[克而瑞]快评 | 长沙、成都二轮土拍“一冷一热”，中心城区是企业投资聚焦点

  成都第二轮集中供地成交规模有明显上涨，而长沙次轮竞拍热度则略有下降。

  7月14日，成都、长沙年内第二轮集中土拍均在本日收官。成都第二轮集中供地成交规模有明显上涨，在提升拿地盈利空间下土地市场热度有所回升；而长沙次轮竞拍热度则略有下降，在2宗地提前中止后，正式开拍后又有一宗地遭遇流拍，流拍（含撤牌）率升至17.6%，成交地块也多由本地国企托底，品牌房企拍地积极性不及首轮。

  长沙：次轮土拍热度不及首轮，本地国企托底比例上升

  在长沙推出的17宗宅地中，雨花区的2幅地块临期中止，余下15幅地中也有1幅地遭遇流拍，撤牌流拍比例较首轮大幅提升。最终，14宗地成交，总成交建面达261万平方米，共计137亿元，且多数地块依靠本地国企托底，热度较首轮出现下滑。不过，长沙此次土拍并非毫无亮点，有2幅地触及最高限价，分别是洋湖垸048号地块及市府050号地块，房企竞争较为激烈。

  竞自持比例、不限价比例均提升

  长沙二轮供地规则有紧有松

  对比首批次供地来看，长沙第二批集中供地要求竞自持的地块占比明显增多。17宗住宅用地中仅2幅采取“限房价竞地价”的竞拍方式，其余地块均要求“限地价竞自持租赁住房”，这一部分占比高达88%，是长沙进行集中供地以来要求竞自持比例最高的一批。

  虽然竞自持地块有所增多，但长沙出让地块的住宅限价也在抬升。

  如麓谷新区板块的046号、047号及051号地块的住宅限价为10700元/平方米，较此前上升了200元/平方米。值得一提的是，在今年第一批集中供地中首次推出根据开发品质等因素进行价格监制地块后，第二批次这一类地块的供应力度进一步加大。17宗地中有7宗地采取“根据开发品质等因素进行价格监制”，涉及市府、洋湖垸、梅溪湖二期、谷山等诸多热点板块，1幅地对高层限价、非高层业态依据品质进行价格限制，合计占比达44%。

  限价放松下，项目利润空间提升，房企可操作空间变大，能够吸引房企拿地、激励房企开发更高品质的住宅项目；另一方面，也能更好地满足居民改善类置业需求，引导市场多元化发展，形成多层次的住房项目结构。

  局部火热、整体偏冷

  多数地块因出让要求较高而流拍或底价成交

  从最终土拍表现来看，底价成交是主流，成交地块的平均溢价率仅2.48%。

  具体来看，14宗成交地块中仅2幅触及地价上限，分别为048号地块及050号地块，也是长沙此次土拍中仅有的两宗溢价地块。据地理位置来看，2幅地分别位于岳麓区洋湖片区及市府板块，区位优越，周边配套也较为完善，地块素质较佳，尤其是位于市府板块的050号地块，靠近麓山国际实验学校及长郡双语实验中学等第一梯队教育资源；加之，项目周边竞品不多，去化压力相对较轻，因此房企竞拍较为积极，最终均触及地价上限而成交。

  底价成交地块涉及12宗，占比高达86%。部分远郊地块是由于区位较偏、周边配套不完善导致房企拿地参拍意愿不高，典型如望城区两宗宅地均由本地国企托底。而主城区底价成交的地块则多是由于出让条件较为严苛，涉及产业引入、自持商业、无偿配建等。以与050号地块在同一片区的049号地块为例，该项目不仅需要建设并自持计容面积不少于8万方米大型商业建筑，不能分割销售，自持年限不低于10年，还需要引入其所属集团的下属子公司运营大型商业建筑等，对房企来说操盘难度较高，因而最终由招商蛇口底价竞得。

  3幅地块遭遇流拍，分别位于雨花区洞井街道及芙蓉区东岸街道。其中，雨花区两宗项目流拍主要是由于周边在售、待售项目较多，去化压力较大，芙蓉区东岸街道项目在商业占比高达三成的条件下需要无偿返还1.89万平方米的配建及自持7435平方米的租赁住房，项目利润空间明显被压缩，因而也遭遇流拍。

