[克而瑞]北京底价成交占七成，郑州热度一降再降

  12月27日，北京、郑州完成了今年度的最后一轮集中供地，市场表现依然“凉意十足”。

  北京在第三轮仅有12宗含宅地块出让的情况下，仍有2宗地遭遇流拍，最终成交规模在三轮中最低，总建面、总金额分别为90.98万平方米和277.25亿元，整体延续第二轮的凉意。至此北京三轮集中供地共出让了57宗含宅地块，总体量达到598万平方米，总金额达到1900亿元。

  再来看郑州，挂牌的25宗宅地中除11宗终止出让外，其余的14宗均成功出让，成交建面为198万平方米，总成交金额约94亿元。就热度而言，第三轮集中土拍热度较第二轮进一步下降，整体溢价率为0.64%。但受终止地块占比提升的影响，流拍率明显加剧，增至44%。

  北京：第三轮集中供地冷淡收场

  全年宅地成交近600万平方米

  北京第三轮集中供地共推出12宗含宅用地，2宗地因无人报名或报名开发商资质不达标而流拍，最终10宗成功出让，成交含宅地块总建面达到90.98万平方米，成交总金额277.25亿元。土拍热度依然较低，部分热点地块“意外”底价成交，仅剩1宗房山区宅地触及最高限价。

  土拍细则不松反“紧”，继续强化“现房预期”的预期

  北京第三轮土拍在出让条件上持续进行调整，主要是加强了对于“现房销售”的规定，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中就明确了全部都以现房销售，而另外有5宗地块在达到最高限价后也设置了竞现房销售面积环节。增加对现房销售的要求，一方面能够让房企拿地更加理性，另一方面现房交售可达到“所见即所得”，加大了对购房者权益的保护。

  作为一直以来土地市场热度都相对较高的一线城市，北京从首轮集中供地开始，就有相对严格的土拍规则，随着首轮集中供地多宗地块高溢价成交，第二轮北京土拍调控开始持续加码，而第三轮在不少城市放宽要求的情况下，北京仍然保持了严格的竞拍政策，对拿地房企的要求并未放宽。

  此外，本次土拍中还首次出现了“分期交付”地块，位于朝阳区东坝板块的090、091和092号地块是地铁上盖地块，需要根据轨交修建进度分期交付，首次探索“期地”出让模式，对于提早锁定区域的房价、地价有一定的积极作用。

  第二轮延期地块仅挂牌3宗，拆分出让降低门槛

  北京在第二轮集中供地时撤回了26宗含宅地块，其中3宗地在第三次集中供地中“重新上架”，3宗重新挂牌的地块分别为原朝阳区管庄地块、门头沟区大型综合地块和丰台区青龙湖地块，除青龙湖地块以外，另外2宗地均被拆分成更小的地块后单独挂牌出让。

  朝阳区管庄地块原本起拍价高达57亿元，经过拆分后的两宗地块起拍价分别为27.5亿元和20.8亿元，不但单幅地块总价门槛下降50%以上，且总起拍价也下降8.7亿，较第二轮降价15%。

  门头沟区永定镇大型综合地块原本在第二轮挂牌时体量高达47万平方米，起拍总价更是达到65.9亿元，在第三轮挂牌从中拆分了2宗纯宅地，起拍价分别降至14.6亿和11.5亿，大幅降低了房企拿地资金压力，且与商服用地分割后，项目的运营难度随之下降。

  然而即使拆分出让，总价下降，最终朝阳区094号地块仍然因无人报名而遭遇流拍，房企当前投资谨慎程度可见一斑。

  第三轮平均总价下降15%，对中小房企释放“好意”

  北京第三轮集中供地挂牌的13宗地块，平均起拍总价为26亿元 ，较第二轮平均起拍总价30亿下降了15%，较首轮平均起拍总价更是下降了25%，且本次有6宗地起拍总价低于20亿。 

  与首轮、第二轮相比，第三轮地块在体量、总价上的调整，减少了高总价地块的比例，增加了中小型房企在北京拿地的可能性，但整体来看，北京的土地资源仍然主要掌握在规模房企手中。 

