[中房研协]东莞2022年首轮集中土拍遇冷，宁波整体表现平淡

  热点聚焦

  4月19日，宁波、东莞2022年第一轮集中供地落幕。

  宁波方面，33宗地块（含9宗租赁用地、4宗安置用地）全部成交，总出让面积1708亩，总建筑面积255.5万平方米，地块成交总价265.2亿元，平均楼面价10379.2元/平方米，平均溢价率5.9%。其中，8宗地块溢价成交（5宗地块封顶转摇号），25宗地块底价成交。

  东莞方面，计划供应8宗地块，其中6宗因故提前中止出让，占总供应的四分之三。剩余2宗地块成交总建面32.4万平方米，成交总价59亿元，平均楼面价约18210元/平方米，平均溢价率0.8%（其中横沥地块溢价率5.4%，长安地块底价成交）。

  热点评析

  东莞市2022年首场集中土拍遇冷，宁波市整体表现平淡

  从土拍结果来看，东莞2022年首轮集中供地遇冷，宁波整体表现平淡，城市差异明显。具体来看：

  东莞方面，2022年是东莞集中供地“元年”。根据出让规则显示，东莞市首轮土拍规则较此前土拍明显放松，包括大幅降低配建要求、降低房企参拍保证金比例等。但从参拍企业数量、土地成交楼面价等来看，市场明显遇冷。横沥地块仅2家房企参与，长安地块更是仅1家房企参与，成交的2宗地块分别由保利发展和武汉城建竞得，均具有国资背景。

  宁波方面，根据出让规则显示，除了定品质建设住宅全部实施钢结构装配式、全部商品住宅（含商住混合用地）均实行全装修交付，本批次地块还要求签订出让合同前，按实际成交价缴纳20%定金，溢价地块需补缴差额。土拍规则未见明显放松。从土拍结果来看，区域两极分化、底价成交及国企托底特征明显。触顶摇号的5宗地块中，有4宗位于鄞州区，其余1宗为江北区安置房地块。25宗地块底价成交，占成交地块的76%。除5宗触顶转摇号地块外，剩下的28宗地块中，具有国资背景的企业拿下21宗，占比75%。

  城市集中土拍分化持续，地方平台公司、国企托底普遍

  截至目前，全国已有北京、福州、合肥、青岛、厦门、重庆、成都、武汉、长沙、东莞、宁波等十余个热点城市完成首轮集中土拍。在房地产市场持续下行和官方利好政策频发等因素综合作用下，首轮集中土拍主要表现出几大特征：

  第一，大部分城市土拍规则有所宽松。如：重庆“熔断”后“摇号”成交，严控地价让利房企，并将付款周期由3个月最长延迟至1年，合肥多数地块取消或降低配建回购租赁住房要求，武汉将保证金比例下调至起始总价的20%，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人等。

  第二，部分城市集中出让次数增加，首轮集中供地总量减少，但优质地块增多。据不完全统计，今年已有青岛、武汉、重庆、济南等多个城市公告集中供地次数由3次增加至4次。在首轮集中供地方面，厦门2022年首轮集中供地涉宅地块仅10宗，较2021年第三轮集中供地减少4宗，但岛内供应地块增至5宗。成都首轮集中供地成交44宗，其中主城区成交地块27宗，占比达61%，9宗地块位于主城优质地段等。

  第三，城市集中土拍分化明显。北京作为2022年首个集中供地的城市，土地市场热度较2021年底有所回升，部分地块触及最高限价。厦门、重庆地市热度也有小幅回升，其中厦门岛内5宗地块均溢价成交、2宗触及最高限价。合肥市17宗涉宅用地中有15宗触顶最高限价进入“竞品质”阶段。反观福州、青岛、东莞等地，土地市场表现依旧低迷，地块主要以底价成交为主，且部分城市流拍率较高。

  第四，地方平台公司、国企仍是拿地主力，民企参与度低。这一特征在大部分城市均有体现。

  整体来看，尽管城市差异仍存，但部分热度较高的城市土地市场已经率先出现回暖迹象，加上中央及地方层面稳楼市类利好政策逐步落地，势必将进一步传导至土地市场，促进土地市场升温。对此，房企一方面要坚定信心，把握市场修复过程中的机会，以较低成本获取更多优质土地储备。另一方面，要继续加强企业建设，继续做好提质、降本、增效工作，提高企业竞争力。