  成交地块“地房比低但房地价差窄”

  品质定价下、熔断地块利润空间尚存

  盈利空间方面，由于长沙地价、房价水平在一、二线城市中并不高，因而成交项目多呈现出“地房比低但房地价差窄”的特征。

  此次集中供地也是如此，结合项目上毛坯限价及周边在售新房价格来看，14宗成交宅地的平均地房比为0.38，房地价差虽然均在6000元/平方米之上，但最高也并未超过10000元/平方米。

  不过，与其它城市不同，长沙触顶成交地块的利润空间并未明显宽裕。与周边在售新房价格相比，2宗地的地房比均超过了0.5，房地价差也均未能破万，其中洋湖片区048号地块周边项目成交均价约1.5万元/平方米，与地块成交地价相比价差不足7000元/平方米，利润空间较窄。不过，考虑这些地块均为品质定价项目，未来售价或会有所提升，利润空间也将有所增加。

  依然靠本地国企“托底”

  品牌房企拿地比例下降

  不考虑待摇号地块来看，13宗宅地多由本地国企竞得，其中湖南建工、望城城投、中联重科、湖南麓谷发展等均有所获，总拿地金额达46.9亿元，共斩获6宗地，拿地比例接近五成，较首轮有所增加。

  品牌房企中，仅招商蛇口、越秀各落一子，其中招商蛇口以28.7亿元的总价拿下市府板块049综合体地块，越秀则以9.7亿元的总价竞得谷山板块的一宗纯住宅用地。而在首轮中，中海、华润、金地及旭辉等多家房企均有布局，拿地比例接近四成，远高于此轮。

  成都：盈利空间持续提升，二轮土拍热度稳中有升

  7月12-14日，成都再度进行为期3天的集中供地，本轮集中供地共成功出让53宗含宅用地，总成交金额为402.4亿元，总建面达到421.3万平方米，较首轮分别上涨2%和18%。二轮共有11宗地块摇号成交，2宗地块流拍，整体溢价率小幅上升0.25个百分点，流拍率则有明显回落。整体来看，成都本轮土拍热度稳中有升，但国央平主导、民企“隐身”的拿地格局并未改变。

  优质地块供应增多且门槛“一降再降”

  青白江、新津取消销售限价

  本轮成都的集中供地共挂牌55宗含宅用地，总建筑面积达到437.97万平方米，其中青白江区和天府新区供应量最高，超过50万平方米。从供应角度来看，成都本轮仍然显得“诚意满满”，主要体现在以下三个方面：

  一是供应地块的条件较优，高新区、金牛区和锦江区等5区都有核心区域的含宅用地供应，清水限价超过3万元/平方米，地理位置较为优越，此外还有15宗地块清水限价在2.5-3万元/平方米之间。对比成都6月的商品住宅均价19610元/平方米来看，本次供应地块半数地块的销售限价都高于目前商品住宅均价。

  第二则是此前流拍或撤牌的地块重新挂牌，下调了拿地成本或提升销售限价，持续下降房企的拿地成本，例如锦江区三圣街道驸马村1、3组，曾家坡村3组地块，起拍楼板价下调500元/平方米，清水限价上涨1000元/平方米；新都区石板滩街道东风社区9组、10组地块，起拍楼板价下调700元/平方米，清水限价提升2200元/平方米。

  第三，第二轮集中供地也持续实行“限房价、定品质、竞地价”的竞拍方式，减轻房企的运营压力，且销售指导价与土地最高楼板价之间基本留有1万元/平方米以上的价差，给房企留足盈利空间，而青白江区和新津区更是直接取消限价。

  11宗地块摇号成交

  主城“5+2”区域热度竞拍热度高

  成都本次土拍成交的含宅用地整体溢价率为5%，与首轮整体溢价率持平，地块成交热度大致可以分为三个梯队，20%的地块热度较高，触及最高限价后摇号成交，13%的地块溢价成交，但未达到最高限价，另外64%的地块依然底价成交。分不同梯队来看，触顶成交的地块主要分布于高新南区、青羊区和武侯区，另外天府新区、龙泉驿区和锦江区也有摇号地块。

