[中房研协]门槛降低难阻土地市场颓势，民营房企继续“躺平”

  【热点聚焦】

  12月2日，广州市第三轮集中供地落下帷幕。此次广州市共有17宗地块集中出让，其中13宗地块以底价成交，4宗流拍，成交总建面约226万平方米，成交金额约302.6亿元。至此，广州市2021年土拍正式宣告收官。据CRIC统计，2021年广州共计成交87宗涉宅地，总建面积约1502.48万平方米，成交总金额约1983亿元。其中，首批集中供地参与出让的48宗地块中，4宗达到封顶价进入摇号环节，6宗流拍。总成交价约906亿元；第二批集中供地共出让48宗地，成交23宗，成交总额超569亿元，流拍及延迟出让地块25宗。

  在此之前，无锡、深圳、南京、苏州、福州等多个重点城市也先后完成了第三轮集中供地。总体来看，土地市场颓势未改。

  【热点评析】

  从目前重点城市第三轮土拍结果来看，“底价成交”“地方企业及国企兜底”的特征显著

  从以上6个重点城市第三轮集中供地结果来看，“底价成交”、“地方企业及国企兜底”的特征显著，民营企业继续“躺平”。

  具体来看，在第三轮集中供地中，无锡、深圳、南京、苏州、福州、广州底价成交的地块分别为17宗、35宗、23宗、16宗和13宗，底价成交地块占成交地块总数的比重分别为85%、63.6%、77.8%、92%、64%和100%。土地整体溢价率也保持在低位，其中以深圳最高，但也仅有4.7%，广州13宗地块更是全部以底价成交，是6个城市中唯一一个没有溢价成交的城市。在拿地主体方面，地方国企依旧是拿地主力。以无锡为例，成交的20宗地块中，有15宗为地方国企竞得，占比为75%；深圳11宗成交地块中，9宗为地方国企竞得，其中深地铁独占5席；南京45宗成交地块中，超六成为地方企业竞得，其中栖霞建设、江宁城建、溧水中山保障房建设等企业均拿下多宗地块。此外，如保利、中铁建等非本地国企也参与了拿地。苏州25宗成交地块中，地方国企竞得地块占比近八成。此外，还有南京安居、中建东孚、天地源等多家非本地国企参与拿地。

  政策层面的边际宽松难改土地市场颓势，短期内房地产市场下行压力依然较大

  事实上，在第三轮土地集中供应开启前，中央及地方政府、银行等金融机构已多次向房地产市场释放积极信号。以中央层面为例，自9月底央行货币政策委员会2021年第三季度例会首次提出房地产市场“两个维护”以来，中央层面已多次通过专题会议、房企座谈会、新闻发布会等形式传达出要维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常等信息。在地方层面，多地对第三轮土拍政策进行了宽松性调整。如南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质要求由“二级或一级”下调至“三级及以上”；苏州将保证金比例从第二轮的30%-50%全部下调至30%，将首付款比例由60%下调至50%；深圳将“竞自持”调整为“竞公共住房面积”等。

  但从土拍结果来看，政策层面的利好对土地市场的改善作用仍十分有限。这其中主要有几方面原因：

  第一，降低负债、优化财务结构是当前房企的一致性目标。在“房住不炒”定位和房地产金融监管持续高压下，房地产高杠杆、高周转的时代已经一去不返。在企业负债没有明显改善直至达到三道红线监管要求之前，现金流即是房企的生命线，房企在拿地方面都将保持高度审慎。

  第二，房企融资端松动有限，且主要集中在国企，民企资金流依旧紧张。据贝壳研究院数据统计，11月房企境外发债仅2笔，发行规模2.58亿美元，环比下降83.6%，发行数量和发行规模均为年内单月最小值；境内发债46笔，发行规模约457亿元，环比增加125.1%，但其中44笔发债主体为国企，占比约96%。融资端松动尚未传导至民企。

  第三，销售端持续下行和行业爆雷不断，房企市场信心不足。据CRIC数据统计，11月29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩大至32%。百强房企单月业绩规模较10月环比下跌3.4%，同比跌幅扩大至37.6%。其中，超八成房企单月业绩同比降低，超半数房企同比降幅大于30%。与此同时，房企爆雷也在延续。11月3日，佳兆业被爆因流动性问题理财产品逾期。11月29日，华夏幸福发布公告称，截至公告披露日，公司累计未能如期偿还债务本息合计1013.04亿元。11月30日，百大集团发布公告称，投资的花样年杭州项目债务本息逾期，已提起诉讼。12月2日，中国奥园就60亿元理财产品给出现金分期兑付或实物资产兑付两种方案等。业绩的持续下滑和行业的警钟不断，使房企对市场预期更加保守，“活下去”已经不再是口号。

  总体来看，在房企资金环境没有实质性宽松、市场情绪没有明显改善的情况下，短期内土地市场仍将延续颓势，房地产市场下行压力依然较大。