[中房研协]上海第二批集中供地收官，优质地块放量，平均成交楼板价大幅提升

  热点聚焦

  7月25日至28日，为期四天的上海第二批集中供地收官，34宗涉宅地块全部成交，包括两幅“城中村”改造项目用地，涉及浦东、静安、长宁、普陀、杨浦、宝山、闵行、嘉定、松江、青浦、奉贤、金山12个区，起始总价746.46亿元，成交总价779.98亿元。

  热点评析

  与首轮集中供地相比，溢价率成交楼板价均提高

  从供地情况来看，上海第二批次集中供地数量较一批次有所减少，但优质地块供应增多。8宗地块位于传统市中心区域，长宁区和静安区今年首次供应土地，其中长宁区新泾镇地块最受市场关注，共有6位竞买人参与竞争。远郊地区土地供应相对谨慎，松江、宝山、金山等区域相较上一批次供地量有所减少，但郊区新城热门板块地块供应有所增加。

  从成交情况来看，本次集中土拍延续了首批集中供地的热度，34宗地块中，有多位竞买人参与的地块有23宗，其中13宗地块拍卖至中止价进入“一次报价”环节，竞争较为激烈。平均成交溢价率4.49%，较上批次增加1.17个百分点，平均成交楼板价达到33225元/平方米，较上批次上涨68.59%。

  土拍规则方面，第二批集中供地依旧不需要打分即可参与竞拍，竞拍政策使用“房地价联动、限地价、一次报价”的出让方式，“随机值”设定未做调整。另外，第二批集中供地整体需配建的保障房比例有所下降，除1宗需配建8%以外，其余地块保障房比例维持在5%。

  国企、央企是拿地主力军，民企积极性有所提升

  与其他重点城市第二批集中供地趋势一样，国企、央企是拿地主力军。其中招商蛇口、保利发展以及华发股份3家房企共竞得14宗地块（含联合体拿地），占出让地块的41%。招商蛇口和保利发展各竞得5宗地块（含联合体拿地），并列成为上海本批次集中供地中拿地最多的房企，深耕上海的意图明显。成交金额方面，保利发展、招商蛇口和华发股份全口径拿地金额均超百亿元，分别达到178亿元、165亿元和115亿元。

  本次集中土拍中，不少房企以联合体方式参与地块竞价，34宗地块中，有11宗地块由房企联合体摘得。当前背景下，央国企虽然资金实力相对较强，但依然存在一定的压力，企业选择强强联合的方式，联合拿地合作开发，保利发展、招商蛇口所获地块皆为联合拿地。本次土拍中部分中小民企表现积极，富绅以总价3.72亿元获得的青浦区某地块，恒文以总价9.1亿元竞得青浦朱家角地块。这类民企整体财务指标比较稳健，前期加杠杆能力较弱，当前现金流平稳，将投资区域向核心城市收缩，上海土拍规则调整降低拿地门槛，有利于吸引中小民企进入上海拿地。

  从本次土拍结果来看，加大优质地块供应有利于维持土地市场热度，也表明房企对上海房地产市场的基本面依旧看好，给三季度的销售市场增添了信心，后续市场成交有望持续向好运行。