[克而瑞]土地周报 | 土地成交量跌价涨，上海次轮土拍收金780亿（7.25-7.31）

  2022年第31周

  2022年7月25日-2022年7月31日，迎来上海年内第二批次集中出让。由于上海此次供地质量明显上升，房企参拍热情高涨，最终近四成地块触及中止价，总成交金额达780亿元。在上海土拍热度上升下，重点监测城市的土地市场热度也出现上涨，平均地价更是创下近一年来的次高点。不过，随着二轮土拍接近尾声，并且三轮供地暂未开始，重点监测城市的土地成交面积已连续两周环比下滑。

  土地政策

  深圳发布城市更新十四五规划

  期内将供应商品住宅建面三千万平方米

  7月29日，深圳发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》。规划期内，深圳全市城市更新和土地整备实施规模不少于95平方公里，并完成直接供地10平方公里。同时，深圳还将加大住宅保障力度，将实现供应商品住房建面不少于3000万平方米，通过城市更新和土地整备规划筹集公共住房和配套宿舍面积不少于700万平方米。

  土地供应

  供应建面延续低位运行

  无锡第三批集中供地挂牌

  供应方面。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积为781万平方米，环比上周大涨64%，但仍处于近一年中较低水平。各能级城市中，一二线城市新增挂牌地块多为商办用地，仅石家庄、太原等非集中供地城市有少量涉宅用地供应。三四线城市供应量则较上周大增，主要是由于无锡、东莞等城市均于本周推出了第三批次集中出让地块。其中，无锡2022年第三批次集中供地共有11宗地块推出，涉及10宗住宅用地及1宗定销房地块，总建面达97万平方米，较第二批次供应量有所下降；不过，无锡第三批次的土地供应质量相对较佳，石人桥、太湖新城核心区、锡东新城商务区等均有地块推出。东莞第三批次则挂出7宗地块，东城、南城、松山湖等限购区域也有土地推出，总供应量也超过了90万平方米。

  土地成交

  成交建面环比再度下行

  上海多宗优质地块成交拉动价格环比大涨

  成交方面。随着多个城市次轮集中土拍的完成，重点监测城市的土地成交规模连续两周下滑。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为721万平方米，环比下降34%，同比则上涨了22%。不过，因上海集中土拍影响，成交金额较上周出现大幅上涨，总成交金额达980亿元，平均地价也因此环比大幅走高，并突破1万元/平方米，升至13585元/平方米，为近一年的次高。

  各能级城市表现各异，仅一线城市因上海集中土拍影响成交体量大幅上涨，二三线城市的成交面积均不及上周。一线城市中，主力成交城市为集中土拍的上海，共有35宗地成交，总成交建面达240万平方米，共收金782亿元，其中34幅为上海第二批集中成交地块，包括2宗城中村改造地块及32幅商品住宅用地，总成交金额达780亿元，是二轮集中土拍中成交金额最高的城市。二三线城市中，仅义乌的成交建面超过100万平方米，其余城市的成交建面多在50万平方米以下，成交活跃度较低。成交规模最高的义乌共成交10幅地块，其中小商品城以接近20亿元的总价拿下位于福田街道的一宗大体量商办用地。

  市场热度

  受上海次轮土拍热度回升影响

  溢价、流拍指标均现好转

  市场热度方面。本周重点监测城市的溢价率为4.2%，较上周上涨了1.5个百分点。与此同时，流拍指标也出现好转，重点监测城市的流拍率重回10%以下，本周为6.3%。

  市场热度的回升，主要是由于上海次轮集中土拍热度较高而带动。具体来看，上海次轮集中土拍共出让34幅地，其中仅12幅底价成交，余下地块均为溢价出让，并且多达13幅地触及最高限价，平均溢价率达4.49%，较首轮上涨了约1.2个百分点。

  周度TOP5

  上海次轮土拍优质用地大增

  多宗地进入一次报价区间

  继6月初完成首轮集中土拍后，上海次轮集中供地也于7月末开拍。为了进一步提振市场热度，上海次轮集中供地中优质地块的供应量显著增加，传统中心城区有8幅地块推出，外围区域也以改善置业热点片区为主，诸如徐泾、七宝、唐镇等板块均有土地推出。

  在优质土地供应占比提升下，上海次轮土拍也吸引了多家房企的参与，保利发展、招商蛇口、越秀、华发等多家品牌房企均积极参与，并且也均有所斩获。最终，34幅地中有13幅地触及上限价而成交，如长宁西郊地块、浦东川沙地块、唐镇中心镇区地块等均进入一次报价阶段。与首轮相比，触顶比例明显提升。

  重点地块点评

  长宁西郊低密宅地单价创年内新高

  地块分析：

  7月末，上海第二轮集中供地到期出让。相较于首批次供地，上海第二批次供地质量明显提升，长宁北新泾、普陀桃浦、静安不夜城、浦东唐镇、川沙等多个热点置业板块均有土地推出。最终，34宗全部成功出让，同时超过三分之一的地块进入一次性报价阶段，竞拍热度较首轮进一步上升。

  在32宗商品住宅用地中，最受关注的还当属位于长宁北新泾板块的宅地。作为土地供应最为紧张的片区，长宁上一次宅地出让还要追溯到2019年，可见板块内住宅供应也十分稀缺。而该宗地位于传统别墅区西郊板块，周边以别墅等豪宅为主，居住氛围浓厚，同时地块还临近地铁10号线龙溪路站和上海动物园站，距离虹桥机场及火车站也仅两站地铁，出行十分便捷。因此，项目入市后销售压力较轻。另一方面，宗地的房地联动价高达16.3万元/平方米，是上海实行新房指导价以来的新高，即使地块达到最高限价，项目利润空间也较为可观。因而该宗地吸引了6家房企竞价，在经过36轮竞价后进入一次报价区间，最终由上海城投成功竞得，成交楼板价达99887元/平方米。值得一提的是，该成交价格也刷新了上月刚刚由北京太阳宫地块创下的年内涉宅单价新高，在全国历史成交宅地中也位居第二。