[克而瑞]天津三轮土拍规模骤降，11宗地全部底价成交

  12月23日，天津第三轮集中土拍结束，挂牌的11宗宅地全部以底价成功出让，成交建面137万平方米，总成交金额76.7亿元。就热度来看，三轮集中土拍热度较二轮进一步下降，整体溢价率为0%。

  11宗宅地全部底价成交

  超半数地块被本地国企平台拿下

  与第二轮集中土拍相比，天津三轮土拍表现更为冷清。具体数据来看，三轮集中土拍供应的11宗宅地全部底价成交，就连地处市区的两宗河西宅地都以底价成交，市场热度可谓降至冰点。

       至于流拍率，在本地国企平台的托底之下，也降至0%；流拍情况较前两轮明显好转。房企具体拍地情况如下：三轮集中土拍中品牌房企参拍的寥寥无几，前两轮拿地比较积极的央企、国企大都偃旗息鼓，仅有中铁21局和万达两家品牌房企拿地。从数量上来看，占主力的是天津本地国企投资平台，譬如渤海国资、团泊投资、农垦地产、泰达置业，此外，红星置业等少数民企也有斩获。

  楼市下行、土拍规则升级、需求指标纠偏

  使得房企拿地态度越发谨慎

  造成这种现象有多方面的原因。首先，从房地产市场来看，近期天津楼市降温显著。三、四季度商品住宅量价走势较二季度均有明显下调，月均成交规模降幅超两成，并且商品住宅去化周期也在进一步拉长，11月份增至16个月，已经接近18个月的警戒线，去化周期同比去年同期拉长了29%，库存压力逐渐增加，这也进一步也加剧了开发商拿地的谨慎心理，使其不敢贸然出手。

  不仅如此，三轮集中土拍出让规则较二批次延期之后还有一定的升级，不仅新增了“限马甲”新规，还对出让对竞买人提出严格要求，存在非法转让土地，以及土地闲置一年以上等违规行为竞买人及其控股股东不得参加土地竞买活动，同时对房企资金来源以来严格管控。在房企资金环境依旧偏紧的当下，房企谨慎拿地也在意料之中。

  此外，天津本轮集中土拍的冷清还与天津常住人口被严重高估有关，“七普”数据中天津常住人口仅1386.6万人，较2019年抽样调查的常住人口规模少了175万人，误差在11%以上，是人口普查公布数据中人口被高估最严重的城市之一。

  按照七普数据测算，天津2020年常住人口较2010年仅增加了93万人，而2010年与天津常住人口规模相当的广州近10年常住人口增加了近600万，由此可见天津人口增速之慢，并且近些年天津人口流失的情况明显被大幅低估。如果这种趋势进一步延续的话，天津房地产需求规模的持续性堪忧，这也在一定程度上解释了天津第三轮集中供地为何大幅减少。

  三轮土拍供应规模大幅缩减

  全年宅地计划实际完成度仅76% 

  回顾天津三轮集中土拍，从规模上看第三轮土地供应大幅缩减，仅涉及11宗宅地，总供应建面为137万平方米，远不及前两轮，分别仅占前两轮供应规模的19%和23%。截止12月23日，2021年天津宅地累计供应量达907.6公顷，而2021年度天津住宅用地计划供应950公顷，从供应角度来看，供地完成度达95.5%，基本完成了全年宅地计划供应量。

  再来看实际成交，2021年天津宅地成交面积719公顷，较2020年全年下降了9%，成交规模略有缩减。另外，参照当年供地计划来看（2021年度天津住宅用地计划供应950公顷），天津2021年宅地供地完成率为76%，还存在较大的缺口。

  综上来看，虽然当前房企资金环境略有缓解，但市场下行趋势在目前仍未有明确见底回升信号；再加上天津本轮土拍规则依旧趋严、自身也存在库存压力大和常住人口规模被大幅修正影响了购房需求池等客观问题，因此天津三轮集中土拍较二轮表现更为冷清，11宗宅地全部底价成交。值得注意的是，天津在三轮集中土拍中已经大幅减少了土地供应，已经在通过减少土地供应来减缓库存压力，得益于供给侧的持续修正，中长期来看，城市优质板块的投资机会依旧值得适度关注。