[克而瑞]成交量价环比不及上周，广州、无锡次轮土拍回温（7.18-7.24）

  2022年第30周

  2022年7月18日-2022年7月24日，随着22城次轮集中土拍潮渐进尾声，重点监测城市的土地成交规模也因此较上周明显回落，平均地价也受城市成交结构的变化环比下降。22城集中土拍方面，广州和无锡于本周完成了年内第二轮集中出让，从最终土拍表现来看，两城土拍热度均较首轮有所回升，尤其是广州，次轮成交溢价率达6.6%，处于已完成次轮土拍城市中较高水平。

  土地政策

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  十四五期内青岛租赁用地供应不低于六千亩
广州增城开展“工改工”试点

  7月18日，《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划（征求意见稿）》发布。根据规划，十四五期内青岛租赁住房用地供应规模将不低于6000亩，其中城阳、西海岸新区、即墨、胶州等四区是保障性租赁住房建设的主要区域。此外，广州增城也于近日印发了《推进存量工业用地高质量利用实施办法的通知》，将推动存量工业用地“工改工”提质增效，不断优化存量工业用地管理。

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  土地供应

  供应建面延续低位运行
一二线城市挂牌地块多为商办用地

  供应方面。因重点城市次轮供地大多均已挂牌，重点监测城市的土地供应量延续低位运行。据CRIC统计，重点监测城市总建筑面积为476万平方米，与上周基本持平，同比大跌五成以上。分能级城市来看，一线城市中北京和上海各有3幅商办用地推出，其中北京挂牌地块分别位于通州区和丰台区，上海挂牌地块则位于浦东和松江。二线城市供应量也维持低位，主要供应地块为商办用地，仅哈尔滨、昆明等个别城市有涉宅用地挂出。三四线城市中，供地主力集中在长三角片区，金华、芜湖、绍兴、嘉兴等多个城市均有土地供应。

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  土地成交

 成交量价环比下行
广州、无锡次轮土拍收官

  成交方面。由于本周进行集中土拍的城市个数较上周明显减少，且出让规模也相对较低，因而重点监测城市的土地成交量价环比不敌上周。具体而言，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1098万平方米，环比下降27%，同比则上涨了114%。成交金额也随之下降至619亿元，环比下降57%。因主力成交城市为地价水平的三四线城市，平均楼板价环比也呈下跌趋势，平均地价为5637元/平方米，环比上周大降41%。

  各能级城市表现各异。一线城市中，成交量最大的城市为广州，成交建面为113万平方米，均为次轮集中成交的11宗地，保利发展和越秀成为拿地主力，此外北京和上海也有商办地块成交。二线城市中，长沙的成交规模最高，达185万平方米，成交主力集中在县域，其余城市的成交建面均在50万平方米以下。三四线城市方面，无锡、南通等城市均有大规模集中土拍，其中无锡次轮土拍成交16幅地，成交建面达181万平方米，南通则成交12幅地，成交建面也超过了100万平方米。

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  市场热度

  溢价率延续低位运行
商办用地为本周流拍主力

  市场热度方面。本周重点监测城市的溢价率为2.7%，较上周进一步下滑了0.3个百分点。流拍率下降的主要原因是由于本周成交主力三四线城市土地市场持续低热所致，如无锡、南通次轮集中土拍中绝大部分地块仍以底价成交，仅个别极为优质的土地才能溢价出让。

  土地市场持续低热下，重点监测城市的流拍率也有所上行，本周达14.5%。结合流拍地块的用途来看，商办用地成为流拍主力，如青岛、武汉、成都等均有商办用地流拍。此外，广州次轮集中土拍中也有三幅地遭遇流拍，涉及天河育新街地块、白云区小坪村地块及中新镇地块，三幅地的土地素质相对不佳，因而房企拍地意愿不高，最终惨遭流拍。

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  周度TOP5

  广州、无锡成为入榜主力
次轮土拍冷热分化更加明显

为了提振土拍热度，广州、无锡等城市均加大了次轮优质土地的供应。以广州为例，此次集中供地增城、南沙等远郊供应进一步减少，天河、荔湾等中心城区则有多幅土地供应。在此影响下，广州、无锡次轮土拍热度均较首轮有所回升，溢价成交地块数量也较首轮明显增加。

  不过，地块冷热分化趋势更加明显，配套缺乏、区位较偏的地块或遭遇流拍、或由地方平台托底，但中心城区优质宅地仍能吸引多家房企争夺，最终溢价成交。以单价榜中广州入围地块为例，天河区燕塘地块三因区位优越、周边无竞品等优势而触及地价上限，最终由越秀摇中；荔湾两宗宅地位置也相对较佳，尤其是南岸路26号地块，地处广州老西关，区位优势明显，最终也以较高溢价成交；而白云黄金围地块周边配套较为欠缺，地理位置相对较偏，最终由广州交投底价竞得。

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  重点地块点评
广州次轮土拍唯一摇号地块

  地块分析：

  7月18日，广州年内第二轮集中供地到期出让。本次集中土拍，广州的供地规模仍保持在低位，仅推出14宗地，供应量低于今年首轮。与此同时，广州也加大了中心城区的供应力度，天河区、海珠区、荔湾区三个核心区域各有2幅地出让。在此影响下，广州次轮土拍热度较首轮出现回温，4幅地溢价成交，次轮成交平均溢价率上涨至6.6%。

  在成交的11宗地中，天河区燕塘地块三成为房企争夺的热点，共有7家房企参与竞拍，最终在经过54轮竞价后触及土地最高限价，平均成交楼板价为48300元/平方米，可售楼板价达到50842元/平方米，该单价足以跻身广州楼面价TOP5。据地理位置来看，地块靠近地铁3号线梅花园站，交通出行十分便利；周边配套也十分完善，商超、教育、医院等配套一应俱全。周边楼市方面，项目所在片区已多年无新房供应，项目入市几乎无竞争压力；当前市场主要以二手交易为主，附近的云山壹号、峻林等项目最新挂牌价格均在10万元/平方米以上，与地块成交楼板价相比，利润空间非常可观。