  无论是拆分、降价，都体现了政府在第三轮降低投资门槛、刺激房企参拍的意图。

  地价房价比控制在0.6以内，留有一定盈利空间

  本次成交的10宗含宅地块也均设有销售指导价，从成交楼板价和指导价的比值来看，地价房价比基本控制在0.6以下，给房企留有一定的盈利空间。

  其中朝阳区劲松地块成交楼板价仅有28423元/平方米，而销售指导价达到10.6万元/平方米，虽然地块需要现房销售，对于房企现金流占有的时间较长，但在地价较低的情况下，房企依然能够盈利。

  结合周边在售项目或二手房项目的对比来看，本次销售指导价基本上与周边在售项目价格相近，并未产生过度“倒挂”的情况，既控制了市场价格的平稳运行，又能够抑制一部分投机炒房的行为。

  国企央企持续发力，民企拿地主要依靠联合体

  在拿地企业方面，北京本轮也延续了以国企、央企作为拿地主力的格局，七成地块由国企央企竞得，龙湖、旭辉通过联合体的方式各落一子，仅有1宗地由金地独立竞得。

  从三轮拿地房企的类型变化情况来看，在首轮集中供地中，土地市场热度较高，各类房企积极参拍，拿地企业中不乏碧桂园、绿城、融创等规模房企；而二轮集中供地时市场已经明显转凉，出现了大面积延期出让、底价成交的情况，拿地房企也以各类国企央企为主，品牌房企中仅有华润、金隅、中海、龙湖等北京市场的“老玩家”，其中仅有龙湖是民企；而第三轮集中供地中国企央企为主的格局仍在延续，民企主要通过联合体的形式拿地。

  集中供地区域依次减少，朝阳区成为全年供地主力

  首轮集中供地中，成交地块涉及及北京12个区域，而第二轮集中供地则涉及10个区域，第三轮集中供地更是仅集中于5个区域，三轮集中供地的范围持续收缩。

  从分布看，北京的城区和近郊显然是今年供地的主力区域，成交含宅建面分别达到272万平方米和260万平方米，而远郊4区则一共仅成交66万平方米。

  城区中又以朝阳区供应量最高，达到147万平方米，同时朝阳区也是北京今年含宅地供应量最大的区域，朝阳区作为核心城区，供应量大幅增加有利于缓解区域内的住宅需求压力，其次丰台区、海淀区分别达到78万平方米和48万平方米；近郊区域中，大兴区供应量最高，达到96万平方米。

  郑州：土拍热度一降再降

  流拍率升至44%

  郑州本轮土拍延续了二轮的低热趋势，25宗地块仅成功出让了14宗，仅管城和金水各一宗地溢价成交，余下的12宗均底价成交，整体溢价率降至0.64%。不仅如此，由于本轮土拍提前终止出让的地块多达11宗，流拍也明显加剧，增至44%。

  北龙湖等11宗宅地临时终止出让，热度较二轮再度下滑

  郑州第三轮集中供地的规模较首轮明显下降，但较二轮明显增加，主城区共计挂牌了25宗含宅地块（不含航空港区15宗），总建筑面积337万平方米。但是在开拍前两天，11宗土地被终止挂牌，其中包含本次供地中地块位置最佳的北龙湖地块，该地也是本轮土拍中起拍总价和单价均最高的地块。另外，经开区7宗、金水区2宗和惠济区1宗也均被撤牌。

  就土拍结果来看，余下的14宗地均成功出让；成交总建面为198万平方米，成交总金额为94亿元。从成交规模上来看，介于首轮和二轮之间。值得注意的是，由于三轮土拍中优质地块撤牌较多，平均楼板价降至4747元/平方米，在三轮集中土拍中均价最低。

