[克而瑞] 宁波土拍：政府让利下溢价率仍回落

  整体溢价率降至5.9%，成为2022年首轮集中土拍中首个市场热度不及去年第三轮的城市。

  4月19日，宁波迎来2022年首轮集中土拍，33宗涉宅地均成功出让，其中8宗溢价成交、并且5宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率较去年第三轮略有下降，降至5.9%，成为目前首个较去年第三轮市场热度指标下降的城市。房企竞拍方面，品牌房企只热衷于鄞州核心区少量优质地块，超七成土地被本土城投托底。

  多宗“回炉地”下调起拍价、上调新房销售限价

  大幅提升房企拿地积极性

  从土地供应规模上来看，宁波2022年首轮集中土拍供应涉及33宗宅地，供应总建面达255.5万平方米，从体量上看不及去年任一轮，整体处于低位。土地性质上来看，33宗包含9宗租赁住房用地，4宗安置房用地，余下的20宗均为纯宅地或商住地。值得注意的是，本批集中出让地块中，核心区鄞州区推出地块最多，高达11宗，总建面超81万平方米，总起拍价达109.7亿元，远超其他区域。

  规则上来看，本轮土拍规则基本保持不变，基本延续2021年三批次“限地价、限房价、摇号”等方式出让。但是不同于此前房企仅需缴纳起始总价的20%作为保证金，本次集中图拍要求在出让合同签订前，按照地块实际成交价格的20%来缴纳保障金，溢价地块须补缴差额。

  值得注意的是，本轮集中供地中海曙区西门地段HS08-03-02地块、海曙区西成地段HS04-02-19地块、海曙区CX07-03-04d-1地块、江北区CC09-06-01a、01b、02地块等5宗均是“回炉地”，在本次出让公告中起拍楼面价大都明显下降，同时新房限价均有所提升。以海曙区西门地段HS08-03-02地块为例，本次出让将起拍价下调至19036元/平方米，即使按照最高限价测算，楼面价最高也才21891元/平方米，比去年的起拍价22000元/平方米还略低，不仅如此，新房毛坯限价也由34600元/平方米升至35500元/平方米，如果都按照底价成交的话，地房比也由去年的64%降至54%，盈利空间大幅增加。

  首轮土拍热度不及去年第三轮

  仅鄞州、海曙等少数地块溢价成交

  对比2021年第三轮集中土拍，宁波2022年首轮集中土拍热度略有下滑，整体溢价率降至5.9%，下降了1.2个百分点，成为首个较去年第三轮市场热度下降的城市。

  具体来看，挂牌的33宗宅地均成功出让，总成交建面255.5万平方米，总成交金额达265亿元，其中8宗地溢价成交，其中5宗触及最高限价+摇号成交，分别位于鄞州区（4宗）和江北区（1宗）。相比之下，北仑、海曙、镇海等区域热度较低，多以底价成交。

  就底价地块比重来看，本轮集中土拍底价成交地块比重高达76%，较去年第三轮略有增加，企业拿地积极性不及去年第三轮；至于流拍率，由于本轮集中土拍本土城投托底现象十分普遍，参拍地块无一流拍。

  利润空间整体相对充裕

  但奉化等外围区域商品住宅市场存在去化隐忧

  从新房销售指导价方面来看，本轮延续了去年三轮限价宽松的趋势，以规定新房毛坯平均售价的20宗涉宅地（不含9宗租赁住房用地，4宗安置房用地，下同）为例，即使均按最高限价封顶成交，平均地房比仅有0.51。具体到单个地块来看，仅有鄞州、海曙等部分核心区地块地房比超过0.6，其余地块平均地房比均在0.6以下，整体来看本轮参拍地块盈利空间均十分充裕。

  按照实际成交价来看，20宗涉宅地的平均地房比仅有0.46，房地差多在1.5万元/平方米左右，盈利空间尤为可观。值得注意的是，由于鄞州区多宗地块触及最高限价封顶摇号成交，地房比多在0.6以上，盈利空间整体不及海曙、江北、北仑、镇海等周边区域。

  就以本场土拍起拍价最高的鄞州区YZ07-03-d2地块为例，该地位于鄞州区钟公庙地段，周边配套比较完善，但由于供应相对较少，因此吸引了多家房企参拍，经过41轮竞拍，达到封顶总价12.79亿元，楼板价达25465元/平方米，溢价率14.71%，根据土拍规则明日摇号确定买主，该地也是今天第一宗封顶摇号地块，根据该项目商品住宅毛坯销售均价36100元/平方米测算的话，地房比达71%，房地差达10635元/平方米，如果再考虑一定的装修标准，实现盈利不成问题。

  与福州、厦门等城市一致，虽然宁波首轮土拍盈利保持在较高的区间，但去化却存在一定的问题。CRIC数据显示，进入四季度以来，商品住宅月均成交量仅有64万平方米，较二、三季度月均成交量近乎腰斩。

  受此影响，宁波商品住宅去化周期大幅拉长，截止2022年3月底，宁波商品住宅去化周期已达14个月，较去年同期拉长了280%，尤其是奉化区库存高企，成交量大幅萎缩，部分板块去化周期已经超过25个月。

  品牌房企仅热衷于鄞州核心区摇号地块

  超七成地块被本土城投托底

  房企拿地方面，可谓两极分化。鄞州等核心区优质地块由于政府让利、去化速度也较佳，吸引了绿城、华润、保利、中海、招商、建发、万科等多家品牌房企参拍，最终有5宗地触发摇号（明日摇号）；其余超七成地块，尽管盈利颇丰，但受去化滞缓的影响，大都被本土城投托底拿下。

  民营企业中，仅有江山万里&雅戈尔一家表现较为突出，以7.4亿元的底价拿下房企拿下海曙区西成宅地。

  总体来看，虽然宁波本轮集中供地诚意十足，多宗土地下调了起始楼面价、上调了新房限价，盈利空间大幅提升；但就实际结果来看，除了少量处于鄞州区的核心优质地块引得多家房企积极参拍外，其余超七成地块被本土城投托底竞得，整体溢价率降至5.9%，成为2022年首轮集中土拍中首个市场热度不及去年第三轮的城市。

  究其原因，一方面，在于宁波商品住宅市场持续下行，市场信心依旧承压，尤其是奉化等郊区，部分板块去化周期已经超过25个月，另一方面，近期政策方面虽然有一定的利好消息，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间，尤其是疫情弥漫之下刚刚复苏的房地产市场又遭遇一记重磅，之前经历了财务危机的民营房企，或需要更长的恢复期，市场若要出现实质性好转，还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。