[克而瑞]合肥：第三轮冷热不均，全年供地成交量同比涨6%

  合肥第三轮集中供地热度大体上仍延续了第二轮的“凉意”。

  ◎  作者 / 谢杨春、吴嘉茗

  今日，合肥第三轮集中供地落下帷幕。与第二轮土拍“一波三折”的情况相似，原本定于11月29日集中出让的22宗地块，由于部分房企参拍人数不足转为拍卖，延期至12月8日才完成第三轮集中出让，而合肥第三轮集中供地热度大体上仍延续了第二轮的“凉意”。

  1

  第三轮集中供地“冷热不均”
成交首宗竞品质地块

  合肥第三轮集中供地共成交16宗含宅用地，除2宗纯租赁用地以外，另外14宗地总成交建面达194.3万平方米，成交金额136.9亿元，平均楼板价仅为7044元/平方米，整体溢价率低至5%。

  第三轮“冷与热”泾渭分明，6宗地块一再延期“人气”仍不足

  合肥的第三轮集中供地进行得并不顺利，最初挂牌的22宗含宅地块（含2宗纯租赁住房）最终走向三个不同的“结局”：

  8宗地块于11月29日准时出让，其中3宗地块达到最高限价，还诞生了合肥第一宗竞品质地块（由安徽置地竞得），属于本次土拍热度的“天花板”；

  剩余14宗地块由于竞买人不足3家，由拍卖转为挂牌，延期至12月8日出让，但是在出让当日仅剩8宗地块，8宗地块均仅有1个参拍房企，最终均以保底价成交；另外6宗地块再度遭遇延期，预计年内不会出让，将延期至明年的集中供地。

  由此可见，合肥第三轮集中供地仍然“凉意十足”，企业整体投资意愿相对较低。

  地块普遍附带严苛配件条件，仅部分项目盈利空间仍存

  本次8宗正常拍卖的含宅地块中，除1宗纯租赁用地底价成交以外，其他7宗宅地均溢价成交，成交溢价率分布在5%-15%。

  由于地块自身素质高，吸引了部分房企积极竞拍。但这些地块同时也都附带相对严格的配建条件，如配建安置房比例在15-35%，可售住宅建面遭到一定的压缩，在最高地价、商品房售价双限的情况下，地方政府控地价的决心可见一斑。

  值得一提的是，招商和金隅拿下的滨湖科学城05号和蜀山区10号地块地价与房价差不足1万元/平方米，盈利难度相对较大，这也对两个规模房企的运营能力提出了更高的要求。

  一二手房价格倒挂现象明显，未来二手房售价预期下调

  对比限价与周边目前二手房情况来看，较多地块存在限价与周边二手房价格倒挂的情况：尤其安徽置地竞得的滨湖科学城08号地块，商品房毛坯备案限价与周边二手房存在1.5-2万元/平方米的价差。

  一方面未来这些项目入市的时候去化压力较低，另一方面新盘价格的限制也给二手房价格带来下调的预期，有助于控制房价平稳运行。

  2 

  三轮集中供地成交量同比去年涨6%
首轮高热后二三轮热度大降

  回顾合肥2021年的三次集中供地，明显可以看出市场热度走势为“热——凉——小幅回温”。

  在首轮12宗地块全部以高于20%的溢价率成交后，第二、第三轮虽然地块供应持续增加，但都出现了较高的流拍率，成交也以底价成交为主，市场凉意尽显。

  据CRIC统计，2020年合肥主城区共出让含宅地块建面为553.6万平方米，而今年三轮集中供地共计成交588.8万平方米，集中供地下合肥主城区的土地供应量有所提升，同比增加6%。

  分区域来看，新站区和包河区是合肥今年的“供地大户”，成交总建面超过一百万平方米，同时这两个区也是合肥2021年商品住宅成交建面最高的2个区域；其次蜀山、滨湖和经开区的成交体量在50-100万平方米，庐阳区、高新区和瑶海区则成交量不足50万平方米。

  3

  合肥销售TOP十仅两家未在集中供地增储
本地民企相对积极

  拿地企业方面，合肥本土民营企业持续表现相对积极：

  首轮在大多数地块靠摇号确定竞得人的情况下，房企拿地主要是“拼运气”、“靠人品”，12宗地被12家企业所瓜分，外地房企势头较猛，拿下了半数地块，本土房企中合肥城建、文一地产、通和地产和安徽置地有所斩获；

  第二轮集中供地中民企的投资活跃程度普遍大幅下滑，但安徽的本土房企如祥源、安徽置地等依然有所斩获，此外皖投、合肥城改等地方平台公司也出现“托底”；

  第三轮招商、保利、金隅等在合肥销售额前十的房企再度现身补仓，同时他们作为国企，资金实力也更为雄厚；此外伟星、通和、安徽置地等民企也持续拿地。

  结合销售来看，合肥权益销售前十的房企中，仅有禹洲、中海未拿地，招商、保利、龙湖等均积极补仓，值得一提的是，安徽置地作为本土企业，经过今年的三轮集中供地均有所斩获的积极补仓，未来在合肥的市场份额有望更进一步。