[克而瑞]土地周报 | 三城土拍拉动成交量价环比上升，溢价率仍延续低位运行（7.11-7.17）

  2022年第29周

  7月11日-7月17日，迎来南京、成都及长沙次轮集中土拍，三城均有多宗优质土地出让，其中南京、成都次轮土拍成交金额均在400亿元以上。在此影响下，重点监测城市的土地成交量价环比均呈大涨趋势。不过，由于三城出让地块仍以底价成交为主，溢价率因此也仍延续低位运行，并未较上周回升。

  土地政策

  青岛将严格管理宅地捆绑出让

  西安加强购地资金审查

  7月12日，青岛第三批次集中供地推介会召开。会上，青岛不仅公布了第三批次拟出让地块，同时还提出将严格管理商品住宅设置产业导入条件以及与工业用地、产业用地、科研用地搭配出让，禁止违规设置使用外资等条件。由此，青岛第三批次集中供应地块中涉及产业引入或捆绑出让的地块或将进一步减少。此外，西安于《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》中提出将确保购地资金合规，对于使用非自有资金竞买的，将取消竞得资格。

  土地供应

  重点城市二轮供地潮接近尾声

  供应建面因此环比持续低位运行

  供应方面。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积为472万平方米，同环比仍均呈下降趋势。供应面积持续下跌，主要是由于重点城市次轮供地潮接近尾声所致，截止本周，22城中18个城市均已公布了次轮出让地块。各能级城市中，一线城市本周无土地挂牌；二线城市中仅西安的供应量相对较高，总建面达133万平方米，供地主力区域位于西咸新区，其余城市供应量较少；三四线城市中，金华、温州等城市的供应量相对较高，均超过了50万平方米，其中金华市区于本周推出了年内第三批次集中供应地块，涉及6宗地，总建筑面积为56.5万平方米。

  土地成交

  南京、成都、长沙次轮土拍收官

  成交量价得以环比上行

  成交方面。南京、成都及长沙等城市集中土拍的影响下，重点监测城市的土地成交量价环比均呈上升趋势。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1509万平方米，环比大增106%，同比也有47%的涨幅。成交金额也随之上升至1440亿元，同环比亦呈大增趋势。在南京、成都及长沙均有优质土地成交的带动下，平均楼板价也因此上涨至9543元/平方米，环比大涨87%。

  各能级城市表现各异。一线城市本周仅广州成交一宗大体量商办用地，建面为81万平方米，由广州城投底价竞得。二线城市中，成都、南京及长沙三个进行土拍的城市成交规模靠前，成交体量均在300万平方米以上；在此带动下，二线城市的成交规模也环比大涨至1000万平方米以上，成为本周绝对成交主力。三四线城市土地市场活跃度较低，大部分城市均有1幅或2幅地出让，成交规模位于低位。

  市场热度

  优质地块入市占比大降

  溢价、流拍等热度指标表现不及上周

  本周迎来南京、成都及长沙等城市集中土拍，其中成都、南京在供地质量提升、住宅限价放松等利好下，次轮土拍热度较首轮稳中回升，土地流拍现象均较首轮明显好转，各仅有2幅地块遭遇流拍。长沙热度则有所下滑，次轮溢价率较首轮微降，并且3幅地块还因无人竞价而撤牌或流拍。

  虽然南京、成都及长沙土拍热度不一，但三城均呈现出明显的冷热分化：仅热点片区的优质宅地竞争热度较高，其余区域的土地则多以底价成交。因此，重点监测城市的溢价率仍延续低位运行，本周达3%。

  周度TOP5

  优质纯宅地更受房企青睐

  南京河西4幅地全部摇号成交

  总价榜单方面，本周成交总价TOP5地块中除南京建邺河西G29地块外，其余均为商住综合体项目，房企拿地意愿不高，因而最终多为底价成交。如本周成交总价的最高佛山南海大沥聚豪地块，商业占比接近四成，因而最终底价成交，成交总价为62.17亿元，由保利发展竞得。

  相比综合体项目的低热度，位置优越的纯住宅用地则备受房企青睐。如单价榜中南京入榜的5宗地，全部溢价成交，其中建邺河西四宗宅地更是吸引了10家以上的房企参拍，最终全部触及上限价、摇号成交。

  重点地块点评

  越秀幸运摇中南京河西G28地块

  地块分析：

  7月12日，南京第二轮集中土拍开拍。在加大优质土地出让、提升住宅限价等利好下，南京第二轮土拍表现明显趋稳，流拍率较首次大幅降低，企业参拍积极性也有所提升。最终，44宗地中2宗流拍，余下42宗地全部顺利成交，共收金近727亿元，是南京集中土拍以来成交金额最高的一轮。

       不过，与首轮一样，南京次轮土拍也呈现出明显的分化趋势，竞拍焦点集中于建邺河西4宗宅地及百家湖地块，这5幅地均为触顶摇号成交。以建邺河西G28号地块为例，地块位于建邺河西中板块，区位优越，周边配套也比较完善：项目靠近地铁10号线中胜站，一路之隔即是龙湖天街，并且周边还有学校在建。目前，项目周边在售项目不多，临近的颐和源璟最新开盘均价为57704元/平方米，略高于项目上的住宅毛坯限价，不过项目周边二手房挂牌价格基本都在6.5万以上，有一定的倒挂空间，加之区位优越，河西板块的项目去化表现也都比较好。因此，地块在经过31轮竞价后便触及上限价，最终由越秀摇中，成交总价为27亿元，平均楼面价达40806元/平方米。