  就热度来看，第三轮土拍中整体溢价率降至0.64%，延续二轮的降温趋势。成交的14宗地块中8宗是旧改地块，意料之中地均底价成交，6宗净地仅管城区和金水区各一宗宅地溢价成交，其余4宗均底价成交；其中管城区78号地块被郑州国投以熔断价2.79亿元竞得，溢价率为15%，成为本场土拍热度最高的地块。

  至于流拍率，由于开拍前终止出让11宗，使得流拍率升至44%，较二轮明显加剧。究其原因，主要还在于当前资金环境依旧偏紧，加之市场下行趋势在目前仍未有明确见底回升信号。值得注意的是，就连一直大热的北龙湖板块也出现了流拍（提前终止出让），显示出市场之“冷”。

  管城等热点板块地价仍有上涨，整体盈利空间依旧较充裕

  至于房企的盈利情况，以成交的纯宅地（不涉及旧改地块）为例，对比成交地块周边在售新房成交价格来看，5宗纯宅地平均地房比为0.40，盈利空间还是比较可观的。

  就以本轮集中土拍中溢价率最高、成交楼板价最高的管城78号地块为例，该板块一直是房企必争的热门板块，本轮土拍该地被郑州国投以熔断价2.79亿元竞得，成交楼板价为7459元/平方米，该地周边在售同类项目均价约1.4万元/平方米，据此测算的话，地房比约为53%，仍保留一定盈利空间。

  值得注意的是，距该地一路之隔的64号地块在二次集中土拍中被电建同样以熔断价竞得，当时的成交楼板价为7145元/平方米；一个月的时间楼板价就上涨了300元/平方米，可见热点稀缺板块的土地依旧较受欢迎。

  另一宗溢价地块位于金水区杨金板块，该地被本地城投——杨金建设以98594万元的价格竞得，溢价率为2.5%，成交楼板价为6768元/平方米，而周边在售项目均价已经高达1.85万元/平方米，据此测算的话，地房比也仅有37%，在盈利上面毫无压力。

  新房市场量价齐跌，去化周期较去年同期拉长一倍

  虽然郑州大多数地块尚能保持良好的盈利空间，但是在当前的资金环境之下，去化速度是房企首先要考虑的问题。

  从郑州近期市场表现来看，楼市显著降温。截止12月，郑州商品住宅去化周期已经超过21个月，较去年同期去化周期几乎拉长一倍，库存压力进一步加大。

  从量价表现来看，郑州8月之后月均成交量仅有71万平方米，较3-7月月均成交量下降了约三成，较去年同期月均成交量更是已经腰斩，11月商品住房成交均价仅14209元/平方米，较6月降幅已经超过1000元/平方米，降幅十分显著，这也在一定程度上解释了本次集中土拍为何这样低热。

  品牌房企积极性略有提升，但仍有半数地块被本地国企平台拿下

  就房企参拍情况来看，保利表现最为积极，先以21.84亿元竞得金水区3宗城改地块，后又在高新区以7.8亿元的底价竞得一幅净地，全场土拍连下4子，成为本场土拍“收割机”。除保利外，品牌房企中碧桂园表现也较突出，在中原区拿下一宗城改地块。

  余下的地块多被本地城投竞得，譬如郑州国投、郑州高新、杨金建设、君宸置业等企业；从拿地幅数上来看，本地国企平台拿地比重在50%以上，依旧是拿地的主力。

  造成这种现象，既有郑州新房市场量价下行的影响，也与“三条红线”之下房企日益增加的资金压力的影响；并且郑州三次集中土拍还延续上轮的“禁金融融资借款”等新规，层层压力之下，郑州三轮土拍遭遇高流拍和低溢价也在意料之中。

  整体来看，北京和郑州的第三轮土拍热度较低的情况也并未迎来扭转，北京依然有流拍产生，且部分地块在有多家竞买人报名的情况下仍然底价成交，最终仍然主要靠国企、央企拿地，民企的投资积极性仍未重新回温。

  相比之下，郑州市场热度的下降更为明显，第三轮土拍以高流拍率和底价成交“冷淡”收场，且在商品住宅市场下行的影响下，一向土拍热度较高的北龙湖地块也遭遇了流拍。