[克而瑞] 长沙首轮土拍顺利收官（4.11-4.17）

  2022年第16周

  4月11日-4月17日，迎来长沙2022年首场集中土拍。本次集中土拍，长沙优质用地供应比例大增，同时还降低了土地出让门槛，部分地块变相放松限价，项目利润空间明显提升。在此影响下，长沙首批次出让的22幅地全部顺利成交，无一宗流拍，因而带动本周重点监测城市的成交量价环比双双上涨。

  土地政策

  昆明允许房企缓缴土地出让金

  以减轻企业负担

  继4月8日发布稳增长措施后，昆明又于近日发布关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见。《意见》指出，将加快商业商务用房去化，合理确定商业商务用地供应节奏，对于满足一定条件的商务办公用房允许改建为保障性租赁住房。同时，《意见》还提到，为了减轻疫情期间房企困难，允许房企缓缴土地款。

  土地供应

  首轮集中供地高峰已过

  供地规模延续低位

  供应方面。由于22城中19城已推出首批次集中出让地块，集中供地高峰已过，因此近期重点监测城市的供应规模延续低位运行，本周供应总建面仅为341万平方米，环比上涨18%，但较去年同期仍有较大差距。分能级城市来看，一线城市本周仍无新增建设用地挂牌；二线城市中南昌的供应量最高，总建面达163万平方米，涉及21宗地，青山湖区、西湖区等均有供地，预计将于5月9号及5月16日开拍。三四线城市中，供应主力集中于长三角区域，温州、张家港、常州等多个城市均有土地供应，其中温州的供应建面最大，总供应规模达44万平方米，供地主力区域集中在下辖县市。

  土地成交

  本周迎长沙集中土拍

  成交量价因此环比齐涨

  成交方面。受长沙集中土拍带动，本周重点监测城市土地成交建筑面积较上周有所回涨，总建面仅为486万平方米，环比大增，但同比降幅仍在五成以上；成交金额也随成交面积上涨而增至203亿元，几乎是上周的两倍；价格方面，平均地价环比上涨15%，达4169元/平方米，不过较去年同期还有3%的差距。

  聚焦到城市来看。22城中，本周仅长沙完成了首轮集中土拍，出让的22宗地中除2宗因熔断须于4月19日进行线下摇号外，其余20宗地全部顺利成交，总成交建面达285万平方米，中海、华润置地、中交、金地、旭辉等多家房企均有拿地。分能级来看，一线城市本周仍无土地成交，二线城市中除长沙外，其余城市的成交量均比较低，成交地块幅数均在5幅及以下，三四线城市也是如此，成交量也维持在较低水平。

  市场热度

  长沙首拍热度稳中有升

  但整体市场热度仍在低位

  与此前完成集中土拍的大多数城市一样，长沙此次集中土拍较去年第三批次明显回暖，22宗地不仅无一宗流拍，还有2幅熔断成交，首拍平均溢价率达3%，较去年第三批次成交溢价率上涨了2个百分点。

  不过，长沙此次回温有限，大部分地块仍是以底价成交为主，因此对整体市场热度并未有明显提升作用。具体而言，本周重点监测城市成交溢价率仅为0.9%，较上周进一步走低，流拍率则较上周增加5.5个百分点至13.8%，整体市场热度仍在延续低位运行。

  周度TOP5

  央国企为长沙土拍拿地主力

  绍兴等城市土拍热度较此前回温

  本周，长沙迎来了2022年首轮集中出让，天心中心、岳麓滨江新城、洋湖新城等诸多热点板块均有优质土地供应。因此，长沙也成为本周总价榜入榜主力，共有4幅地入围总价TOP5。联系拿地企业来看，长沙此次集中供地拿地主力仍以国企、央企为主，如入榜的4幅地中3幅地由本地国企竞得，1幅由央企中海竞得。

  随着房企融资环境的持续改善以及供地端出让门槛的降低，部分长三角城市的土拍热度开始出现回温信号。如本周入围单价TOP5的桐乡、绍兴，入榜地块均为溢价成交，其中绍兴越城区PJ-06-1-1-1地块成交溢价率达24%，由外来房企华德地产竞得。

  重点地块点评

  中海拿下长沙首轮集中供地最贵地块

  地块分析：

  4月12日，长沙22年首轮集中供地如期出让。本次土拍，长沙计划出让22宗地，包括天心中心城区、岳麓滨江新城等诸多热点板块。最终，22宗地全部顺利成交，其中19宗底价成交，1宗溢价，2宗熔断，整体竞拍热度较去年第三批次明显回升。

  22幅地中，成交总价最高、单价最高的地块均为天心区殷家冲以南地块，成交总价为31.77亿元，平均楼板价为12296元/平方米，由中海底价竞得。据地理位置来看，宗地位于天心中心，一侧临近湘江，周边还有南郊公园和火车头公园，地理位置较为优越。同时，项目周边各类配套也相对齐全，能满足居民日常生活需求。目前，项目周边在售、待售楼盘不多，平均售价约在1.5万元/平方米左右。值得注意的是，该地块紧邻2021年第一批次长沙成交的单价地王项目，彼时成交楼面价达14146元/平方米，比此次该地块的成交均价高出了近2000元/平方米。