[克而瑞]土地周报 | 北京虎年首拍收金480亿（2.14-2.20）

  2022年第8周

  2月14日-2月20日，迎来北京2022年首轮集中土拍。最终，18幅地成交17宗，共收金480亿元；在此带动下，本周重点监测城市的成交量价环比均大幅提升，土地单价更是达到近一年以来的次高点。在北京之后，福州和合肥也推出了首批集中出让用地，涉宅地分别为18幅和32幅。值得注意的是，在上层要求加快保租房发展下，两市首批宅地中均有保障性租赁住房用地。

  土地政策

  多省市发布保租房支持政策

  大力推进保租房建设

  自21年7月国务院发布关于加快发展保障性租赁住房的意见后，各省市也相继出台了支持保租房发展的相关意见，本周又有三省市出台相关政策支持保障性租赁住房建设、筹集和运营。政策大多明确了保租房的对象标准是以新市民、青年人等住房困难群体，要求充分发挥市场机制、引导多方参与，保障保租房土地供应，加快推进保租房建设。

  土地供应

  福州、合肥2022年推出首轮集中供地

  均含保租房用地

  供应方面。继北京之后，福州、合肥也相继推出了2022年首批集中出让地块。具体来看，福州本次共推出20宗地，包括18宗宅地和2宗商办，其中18幅宅地中还有4幅安商房用地和2幅租赁住宅用地，建筑面积共计120.7万方，起价总价177.8亿元，预计将于3月16日、17日出让。合肥则推出了32幅宅地，包括30宗商品住宅用地和2幅保障性租赁用地，总建面达353.95万平方米，预计将于3月16日出让。值得注意的是，福州和合肥此次均供应了租赁住房宅地，保障性租赁住房建设推进步伐明显加快，后期或将会有重点城市在集中供地中推出保租房用地，商品宅地供应量或将会受到影响。

  土地成交

  北京完成首轮集中土拍

  拉动成交量价环比上行

  成交方面。由于本周有北京集中土拍，重点监测城市的成交量价均环比上升。具体来看，本周重点监测城市土地成交建筑面积达513万平方米，较上周增长了43%，同比也因去年同期基数较低而大幅上涨；成交金额为597亿元，同环比均大幅上升；价格方面，受主力成交城市结构变化影响，本周平均地价突破1万元/平方米，平均楼板价达11650元/平方米，为近一年内次高点。

  分能级城市来看，仅二线城市成交规模不及上周，一线城市和三四线城市的土地成交量均较上周增加，其中一线城市更是因北京集中土拍影响，成交面积占比大幅上升至33%。重点城市集中供地方面，本周仅北京有集中土拍，共成交了17宗地，成交面积达161万平方米，共收金480亿元；和去年二三轮集中土拍相比，由于此次出让地块利润空间较为充裕，房企参拍积极性明显增加，华润、中海、绿城更是报名了5幅以上的地块，最终3幅地触及最高成交，9幅地底价成交，竞拍热度有所回温。

  市场热度

  成交结构变化致溢价率环比回调

  市场热度仍在低位

  市场热度方面。由于成交结构明显改变，重点监测城市本周成交溢价率较上周环比下滑了四个百分点至3.9%。各能级城市的溢价率也均环比走低，尤其是二线城市，由于本周成交地块基本为郊县宅地或商办用地，高溢价成交地块较上周明显减少，溢价率也因此回落至冰点。

  土地流拍方面。重点监测城市的土地流拍率达13%，较上周明显上升。从流拍地块所在城市来看，除北京流拍一宗外，其余流拍地块均位于三四线城市，湛江、河源、金华、衢州等城市均有地块流拍。在当前市场调整周期中，三四线城市的楼市更是首当其冲受到了冲击，楼市去化压力较大，同时受房企资金压力仍未纾解影响，房企拿地意愿仍然较低，因此这些城市的地市也持续遇冷，流拍现象不断。

  周度TOP5

  北京完成2022年首轮集中土拍

  朝阳、昌平仍是关注焦点

  2月16日，北京首轮集中供地开拍。从土拍结果来看，此次北京土拍热度较去年第三轮有所回温，参拍房企数量明显增加，但也仍延续了去年年末集中供地“整体平稳、个别激烈、国企主力”的旋律。18幅地中17宗顺利成交，其中9幅以底价成交，3幅触及地块上限价格，平均溢价率达4.5%。

  虽然半数地块均为底价成交，但朝阳、昌平、丰台等热门区域仍有地块受到了房企的热烈追捧，如丰台区玉泉营街道地块、朝阳崔各庄地块和昌平生命科学园地块最终均触及上限价成交。尤其是朝阳崔各庄地块，其仅在竞拍前就获得了8轮线上报价，线下竞拍22轮后便进入竞现房销售环节，华润、中海、绿城等多家规模房企参与竞争，最终被绿城以43.47亿元+4.1万平方米现房销售面积成功竞得。

  重点地块点评

  华润置地拿下北京首轮集中供地最受关注地块

  地块分析：

  2月16日，北京2022年首轮集中供地率先开拍。本次集中土拍，北京共出让了18宗地，最终1幅流拍、17幅顺利成交，共揽金480亿元。无论从整体溢价情况还是流拍情况来看，和去年最后一轮集中供地相比，本次土拍热度明显回温，平均溢价率达到4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%。

  成交地块中，单价最高的地块为位于丰台区二三环间的玉泉营街道纪家庙村JJM-007等地块，成交单价达66885元/平方米。据地理位置来看，宗地靠近丰台区南三环内侧，临近丽泽商务区。周边配套方面，地块三公里内地铁10号线、房山线及大兴机场线，并且还有在建的地铁16号线，交通出行十分便捷，周边的生活、教育和医疗等配套也十分齐全。周边楼市方面，目前项目周边在售、待售项目较少，均价基本均在11万元/平方米以上，与项目此次限价接近，和地块成交价格相比利润空间充裕。该宗地吸引了四家房企及联合体竞拍，最终成功触及上限价，由华润以57.12亿元的总价及6%政府持有产权份额竞得。