[克而瑞]“集中供地”城市2022年新房供应规模及结构变化研究

  2021年是集中供地“元年”，也是全国供地方式的一次重大改革。政策核心“两集中”即集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

  实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。究竟集中供地会对2022年的商品住宅新增供应产生怎样的影响， 2022年是不是供应大年？新增供应高峰会在什么时候出现？从产品档次来看，哪些单价段产品会成为供应主力，是低档刚需、中档改善，亦或是高端豪宅？ 

  01

  2021年22城集中供地，总量高位回落

  季末集中放量（本节有删减）

  （一）2021年22城集中供地总量未破新高，不及2019年和2020年（本节有删减）

  纵观22城2015年以来年度涉宅用地成交总建面变动情况，2019年以前成交表现稳步增长，22城2019年全年成交量高达37202万平方米，4年间增长超10000万平方米，年均增长量在4000万平方米左右；继2019年高点后成交涨势中止但土拍市场热度依旧，2020年虽受疫情影响仍保持36000万平方米以上高规模土地出让；2021年初22城全面开启集中供地，新政策强调了土拍市场的供求节奏，较之过去截然不同，或是房企对于新政仍需一定适应期，2021年成交表现不及过去两年，全年成交量收至33326万平方米，回归至2018年规模。

  （二）季末为供地高峰，5、6、9、12月单月供地量均突破4000万平（本节有删减）

  对比来看，2020年常规供应节奏，宅地成交较为均衡，在疫后楼市复苏以来，4-9月间月均成交在3000万平方米以上，四季度初的成交低位也有2500万平方米规模，12月的成交放量则是房企抢收回款回笼资金的表现。反观2021年，2月末集中供地政策入市以来，供地节奏出现明显高低点，体现到总量上即二季度和四季度为全年新增供应高峰，4月首批集中供地入市带动成交高热，二季度总成交量突破13000平方米。细化至月度走势，可以明显看出5、6、9、12月均为成交高位，单月成交总量突破4000万平方米。有高点即有相对应的低点，7月低位22城成交总建面仅202万平方米，较之年内高位总量相差20倍以上。细究规律，可以看出每个季度末是集中供地的重点入市期，相较政策入市前的土拍市场，现在的土地供应节奏更具有规律性，房企拿地更趋谨慎。

  02

  集中供地超八成项目2022年可上市

  供应高峰或将在二季度显现

  （一）过去两年50%项目拿地到开盘需要9.7个月，一线城市项目最慢

  首先，为了测算集中出让土地后未来潜在的供应高峰，我们将以往成交土地开工、销售时间段作为依据。通过整理过去两年（2019年-2020年）成交的地块的拿地时间、开工时间和开售时间，可以发现，22城中地块整体从拿地到开工、开售平均所需要时长分别为3.7个月和11.5个月。

  从拿地到开工来看，1/4项目拿地不足一个月就能快速开工，效率最高。1/2的项目拿地2.4个月内能够开工，而拿地到开工时间超过4.8个月，则周转速度慢于75%的项目。

  开工以后，1/4项目在4.1个月后就能达到开盘进度，1/2项目在6.3个月内达到开盘进度，但施工速率较慢的项目需要9.7个月以上才能达到开盘水平。

  从拿地到开盘整体所需的时间来看，1/4项目在拿地接近7个月之后就进入了开盘阶段，速度相对较快，而有50%的项目在9.7个月内也能开盘，属于正常水平。

  值得注意的是，有1/4以上的项目，需要长达13.8个月甚至更长的时间才能开盘，意味着拿地往往不能在年内实现销售，现金回流速度较慢，项目的盈利也会受到影响。

  细分至城市层面，首先22个城市拿地到开盘所需时长的中位数均在1年以内，但是不同城市的项目平均周转速度也有非常大的差异：

  第一梯队如天津、青岛、合肥等城市，过去两年成交的地块从拿地至开盘的时长中位数在8个月以内，一半以上项目在拿地8个月后可以入市，天津的中位数甚至仅需6.9个月，项目的周转速率相对较高；

  第二梯队包括无锡、长沙、厦门和北京等城市，拿地到开盘的时长中位数在8-10个月，也就是拿地后3个季度左右，项目即可入市，那么此类城市每年首轮集中供地的项目基本也可在年内开盘；