  11宗摇号地块中，有9宗的清水限价高于2.9万元/平方米，在本轮出让地块中属于限价较高水平，即越成熟、房价越贵的区域地块竞拍越激烈，例如青羊区作为主城区，本轮推出4宗含宅地块，有3宗摇号成交，剩余1宗底价成交的地块主要是由于体量非常小，总建筑面积仅有1万平方米；另外高新南区4宗地也有2宗地摇号成交。

  其余溢价成交的地块则主要也集中于主城的“5+2”区域中，值得一提的是，双流区和龙泉驿区作为非“5+2”区域，各有2宗地溢价成交，主要是由于地块周边配套已经相对醇熟；底价成交地块则大部分位于“5+2”以外的区域，拿地房企也基本以地方平台公司托底为主，可见房企拿地还是更加聚焦与“5+2”区域。

  另外，本次仅有2宗地块流拍，流拍率降至4%，较上一轮有明显改善。

  盈利空间较首轮有所提升

  平均地房比降低至0.42

  前文已经提到，本轮土拍的供应可谓“诚意满满”，这一点从地块的盈利空间也可见一斑。本轮成交的45宗有清水指导价的地块整体底价房价比为0.42，较首轮再度下降0.05，且45宗地块中仅有1宗地的房价地价差不到1万元/平方米，总体来看本轮盈利空间比首轮要有所提升。

  本轮土拍中摇号成交的11宗地块，房价地价差全部在1.1万元/平方米以上，其中锦江区青和里10.51亩地块的清水限价为34000元/平方米，由鸿山以18900元/平方米的楼板价摇号竞得，该地块周边配套完善且新房供应较少，属于一环内非常稀缺的土地资源，给房企留足了较可观的盈利空间。

  本次45宗限价地块中，有42%地块的房价地价差高于14000元/平方米，且青白江区和新津区取消限价，房企未来可以更灵活地根据市场情况调节售价。

  国企、央企与地方平台平分秋色

  品牌民企仅有龙湖现身拿地

  成都的第二轮集中供地依旧以国企央企和地方平台公司为中坚力量，从拿地金额来看，国企央企和地方平台公司各占47%和42%，拿地力度“势均力敌”。

  但有所不同的是，国企央企竞得的大多数是高溢价成交的热点地块，例如华润就摇中3宗最高限价的地块，保利、越秀、鲁能等也都通过摇号有所斩获；而地方平台公司的拿地，更多的是展现出了“托底”的作用，底价成交的35宗地中，有25宗由地方平台公司拿下，但成都交投和四川铁投也各摇号竞得1宗高新南区的地块。

  此外，民企拿地仅占拿地金额的11%，其中仅有龙湖一家品牌房企现身拿地，龙湖以7%溢价竞得双流区华府板块的稀缺地块，四川本土民企鸿山和外来房企北京稳石置业则通过摇号各自竞得位于锦江区和青羊区的宅地。

  细化到企业层面，华润是本次集中供地的最大赢家，共竞得6宗地块，拿地总金额87.2亿元，总建面62.7万平方米；华发、越秀分别位列拿地金额的第二、四位。另，中国中铁、鲁能、中国铁建均有斩获，国企央企拿地实力依旧不容小觑；

  此外，地方平台公司中有四川人居集团、蜀道集团、武侯资本、金泰恒业上榜，本轮拿地金额TOP10房企中没有民企上榜。

  总体来看，成都、长沙次轮土拍热度一高一低，其中成都在二手房市场回暖、土拍规则放松、房地价差进一步扩大等方面利好下，吸引了多家房企参拍，11幅地达到最高限价进入抽签环节，流拍现象也较上一轮有所好转；长沙则恰恰相反，虽然有2幅地触顶成交，但多数地块仍依靠本地城投托底，土地流拍率较首轮大幅升高。

  值得一提的是，无论是热度较高的杭州、成都等城市，还是长沙、青岛等低热城市，投资向安全边际更高的中心城区回归成为各大品牌房企的共识，尤其是区位优越、盈利预期高的改善住宅类地块，备受房企青睐。