[克而瑞] 快评 | 规则放松下南京次轮土拍明显趋稳，房企投资积极性亦有所提升

  在土拍规则进一步放松下，南京次轮土拍表现更加趋稳。

  7月12日，南京次轮集中供地到期出让。为了扭转首轮低热，本次集中出让，南京进一步放松了土拍规则，并在集中供地后首度出现了不限价宅地，以提振房企拿地积极性。在此影响下，南京次轮土拍表现较首轮明显趋稳，成交建面及金额大幅提升，流拍现象也较首轮明显改善。从企业参拍情况来看，品牌房企的参拍积极性也有所提升，保利发展、招商、华润、中海等规模房企均积极参拍，尤其是保利发展，斩获3幅优质地块，拿地金额接近80亿元。

  首轮低热下次轮规则进一步放松

  住宅限价方面放松力度尤甚

  尽管南京在首轮集中土拍就放松了出让规则，但热度仍不及预期，土拍热度在长三角城市中属于中低水平。因此，此次集中土拍，南京土拍规则进一步放松，取消了“摇号地块的商品住宅预售条件须满足完成住宅部分投资额的50%”的规定。

  更值得一提的是，南京此次在住宅售价方面放松力度颇大。本次出让的44宗宅地中，有13宗未设住宅销售限价，实行“差异化定房价，按程序报备”。这些地块不仅分布在溧水、江宁等郊区板块，河西南、秦淮老城东、大校场等中心城区板块亦有此类地块推出。差异化定价下，房企可根据市场现状开发差异化产品、自主定价，优化项目利润空间；另一方面，此举也为市场带来更多差异化产品，有利于支持合理的改善性住房需求，促进市场健康发展。

  在31幅限价宅地中，也有13宗地块销售限价明显抬升，上涨幅度基本都在1000元/平方米以上。譬如，栖霞区仙林街道G35地块，通过降低容积率的方式来提升住宅销售限价，项目毛坯限价达39000元/㎡，高于今年一批次周边成交宅地5000元/平方米。在13宗地中，雨花人居森林G41地块及浦口桥林G56地块均为流拍或撤牌再挂地块，此次推出新房限价也明显上涨，房地价差空间也有所提升。

  超七成地块底价成交

  竞拍热点仍集中在建邺河西

  在土地出让规则进一放松的影响下，南京此次集中土拍表现较第一轮明显趋稳。最终，44幅宅地中仅2幅流拍，流拍比例由上一轮的32%降至5%，余下42幅地块中5幅触顶成交，6幅溢价成交，31幅底价出让。

  从区域分布来看，竞拍热度较高的地块集中在中心城区，如建邺河西、江宁百家湖、东山、玄武孝陵卫、栖霞燕子矶等等。其中，建邺河西热度仍旧最高，4宗宅地的参拍房企数量均在10家以上，最终均全部触顶成交。此外，板块内许久未有土地供应的江宁百家湖优质地块G51也吸引了8家房企竞拍，在经过16轮竞价后也成功触顶。

  这些地块之所以备受房企青睐，主要是由于项目所在板块内新房流速较快，去化压力较轻，拿地安全系数高。以建邺河西为例，作为南京高端住宅片区，该板块配套资源优质，一二手房价格存在一定空间，因此新房备受购房客群青睐；板块内新房开盘当日去化率基本都在九成以上，部分项目在首付须八成的背景下中签率仍低于15%，去化表现显著好于南京其它片区。

  底价成交地块多集中在江宁、浦口等郊区板块，在整体楼市遇冷下，这些区域项目去化速度偏缓，房企竞拍意愿不高。秦淮、雨花台等主城区也有地块以底价成交，但多为土地性质较为复杂的地块。以此次出让总价最高的秦淮区大校场机场跑道旁G27地块为例，该地块区域位置优越，周边配套完善，但宗地要求建设集办公、商业和居住于一体的城市综合体项目，性质较为复杂，最终由金茂联合南部新城以45.5亿元的总价竞得。

  2幅流拍地块均位于雨花台区，分别为铁心桥G39地块和人居森林G42地块。其中G39地块因周边在售、待售项目较多，且当前在售项目去化表现不佳等因素影响而惨遭流拍。人居森林G42地块周边楼市表现同样不佳，在售项目平均去化率不足10%，加之该项目地理位置较偏、周边配套也十分缺乏，因而最终无人竞拍。

  限价再提下利润空间维持充裕

  但楼市销售承压的郊区盈利难全额兑现

  盈利空间方面。在限价进一步提升的影响下，南京此次集中成交地块的房地价差空间维持较为充裕的状态。不考虑性质较为复杂的商住及宗地用地，结合地块上商品住宅限价及周边新房、二手房价格来看，31宗纯住宅用地平均地房比为0.56，房地价差约1.43万元/平方米，较今年第一批次成交地块价差空间再次提升，利润空间十分充裕。

  以5幅摇号地块来看。虽然5幅地的地房比均超过了0.7，但以毛坯限价来看，其平均房地价差仍超过了1.2万元/平方米，考虑到后期装修包，实际盈利空间仍较为充足。如此次毛坯限价最贵的河西G28地块，房地价差达14194元/平方米，周边项目装修包基本在3000元/平方米以上，实际价差空间将会更高。

  虽然整体盈利空间仍然较为充裕，但在楼市销售承压的背景下，部分板块的盈利空间或将难以得到完全兑现。结合各板块的去化表现来看，江北、江宁、仙林等郊区板块消化周期明显偏长，尤其是仙林板块，截止6月底去化周期长达23.7个月，库存压力相大。这也意味着，即使销售限价提升、盈利空间增加，但在去化压力下，这些区域的项目多难以贴着限价出售。

  优质土地提升下房企参拍积极性提升

  保利发展拿地金额居首

  在推地量大幅增加下，尤其热点板块建邺河西、玄武孝陵卫、大校场、燕子矶等均有优质地块推出的影响，房企参拍积极性较首轮有所提升。不过，据市场流传参拍名单来看，资金实力雄厚的央国企仍是参拍主力，招商、华润、保利、中海、建发等多家房企的参拍地块数量都在5幅以上。

  不考虑5宗待摇号地块，从最终拿地结果来看，保利发展以78.4亿元的拿地金额位居首位，在本场土拍中斩获3幅优质地块，包括竞争热度较高的燕子矶G32地块、南部新城G26地块及新区G09地块。民企中，金基、龙湖、伟星表现较为积极，尤其是本土房企金基，独自或联合斩获了3宗地，总拿地金额达49.1亿元。

  总体来看，在土拍规则进一步放松下，南京次轮土拍表现更加趋稳。尤其是流拍方面，在供地量大增的背景下，仅2幅地遭遇流拍，平均流拍率降至5%。不过，区域土拍热度分化依旧显著，江宁、浦口等远郊片区的地块，即使住宅限价提升，但在销售承压等因素的影响下，房企拿地意愿依旧不高，仍多依靠本地城投托底，品牌房企投资热度仍集中于去化有保障的热点改善板块。在楼市整体仍未明显回暖的背景下，冷热分化将会成为各城市接下来集中土拍的普遍现象。