  第三梯队城市则包括福州、苏州、深圳、广州、上海等，项目从拿地到开盘的时长中位数在10个月以上，上海、武汉和广州甚至中位数接近12个月，周转速率较慢。

  值得一提的是，4个一线城市有3个位于此档位，可见一线城市的项目快周转的难度更大，现金回流需要更长的周期，因此对于房企而言，进入一线城市不仅需要面临更高的土地成本，还有更紧张的资金压力。

  （二）2021年集中供地仅21%项目已开工，首轮地块开工比例近四成

  在梳理完各城市过去两年土地平均开工、销售情况后，我们对2021年集中供地地块动工情况进行了细分。

  据CRIC统计，2021年22个集中供地的城市在3轮集中供地后合计成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，仅有21%已经开工，另外八成地块仍尚未动工，且未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁状态，尚未达到土地平整状态，此类地块2022年入市的可能性较小。

  从上一章节统计数据来看，22城市过去两年项目从拿地到开工的平均时长和中位数市场分别为3.7个月和2.4个月，以此来看集中供地项目的开发进度有所下降，但也受到去年第二、三轮集中供地时间较晚以及春节假期刚刚过去的影响；此外，第二、三轮集中供地涌现出了大批城投公司拿地，此类项目未来城投与品牌房企合作开发的概率较大，寻求合作方也是导致项目开工速度放缓的因素之一。

  分批次来看，首轮集中供地主要集中于5-6月份，其中有37%的项目已经开工，在三轮里开工比例最高；但第二、三轮集中供地分别集中于9-10月、11-12月，由于成交时间已相对接近年末，开工比例非常低，尤其第三轮集中供地成交项目目前仅有3%的项目开工。

  细化到城市，根据集中供地项目的开工比例可大致分为4类：

  第一类北京、天津项目开工速度最快，目前分别有70%、56%的成交地块已经开工，且北京第一批成交的集中供应地块基本已经全部开工。

  第二类包括厦门、福州、无锡、青岛等6个城市，开工率达到三成以上，目前开工率在三成以上的城市共有8个；

  第三类城市包括宁波、苏州、重庆、南京等10个城市，集中供地项目开工率在三成以下，但都已经有项目开工；

  第四类城市则暂未有集中供地的项目开工，推进较为缓慢。

  （三）22城2022年预期新增供应2.16亿平，半数以上城市将供求持稳

  根据22城过去项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况来看，22城2021年集中供地成交地块预计将新增商品住宅供应面积21609万平方米，较2021年22城供应总量小幅回落5%。供求基本持稳，与近三年成交面积均值进行对比，供求比持稳0.93，供求关系基本平衡。

  分城市来看，武汉、重庆、上海预计供应面积超过1500万平方米，是供应量最高的TOP3城市；其次长沙、杭州、南京、广州、成都、济南、郑州、苏州等8个城市供应量在1000-1500万平方米；天津、深圳、北京、无锡、福州、厦门等供应量相对较低，不足600万平方米。

  与2021年对比，不同城市涨跌参半，上海、济南、宁波供应量大增，同比增幅超50%，南京、长春、武汉、广州等整体新增供应基本与2021年持平，涨跌幅不超过5%；北京、青岛、天津供应量预期回落，同比跌幅均在40%以上。

  从供求关系来看，我们选取了各城市2022年集中供地入市新增供应面积和其2019年-2021年商品住宅成交面积均值进行对比，可以看出宁波、长沙、郑州、苏州、广州、武汉、深圳、厦门、长春、合肥、重庆、成都、福州、杭州等半数以上城市供求比在0.8-1.2之间，整体呈现出供求持稳，上海供求比达到1.7，看似供过于求，但因市区供地稀缺，改善刚需购买力分化严重，供需错配问题短期内难以缓解；相较而言，沈阳、青岛、天津供求比均在0.5以下，供不应求加剧。

  （四）去年地块将在二三季度集中入市，四季度形成供应房源规模减少

  最后，根据22城过去项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况来看，CRIC对集中供地项目的入市时间进行了大致预判：按城市中位数水平计算，约仅5%的项目不能够在2022年上市，按城市75分位值水平计算则约22%的项目在2022年无法上市。

  所有项目按照城市开工、开盘的所需时间的中位数进行测算，2022年的第二、三季度是集中供地项目入市供应高峰，各占集中供地项目的31%左右，第一季度则主要将迎来首轮集中供地的项目入市，占比达24%，要到第四季度才能上市的项目较少，预计只有14%。

