[克而瑞]土地周报 | 成交规模大幅回落（7.4-7.10）

  2022年第28周

  7月4日-7月10日，本周恰逢重点城市集中土拍间歇期，仅重庆一城集中土拍，因而重点监测城市的成交规模显著不及上周。与此同时，在主力成交城市重庆土拍低热的影响下，整体市场热度也较上周有所下滑，溢价率环比降低2.2个百分点，流拍率也较上周有所上升。不过，下周南京、成都、长沙等城市将迎二轮土拍，届时成交规模将会迎来上升。

  土地政策

  长春允许项目局部开发预售

  衡阳降低土拍保证金

  7月8日，长春发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，通过实现项目局部开发预售、允许对历史建筑等依法进行改造等调整土地规划政策来对房企给予政策扶持。政策出台的背后是长春楼地市持续遇冷，尤其是土地市场方面，长春集中供地持续遇冷，22年首轮土拍也仅成交一宗商品住宅开发用地，成交规模较去年首批次显著降低。此外，降低土拍保证金、允许房企分期付款的中小城市也在增多，如衡阳就于日前出台了相关政策，以吸引房企拿地、增加土地出让收入。

  土地供应

  供应量环比大幅降低

  深圳次轮集中供地涉及16宗地

  供应方面。受集中挂牌城市数量减少影响，重点监测城市的供应建面环比明显不及上周。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积为578万平方米，同环比降幅均在四成以上。各能级城市的挂牌量均不敌上周，其中一线城市供应量仅180万平方米，主要为深圳第二批次集中挂牌地块；具体而言，深圳次轮共推出16宗地，宝安、龙华、光明、龙岗、坪山及前海均有土地推出，总供应量达180万平方米，挂牌规模较首批次显著上涨；值得一提的是，深圳此次出让地块的部分住宅限价也较此前有所提升。二线城市供应量也显著下滑，主力供地区域集中在二线城市郊县。三四线城市中，徐州、肇庆等城市的供应量相对较高，均超过了50万平方米，其余城市供应量较低。

  土地成交

  次轮集中土拍潮间歇

  成交量价环比下滑

  成交方面。本周恰逢重点城市集中土拍间歇期，仅重庆一城集中土拍，因而重点监测城市的土地成交量价环比均呈下降趋势。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为733万平方米，环比大降55%，同比也有21%的降幅。成交金额也随之锐减至374亿元，仅约为上周的三成，同比亦有34%的降幅。受城市成交结构改变，平均楼板价也因此下调至5095元/平方米，环比下降30%，同比也下降了15%。

  各能级城市成交面积环比均不敌上周，尤其是二线城市，受集中土拍城市个数减少影响，成交规模环比下降了63%，降幅是三个能级城市中最大的。聚焦到城市来看。本周成交量最高的城市是进行次轮集中土拍的重庆，共成交12宗地，总成交建面为226万平方米，成交金额为136.7亿元，亦是本周唯一土拍金额超过百亿的城市。长沙及合肥县域也有多宗土地成交，成交建面也均超过了50万平方米。此外，上海和深圳也各成交了一宗商办地块，均为底价成交。

  市场热度

  优质地块入市占比大降

  溢价、流拍等热度指标表现不及上周

  市场热度方面。受优质用地成交占比大幅降低影响，重点监测城市的溢价率降至3.1%，环比下降了2.2个百分点。各能级城市方面，一线城市因成交地块均为商办用地、溢价率依然为零；因主力成交城市重庆次轮土拍热度较低、平均溢价率仅0.5%，二线城市溢价率也降低至0.6%；三四线城市因成交了多宗高溢价商办地块，平均溢价率因此环比上升至7.4%。

  土地流拍方面。重点监测城市的土地流拍率为13.6%，环比上涨7.7个百分点。从流拍地块所在城市来看，流拍地块集中在二线城市郊县及三四线城市，譬如长沙的宁乡、长沙县均有地块流拍。这些区域均为楼市热度显著下滑的区域，房企拿地积极性不高，因而多惨遭流拍或撤牌。

  周度TOP5

  优质用地成交占比降低

  重庆九龙坡地块摘得周度总价榜榜首

  受集中土拍城市减少、优质土地成交占比降低影响，本周总价榜入榜门槛较上周明显降低。具体来看，本周成交总价最高的地块为重庆九龙坡大杨石组团地块，成交总价为25.74亿元，由招商蛇口竞得；门槛地块为台州温岭西子社区未来社区项目地块，成交总价为17.16亿元，由温州九龙汇竞得。

  单价榜单方面。本周成交单价最高的地块为上海杨浦一宗商办用地，由杨浦科创以底价竞得，成交楼板价为18050元/平方米；门槛地块为德清舞阳街道2021-003-2地块，亦是底价成交，成交楼板价为12700元/平方米。

  重点地块点评

  重庆此轮土拍总价最高宅地由招商蛇口竞得

  地块分析：

  本周成交总价最高的地块来自重庆第二轮集中土拍成交地块。由于宗地有一定的商业占比，体量也相对较大，因而最终底价成交，由招商蛇口以25.74亿元的总价竞得，成交楼板价为7200元/平方米。值得一提的是，该地块的成交价格和去年第三批次周边成交地块的楼板价相比有所降低。

  据地理位置来看，项目位于九龙坡石桥铺板块，靠近5号线巴山站及环线彩云湖站，交通出行十分便捷。地块周边的其它配套同样较为完善：商业方面，除周边住宅底商外，地块还自带5万平方米商业，能满足社区居民需求；教育资源也十分充沛，附近有多所中小学环伺。周边楼市方面，项目所在板块内有多个在售及待售项目，项目均价约在1.5万至2万元/平方米之间，但受楼市整体环境遇冷影响，在售项目的去化表现相对一般。就此来看，未来项目入市或将有一定的去化压力。