[克而瑞]土地周报 | 土地供求环比双降，溢价率仍在低位徘徊

  2021年第51周

  12月13日-19日，受重点城市第三轮集中供地潮暂止影响，重点监测城市的供应规模环比大幅减少，成交侧也因集中土拍城市个数减少而环比大降。市场热度方面，溢价率指标仍在低位徘徊，不过土地流拍现象较高峰期已有所缓和，整体市场已现趋稳信号。

  01

  土地政策

  海南为自贸港产业升级提供用地保障

  昆明五华明确参与旧改企业资金要求

  12月13日，海南出台了《支持产业项目发展规划和用地保障的意见》。《意见》提出，海南鼓励规划用途混合弹性利用，并将实行差别化产业项目用地供地模式，以进一步保障产业项目落地，推进自贸港产业转型升级和高质量发展。此外，12月14日，昆明五华发布消息称，日前已出台五华区城市更新改造合作企业（伙伴）进入和退出办法实施办法，其中提出参与旧改企业（伙伴）须提供不少于项目总投资30%的企业自有资金证明。

  02

      土地供应

  供应规模连续四周缩减

  一二线城市新挂地块多为商办用地

  供应方面。由于重点城市三轮供地基本结束，加之临近年关，各城市推地节奏都有所放缓，供应规模已经连续四周走低。具体来看，本周重点监测城市的供应建面仅为182万平方米，较上周大幅缩减了七成以上。各能级城市的供应规模也在低位，尤其是一二线城市，供应规模合计也未超过100万平方米，本周新挂地块基本均为商办用地，涉宅用地占比较低。

  03

       土地成交

  仅青岛一城集中土拍

  本周成交规模环比大幅缩减

       成交方面。受集中土拍城市个数明显减少影响，本周重点监测城市的土地成交量价环比双降。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为1136万平方米，仅为上周的四成左右，同比也有超五成的降幅；总成交金额也降至402亿元，亦较上周大幅走低；价格方面，受成交城市结构变化影响，平均地价环比下降四成至3542元/平方米，同比降幅也高达三成以上。

       分能级城市来看。一线城市仍仅深圳和上海有少数几宗商办地成交，成交规模维持在低位。二线城市中，完成第三轮集中土拍的青岛成交规模最大，总成交建筑面积达233万平方米，涉及45宗地，其中37宗为第三次集中成交宅地；和前两次集中出让相比，青岛第三轮出让热度延续低位，本地国企托底现象更加突出。其次是西安，总成交建面达81万平方米，共涉及7宗地，主力成交区域集中在西咸新区。三四线城市中，肇庆的成交量最大，总面积达156万平方米，其余城市的成交量相对较低。

  04

      市场热度

  溢价率仍在低位徘徊

  土地流拍情况较四季度初略有缓和

  成交溢价方面。尽管近期房地产行业资金环境略有放松，但土地市场低热度的态势仍在延续，重点监测城市的成交溢价率已连续17周处于5%的低位，本周也仅为1.3%。

  虽然土地溢价水平仍在低位徘徊，但重点监测城市的土地流拍情况较三季度末、四季度初的高峰期已有所缓和，流拍率已连续六周低于20%。以22城第三轮土拍情况来看，除厦门等少数城市外，大部分城市第三轮流拍率基本均较第二轮有所降低，如本周完成第三轮土拍的青岛三轮流拍率较二轮也下降了两个百分点。

  05

       周度TOP5

  青岛成为入榜主力

  入榜地块基本均由国企托底

  作为本周唯一进行集中土拍的城市，青岛成为本周成交总价TOP5和单价TOP5的入榜主力。具体来看，本周成交总价TOP5地块中有4宗来自青岛，其中总价最高的地块位于崂山区，是青岛第三批集中土拍中唯一的崂山地块，由青建以17.83亿元的总价竞得；门槛地块为市北区海泊河33号地块，是青岛此次集中土拍中唯一溢价成交的地块，由远洋和青岛地铁联合竞得，成交总价为12.05亿元。

  单价榜中除启东有一宗地入榜外，其余地块也均来自青岛。值得注意的是，青岛此次集中土拍中拿地企业基本均以本地国企为主，入围单价榜的4宗中除远洋联合青岛地铁拿下市北一宗地外，其余3幅地均由本地城建或地铁集团等政府平台公司竞得。和前两轮相比，青岛第三轮土拍中本地国企托底的现象更加突出。

  06

  重点地块点评

       青建底价竞得青岛三轮集中土拍中唯一崂山宅地

  地块分析：

  12月13日~15日，青岛进行了为期三天的集中土拍。和第二轮供地相比，青岛此次供应规模大幅缩减，住宅用地总供应建面达267万平方米，涉及40宗地。最终，37宗成功出让，成交建面215万平方米，总成交金额129亿元。就热度来看，第三轮土拍热度仍延续低位，整体溢价率仅有0.7%。

  成交的37宗地中，总价最高的地块为崂山区崂山路以北、崂山支路以东LS0402-127地块，由青建以17.83亿元的底价竞得，成交楼板价为13537元/平方米。据地理位置来看，宗地位于四姜片区，拥有稀缺的山海资源，区位十分优越。地块周边以高端改善豪宅为主，所在片区也在着力发展旅游业，因此项目周边配套基本齐全，但资源较为一般：交通方面，地块距离地铁站点相对较远，但周边公共交通线路较多，可无缝换乘；商业和教育方面，均依附周边社区资源，仅能满足基本需求。目前，地块所在片区在售新房项目不多，高层售价约在3.5万元/平方米以上，与地块名义成交价格相比仍有较大的利润空间。不过，宗地上有安置住房以及需提取异地人才房配建资金的要求，对盈利空间压缩较大，因而最终底价成交。