[克而瑞]土地周报 | 本周成交量价环比上升，多城灵活调整供地方式（2.28-3.6）

  2022年第10周

  2022年2月28日-2022年3月6日，各城市供地逐渐恢复，本周重点监测城市的成交量价环比上周明显回升，但较去年同期仍有超七成的差距。重点城市集中供地方面，本周武汉和厦门推出了第一批集中供应地块，中心城区优质地块的供应占比较去年明显增加。值得注意的是，两城今年集中供地也打算分四批次进行，包括此前的青岛和济南，已有四城已经宣布调整集中供地批次，以灵活应对市场变化。

  土地政策

  多城2022年集中供地将分四批次进行

  以灵活应对市场变化、保障供应

  在北京完成首轮集中供地后，陆续有多个城市也跟进推出第一批集中供应地块。值得注意的是，部分城市在预告集中供地推地时间时提出2022年将分四批次进行出让，比如上周的青岛、本周的武汉、厦门和济南。相比三批次供地，四批次将更有利于政府根据市场走势来及时调整供地策略，保障土地供应，落实稳地价、稳房价、稳预期目标。

  土地供应

  武汉、厦门公布22年第一批集中出让地块

  中心城区供地占比明显加大

  供应方面。和上周相比，重点监测城市的土地供应量呈现环比下降趋势，本周总供应建面为694万平方米，环比下降28%。重点城市集中供地方面，本周武汉和厦门也公布了2022年首批集中出让地块。具体来看，武汉此次共推出了11宗地，总建筑规模约101.17万平方米，起始价总额约117.29亿元，项目将在3月31日集中揭牌；厦门此次计划出让10宗地，总建筑规模达74.13万平方米，起拍总价达184.3亿，预计将于3月24日集中出让。值得注意的是，武汉和厦门此次出让地块中核心城区的地块占比明显增加，如武汉11宗地中一二环内地块多达7宗，厦门10宗宅地中岛内也供应了7幅，核心区地块的比例比去年任意一批次都高。

  土地成交

  成交量价同比仍大幅降低

  三四线城市成交占比达七成

  成交方面。本周重点监测城市土地成交建筑面积达296万平方米，环比上周大幅上涨，但同比降幅仍达七成以上，仍处于较低水平；成交金额达154亿元，较去年同期降幅也在七成以上；价格方面，本周平均楼板价较上周上涨26%，达5195元/平方米，同比也上涨了10%。

  分能级城市来看，三四线城市仍是绝对成交主力，成交规模占比超过70%。其中，佛山、芜湖、海宁等城市的成交量相对较高，均在20万平方米以上，尤其是佛山，由于本周连续出让了3幅地块，总成交规模达58万平方米，由华润置地、保利发展及东建分别竞得。一二线城市共成交了10幅地，但9宗为商办用地，仅南昌底价成交了一幅涉宅用地。

  市场热度

  中心城区优质宅地竞争仍旧激烈

  拉动三四线城市溢价率回升至6.4%

  市场热度方面。在市场遇冷之下，政府在供地端也逐步调整，如加大中心城区优质地块供应、调低地块起拍价等多种方式来吸引房企拿地，尤其是政策调整更加灵活的三四线城市，近期明显增加了优质土地供应。加之去年年末以来资金环境不断放松，房企拿地意愿也逐步上升。因此，近期三四线城市也有高热地块成交，如台州、海宁均有地块触顶成交，竞拍轮次都在百轮以上，本周溢价率也得以升至6.4%。这也带动整体溢价率上涨至4.5%，环比上升了1.8个百分点。

  土地流拍方面。重点监测城市的土地流拍率达16.3%，较上周下降了4.7个百分点。从流拍地块所在城市来看，撤牌流拍地块仍主要集中二线城市下辖区县和三四线城市，受楼市成交遇冷影响，这些区域的地块也持续遭遇流拍。

  周度TOP5

  百轮竞拍地块重现

  房企投资信心正在修复

       由于本周是重点城市集中供地间歇期，因此成交总价榜和单价榜入榜地块基本均来自三四线城市。具体来看，本周成交总价最高的地块为佛山顺德区大良街道一宗TOD地块，成交总价为38.6亿元，由华润置地竞得，成交单价最高的地块也来自佛山南海区大沥黄岐白沙市场地块，由保利发展竞得，成交楼板价为16001元/平方米。

  虽然大部分三四线城市的土地市场热度仍在低位，但随着融资环境的适度放松，房企拿地信心也开始恢复，部分城市核心区地块的竞拍热度也逐步升温。如本周重点地块中台州椒江区葭沚街道地块和海宁的海自然字22015号地块竞拍轮次都超过了100轮，最终均触及最高限价，且竞配建面积都在2万平方米以上。

       重点地块点评

  华润置地36.8亿斩获佛山大良TOD地块

  地块分析：

  本周成交总价最高的地块为佛山顺德区大良街道一宗TOD综合用地。从出让要求来看，地块有较高的出让门槛，宗地须从10家高端购物中心品牌引入购物中心，并且也对文体活动中心、公园绿地及公园设施运营方资质和购物中心业态指标、商户要求、开业要求等均有严格限制。因此，最终该地块由拥有万象汇的华润置地底价竞得，成交总价为36.8亿元。

       据地理位置来看，项目位置优越，紧邻在建的3号线驹荣北路，待建成后，前往佛山中心城区及广州均十分方面。目前，项目周边多个成熟住宅区，居住氛围十分浓厚，各项配套也十分齐全，不过项目所在的大良街道缺乏高端商业综合体，万象汇的引入将有助于提升区域内商业氛围，完善片区内商业配套。由于项目周边已经四年未有土地出让，板块内在售商品住宅较少，多为酒店式公寓，附近品质二手房挂牌价格可达2万元/平方米之上。就此来看，该项目的成交也将填补大良片区新房供应的空缺，缓解新房供应紧缺的局面。