  其次，若按照75分位值的水平推算，在2022年内入市的项目中，分别有37%和40%的项目在第二、四季度入市，与第一、三季度形成明显的潮汐式供应。可以看出，无论按照哪一种水平推算，第二季度都将成为第一个集中入市的时间点。

  其次，若按照75分位值的水平推算，在2022年内入市的项目中，分别有37%和40%的项目在第二、四季度入市，与第一、三季度形成明显的潮汐式供应。可以看出，无论按照哪一种水平推算，第二季度都将成为第一个集中入市的时间点。

  按由于每个项目每次开盘体量由开发商自行调节，因此CRIC采用的是按项目数量计算占比（按中位数水平计算）：

  长春、长沙、厦门有半数的项目能够在一季度入市：长春尤为明显，超过9成项目能够在一季度入市，主要是由于长春的首轮、二轮集中供地时间非常早，2021年6月长春就已经完成第二轮集中供地的出让，而第三轮集中供地成交的含宅地块非常少，主要供应集中于前两轮。但值得一提的是，东三省由于气候原因每年有3-4个月的停工时间，也会延迟项目的入市时间，若考虑这个因素，则长春大量项目应延迟至二季度入市。

  其次沈阳、北京、无锡、南京、济南、合肥等城市也有较多项目能够在第一、二季度入市，供应高峰预计在上半年；

  反之深圳、上海、成都、宁波、苏州则项目大多在第三、四季度入市，下半年市场供应量较高。

  若按照75分位值水平推算，则一季度可入市项目大幅减少，仅有北京、宁波、成都、福州、无锡和杭州6个城市有三成以上项目在一季度入市；广州、苏州、南京、深圳等7个城市下半年的供应量将大于上半年。

  按入市的时间来看，供应高峰在上半年的有重庆、长沙、杭州、南京、广州等14个城市，供应高峰在下半年的城市有武汉、上海、成都、苏州等8个城市，另外郑州和福州上下班年供应量基本持平。值得一提的是，这里仅用项目周转入市需要的时间对未来项目入市体量进行计算，但由于不同项目的体量差异较大，一次性开盘全部入市的项目较少，且不同城市预售证发放规则有一定差异，一般来说大部分城市单次可批的预售证体量在2-3万平方米左右，开盘也需要视市场和蓄客情况而定，入市体量仅供参考。

  03

  产品集中中低档

  厦门岛内供应弥补高端空白

  穗、青各档次供应平均（本节有删减）

  （一）22城集中出让地块近7成楼面价低于1万元/平，项目入市集中中低档

  总体来看，2021年22个集中供地城市涉宅用地成交楼面价主要集中在小于等于1万元/平方米，其成交总建面达到了16950万平方米，占总量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交总建面占比达到了39.29%。由此不难推断，若这些地块能在2022年形成集中供应，整体产品档次也将主要集中在中低档。

  不得不说，为了抑制土拍市场热度，诸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、长沙、宁波、南京等部分城市在土地出让时便已明确未来项目上市的毛坯均价，我们在此基础上，同时结合不同城市的房地价比，在合理建安成本的基础上对每宗地块的售价进行了预估，具体的假定条件和逻辑推理步骤如下：

  1、假定所有集中供地成交宅地将在0.5-1年内进入新房市场形成供应；

  2、依据过去3年每年城市新房成交均价和上一年土拍均价的相关性，合理推断出各城市2022年新房成交均价；

  3、每一宗宅地的未来入市价格，“限价地”以既定的新房限制预售价格为准，未限价地则根据全市已入市宅地的地价房价比推理；

  4、对比各城市2022年新房成交均价，根据未来入市的新房供应房源的单价端结构，将入市产品分为低档刚需（预售价格小于城市均价的0.8倍）、中档改善（预售价格大于等于城市均价的0.8倍，小于城市均价的1.5倍）和高档（预售价格大于等于城市均价的1.5倍）三个档次。

