[克而瑞]土地成交量价环比齐跌，溢价率延续低位运行（12.27-1.2）

  2022年第1周

  12月27日-1月2日，由于重点城市中仅北京、郑州有集中土拍，个数较上周显著减少，因此本周重点监测城市土地成交量价环比下行，溢价率也因北京、郑州土拍低热影响而仍旧维持在较低水平。接下来，结合供应来看，由于临近传统假期，各城市推地节奏也多放缓，近几周土地供应量也在低位运行，因此接下来几周内成交规模或将维持在1000万平方米以下的低位运行。

  1 土地政策

  北京未来保障租赁住房供应力度将加大
惠州新建住宅区须配建养老设施

  2021年以来，保障性租赁住房发展一直被放在极为重要的位置，各地也相继出台意见支持加快发展保障租赁住房。而在近日，北京发布《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》，其中要求新建产权住宅建设项目中应按照一定比例配建公租房、保障性租赁租房，其中要求商品住宅项目应以配建保障性租赁住房为主。由此可以预计，接下来北京供应地块中保障性租赁住房的比例仍将保持在高位。另一方面，针对日益增长的老龄人口，各地也提出了需在住宅区配建相应比例的养老设施，惠州也于日前公布养老服务设施配建标准，要求新建住宅区应按照每百户不低于20平方米且最低套内面积不低于100平方米的标准配建养老服务设施。

  2 土地供应

  供应规模延续低位运行
杭州、合肥为本周推地主力

  供应方面。受杭州、合肥等城市有多宗土地推出影响，重点监测城市的土地供应面积较上周略有上涨，但由于临近年关，大部分城市供地节奏仍在进一步放缓，重点监测城市的土地供应规模也仍在年内较低水平。具体来看，本周重点监测城市的供应建面达801万平方米，依旧呈现环比增、同比降的趋势。城市方面，本周供地主力仍为二线城市，其中杭州、合肥均有超100万平方米建面的土地推出，但杭州推出地块多为商办用地，合肥推出地块则集中于肥西等郊县。

  3 土地成交

  重点城市三轮土拍潮接近尾声
本周土地成交量价齐跌

  成交方面。由于本周仅北京、郑州有集中土拍，个数较上周显著减少，因此重点监测城市土地成交量价环比齐跌。具体来看，本周重点监测城市土地成交建筑面积达1718万平方米，环比下降54%，同比也有41%的降幅；成交金额也随之回落至645亿元，同环比均大幅缩减；受城市成交结构变动影响，平均楼板价也随即下跌至3751元/平方米，较上周几乎腰斩，和去年同期相比也有19%的降幅。

  分能级城市来看。一线城市本周仅成交4宗地，其中1宗为综合用地，位于北京房山区拱辰街道，由中建智地溢价15%竞得；其余三幅均为商办用地，分别位于上海和广州。二线城市中，集中土拍的郑州成交量居首，总成交建面达212万平方米，共成交16宗地，其中14宗为郑州第三批集中成交地块，总体量达198万平方米，除管城区78号地块和金水区76号地块溢价成交外，其余地块均为底价成交。三四线城市中，徐州的成交量最高，达278万平方米，共成交28幅地，成交主力区域集中在下辖的县市，主城区无地块成交。

  4 市场热度

  溢价率延续低位运行
郑州成为本周流拍主力

  市场热度方面。本周，重点监测城市的溢价率较上周环比下滑至1.6%。各能级城市中，除一线城市因北京有宅地溢价15%成交致整体溢价率上升至10%以上外，二线城市和三四线城市的溢价率仍位于5%以下的低位。

  土地流拍方面。随着房地产行业资金环境的边际改善，土地流拍率已连续多周位于20%以下运行，本周为15%。从流拍地块所在城市来看，郑州成为本周流拍主力，第三轮土拍前夕有11宗地中止挂牌；除此之外，清远、南通也有多幅地遭遇流拍，土拍热度处于较低水平。

  5 周度TOP5

  入榜地块多为底价成交
国企仍为拿地主力

  由于重点城市第三轮集中土拍已渐进尾声，因此本周成交总价TOP5和单价TOP5中入榜地块多来自非重点城市。其中，总价榜中榜首地块来自佛山南海区，成交总价为50.37亿元，由保利发展底价竞得，门槛地块来自北京房山区拱辰街道，由中建智地以18.63亿元的总价竞得，溢价率15%，也是总价榜中唯一溢价成交的地块。

  从两榜入榜地块的拿地企业可以看出，国企仍为拿地主力，尤其是在常州、扬州、佛山等三四线城市，拿地企业基本均为本地国有企业，且多为底价成交。由此来看，国企托底现象当前仍然比较突出。

  6 重点地块点评

  北京三轮土拍中唯一“触顶”成交地块

  地块分析：

  12月27日，北京房山区拱辰街道地块进行线下竞价。由于无人竞现房销售面积，最终由中建智地以18.63亿元的总价竞得，成交楼板价16375元/平方米，溢价率15%。而在二轮集中供地时，中建也以14.6亿元的总价拿下周边一宗含宅地，成交楼板价为16185元/平方米。若考虑配建因素，此次实际成交价格略低于第二批次成交价格，项目利润空间有所提升。

  在两次集中供地中，房山区拱辰街道的宅地均受到了多家房企的争夺。据地理位置来看，该宗地位于良乡大学城内，周边有多所高校环绕，氛围较佳，周边商业配套也能满足基本生活需求，教育和医疗配套均一应俱全。同时，地块周边交通也十分通达，靠近轨交房山线良乡大学城西站，距离六环入口也不远，出行较为方便。目前，项目周边2公里内仅二批次中建竞得的地块待售，新房供应较为稀缺，周边二手房挂牌价格相比新房售价较低，但房龄也多在十年以上。据此来看，项目未来入市的去化压力不会太大。