京、苏州、无锡等已经完成了第三批集中土拍。

  1-11月，40个典型城市土地成交建筑面积45437万平方米，同比下降13.7%。回顾历史，年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落，2019年2月转负，随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后，增速虽为负值但持续收窄，7月开始转正并持续提高。进入2021年，由于去年同期受疫情影响基数较低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以来随着大中城市集中土拍的陆续进行，增速再次小幅上行，7月因无城市完成第二次集中土拍，增速由正转负，8月第二次集中土拍19城再次缺席，降幅扩大，9-11月22个主要城市已经全部完成第二次集中土拍，11月因部分城市完成了第三次集中土拍，跌幅小幅收窄，但房企融资困难问题犹存，房屋销售走弱等因素导致房企拿地更加谨慎，降幅仍处于低位震荡。

  二、1-11月40城土地出让金同比小幅增长，三四线城市增速持续回落

  1、11月40城土地出让金收入环比、同比分别增长8.7%和9.4%

  11月40个典型城市土地出让金收入为2622亿元，环比、同比分别增长8.7%和9.4%。1-11月，40个典型城市土地出让金累计收入29863亿元,同比增长2.5%。

  回顾历史，2018年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势，年初累计土地出让金同比增速持续收窄。2019年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，土地出让金同比增速持续上行；随着调控政策的密集出台，下半年年初累计同比增速不再上行，一直稳定在15%左右的水平。受疫情影响，2020年一季度明显下行；疫情受控后，4月开始同比转正，下半年年初累计同比增速稳定在15%-20%区间。因去年同期基数较低，2021年1月土地出让金同比增速大幅提高，2-4月增速持续回落，5月增速提高，6-8月增速回落，9-11月增速在2%左右震荡，土地市场总体仍处于低温态势，但有国企、央企托底，市场也不会过度失温。

  2、三四线城市土地出让金同比增速不断回落

  分城市来看，1-11月40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、广州、南京和北京，其土地出让金总额分别为2742、2280、2092、2066和1980亿元。排名靠前的城市，主要以一二线城市为主，其中南京、苏州因11月完成了第三批集中土拍，土拍出让金同比增速领先其他城市。三四线城市中，无锡和佛山的土地出让金最高。三四线城市整体土地出让金收入同比增速自今年3月起持续回落。

  三、11月40城土地成交均价涨幅回落

  11月，40个典型城市移动平均土地成交均价为6187元/平方米，环比下降11.8%，同比增长19.1%。

  回顾历史，2018年4月至2019年2月40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右，而从2019年3月开始已经脱离了前期的稳定区间，价格持续上涨至7月，小幅震荡后从10月开始下跌。2020年1月地价见底后开始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。2021年一季度，40城土地成交均价仍延续小幅震荡下跌趋势，4月以来随着22个大中城市陆续首批集中出让，成交均价持续上涨，但6-8月因22个典型城市中多城市第二批集中土拍延迟或中止，土地成交均价于6500元/平方米附近持续波动，9-10月第二批集中土拍基本收官，且部分郊区地块流拍，土地成交均价因结构性因素继续上涨，11月部分城市完成第三批集中土拍，部分热点城市如扬州、宁波等也完成了土拍，底价成交仍为主旋律，另外多城加大了保障房、租赁用房地块的供应，拉低了均价。

  四、11月40城土地成交溢价率创近十年历史新低，过半城市溢价率为0

  1、11月40城土地成交溢价率为6.5%，环比、同比降幅继续扩大

  11月，40个典型城市土地成交溢价率为6.5%，环比和同比分别下降8.9个百分点和3.7个百分点，创近十年历史新低。

  2021年一季度，40城土地溢价率为12%-13%。4月份以来随着热点城市陆续集中土拍，40城土地成交溢价率持续小幅上升。第一批集中土拍自6月落下帷幕，今年7月以来，多地暂缓或中止了第二批集中土拍，9-11月，受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，土地成交溢价率持续下降。

  2、过半城市溢价率为0

  分城市来看，11月40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、合肥、扬州、深圳和北海，土地成交溢价率分别为18%、8%、6%、5%和4%。需要看到的是，40个城市中过半的城市溢价率为0，土拍新规控地价和溢价率的效果显著，地市降温加剧。

  五、土地集中出让动态，第三批集中土拍延续低温

  随着郑州完成了第二批集中土拍，22城第二批集中土拍正式收官。相比首批土拍城市间热度分化的情况，第二批集中供地集体热度大降，多城加码土拍政策，现房销售、竞品质、禁马甲、资金来源审核、保证金提高等政策使得土拍门槛提高，流拍率走高，过半城市底价成交，在资金端承压的背景下，民营房企拿地意愿大减，国企、央企成为拿地主力。

  11月，22城中无锡、苏州、深圳和南京率先完成了第三批集中土拍，从已完成土拍的城市来看，本轮继续延续之前的低温，底价成交仍是主旋律，地市疲态略显。虽然多城对于部分地块的竞拍规则进行了松绑，但是土地市场遇冷主要还是因为房企资金端持续承压，部分房企仍经营困难，且年底资金量不足，叠加商品房销售量下降、预售资金监管的加强等原因。虽然限溢价率政策给房企留有一定的利润空间，但房价下行的压力对冲了该部分利润的预期；近期房地产信贷层面也不断释放积极信号，但民营企业的融资端口仍未放松，第三批土拍国企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化进一步加剧。预计第三批集中土拍，剩余试点城市还将延续低温势态。

  值得注意的是，从2022年1月1日起，地方的土地出让金将由税务部门征收。虽然使用权还在各级当地政府，但各地方平台的托底行为将会受到一定的限制，叠加房地产周期下行压力，预计地市低温仍将持续一段时间。