  若2022年开工工期和拿证速度无延迟，可顺利入市，那不同城市的供应产品档次分布大体呈现出如下特征：

  （二）低档：京沪渝汉为代表，上海未来供应房源半数以上低于市均价六成（略）

  （三）中低档：深杭苏等9城供应主力低于市均价，兼顾郊区刚需和市区改善

  从预测的结构数据来看，在22个集中供地城市中，未来新房供应低档和中档并重的城市占比最大。包括深圳、福州、宁波、杭州、南京、苏州等9个城市预计未来供应中低档刚需和中档改善均将占较大比重。

  苏州、福州、宁波和杭州刚需和刚改比例相当。这四个城市预计2022年新增住房供应中低档刚需（单价小于市均价60%）和中档入门级改善（单价介于市均价80%至100%之间）占比相当。如杭州上述二者占比分别为20%和19%；苏州上述二者占比分别为27%和24%。

  天津、沈阳、深圳和济南高水平刚需和改善占比最大。以深圳为例，预计2022年新增住房供应中单价介于市均价0.6倍至0.8倍和1.2倍和1.5倍占比分别为23%和21%。

  这一类城市集中供地地块分布普遍兼顾中心城区和郊区新城，符合上述单价段占比所呈现的结构。以福州、杭州和南京为例，中心城区中档改善地块数量略高于郊区新城低档刚需地块，总宅地建筑面积则大体相当。

  从具体成交的典型宅地来看，以杭州为例出让宅地呈中低档并重态势。2021年12月出让的宅地中，拱墅区两宗宅地均限价4.7万元/平方米，未来入市单价预计将处在市均价1.2倍至1.5倍之间。而临安区成交的滨湖新区宅地，限价2.4万元/平方米，未来入市单价预计将低于市均价80%。

  （四）中档：成都、合肥等供应主力集中中档，入市后改善产品占比将上升

  根据对比各地块未来入市价格和城市均价，郑州、长沙、合肥、无锡等内陆城市和长春共计6个城市2022年新增新房供应将以中档改善为主。

  6个城市从单价段来看，未来新房供应均高度集中于中档改善。尤为突出的是长沙和合肥，经测算两城2021年成交宅地中超过7成将于未来以中档改善产品入市。其中合肥未来新增供应中预计占比45%为介于市均价1倍至1.2倍的中档改善产品。长沙则以刚改为主，占比37%的新增供应将为介于市均价0.8倍至1倍的入门级改善产品，中档改善产品中另外两档占比为21%，略低于前者但远高于其他档产品。

  结合重点地块来看，这一类城市中档宅地普遍位于发展较为成熟的城市新城，与上海、武汉等低档产品为主城市的新城不同。如成都秦皇寺TF(07）地块、合肥[2021]27号地块和长沙[2021]036号地块分别位于成都天府新区、合肥滨湖科学城和长沙滨江新城。

  对比2021年新房成交结构，2022年新增供应后预计将使上述6城实现产品升级。横向来看由低档刚需向中档改善升级，纵向来看中档改善产品占比上升。

  以成都为例，2021年新房成交中单价介于市均价0.6倍至1.2倍之间的三档产品占比最为突出。基于对2022年新房供应的推断，占比最多的三档产品升级至单价介于市均价0.8倍至1.5倍之间。同时，这三档产品纵向对比2021年占比均上升4pcts。即2022年宅地入市新城供应后，成都将实现新房产品升级，中档改善产品占比上升。

  （五）中高档：厦门岛内供地增加带动产品档次升级，刚需逐步过渡刚改（略）

  （六）高-中-低档：穗、青等各档次供应“雨露均沾”覆盖多层次置业需求

  除了上述有明显供应侧重点的城市之外，还有部分城市诸如广州、青岛等，地价参差不齐，因而使得整体未来供应产品档次分布也相对平均，低、中、高档“雨露均沾”，每个产品档次分布占比均在30%左右。两城集中供地的入市项目售价分布情况大致如下：

  以青岛为例，集中拍地之前土地市场并不透明，本土房企拿地有优势，从房地价比来看，房企利润空间仍较为丰厚，而从2021年集中供地情况来看，主城区和近郊区皆有宅地成交，地价呈“阶梯式”分布：城阳区和胶南市涉宅用地成交总建面皆突破250万平方米，占据成交“大头”，但地价相对低廉，成交楼面价皆在3500元/平方米以下，主城区市南、崂山地价均破1万元/平方米，不过累计宅地成交量不足100万平方米，这样的涉宅用地成交结构也使得青岛地价整体保持平稳。

  对比青岛2021年新房成交结构，供应和成交整体适配度较高：2021年整体新房成交以中低档为主，大于等于城市均价0.6倍，小于0.8倍的低档刚需产品占比达28%，而我们预估的2022年供应结构中，大于等于城市均价0.8倍，小于1倍中档改善产品占比达27%,基本可以满足刚需刚改的置业需求，而伴随着主城区供地增加，整体高端改善盘的供应量预期会稳步上升。

  04

  总结:预计二、四季度新房集中入市

  供应规模降5%约2.2亿平且以中低档为主（本节有删减）

  上文我们着力聚焦了22个集中供地城市，以过去项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况对2022年各城市新增供应面积、供应节奏和供应产品档次三个层面进行了多维度分析，可以得到如下结论：

  （一）2021年供地总量微降且仅2成项目已开工，多集中首轮地块

  从2021年22城集中供地成交情况来看，总量未破新高，全年涉宅用地成交总建面收至33326万平方米，不及2019年和2020年，回归至2018年规模。

  按照过去几年历史经验，1/4项目在拿地接近7个月之后就进入了开盘阶段，速度相对较快，而有50%的项目在9.7个月内也能开盘，属于正常水平。

  据CRIC统计，2021年22个集中供地的城市在3轮集中供地后合计成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，仅有21%已经开工，另外八成地块仍尚未动工，且未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁状态，尚未达到土地平整状态，此类地块2022年入市的可能性较小。

  分批次来看，首轮集中供地主要集中于5-6月份，其中有37%的项目已经开工，在三轮里开工比例最高；但第二、三轮集中供地分别集中于9-10月、11-12月，由于成交时间已相对接近年末，开工比例非常低，尤其第三轮集中供地成交项目目前仅有3%的项目开工。

  （二）2022年预期新增供应2.16亿平，同比微降5%，多数城市供求持稳

  根据22城过去项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况来看，22城2021年集中供地成交地块预计将新增商品住宅供应面积21609万平方米，较2021年22城供应总量小幅回落5%。供求基本持稳，与近三年成交面积均值进行对比，供求比持稳0.93，供求关系基本平衡。

  分城市来看，武汉、重庆、上海预计供应面积超过1500万平方米，是供应量最高的TOP3城市；其次长沙、杭州、南京、广州、成都、济南、郑州、苏州等8个城市供应量在1000-1500万平方米；天津、深圳、北京、无锡、福州、厦门等供应量相对较低，不足600万平方米。

  从供求关系来看，宁波、长沙、郑州、苏州、广州、武汉、深圳、厦门、长春、合肥、重庆、成都、福州、杭州等半数以上城市供求比在0.8-1.2之间，整体呈现出供求持稳，上海供求比达到1.7，看似供过于求，但因市区供地稀缺，改善刚需购买力分化严重，供需错配问题短期内难以缓解；相较而言，沈阳、青岛、天津供求比均在0.5以下，供不应求加剧。

  （三）2022年第二季度将迎来项目入市高峰，8城市供应高峰在下半年（略）

  （四）地价锚定房价，19个城市将以中低档产品为供应主力

  总体来看，目前在“房住不炒”主基调之下，整体房、地价趋稳，为了抑制土拍市场热度，诸如北京、上海、深圳、杭州、合肥、福州、成都、长沙、宁波、南京等部分城市在土地出让时便已明确未来项目上市的毛坯均价，以地价锚定房价，锁定房企利润空间，保证房价涨幅可控。

  据CRIC监测，2021年22个集中供地城市涉宅用地成交楼面价主要集中在小于等于1万元/平方米，其成交总建面达到了16950万平方米，占总量68.15%。其中低于5000元/平方米的涉宅用地成交总建面占比达到了39.29%。由此不难推断，若这些地块能在2022年形成集中供应，22城中有19城的主力产品档次集中在中低档。

       具体来看，北京、上海、武汉、重庆以低档为供应主力，即入市新房均价低于全市均价的80%，多数新房价格低于均价的60%。杭州、南京、宁波、苏州、天津、深圳、沈阳、福州、济南等9城主力供应中低档产品，兼顾郊区刚需和市区改善。无锡、成都、合肥、长沙、郑州、长春等供应集中在中档产品，尤为突出的是长沙和合肥，经测算两城2021年成交宅地中超过7成将于未来以中档改善产品入市。