[克而瑞]2022年总结与展望 | 土地篇

全年成交规模降至近十年新低
流拍趋缓难掩地市凉意

  ◎ 文 / 克而瑞研究中心

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  市场大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2021年同期有明显下滑。截止2022年12月7日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了37和34%，成交建面更是降至近十年新低。分能级城市来看，无论是成交建面和成交金额，各能级城市土地均不及去年同期水平。热度方面，考虑到大多数房企的资金压力仍旧趋紧，房企竞拍热情依然处于低位，2022年溢价率仅有3.7%，同比降幅高达7.9个百分点。展望未来，在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，维稳市场仍是第一要务。要想让市场热度回升，仍需等待需求侧调控放松取得理想的成效，届时土地市场热度才将有可能回温。就此来看，明年土地市场成交规模或仍将处于低位，市场热度也将延续低位。值得注意的是，受楼市热度表现差异影响，各城市土地市场的热度分化也将持续，并且“由外至内”的特征也会愈发显著。

  总  结

  1成交面积：2022年成交面积同比降幅再度扩大，全年土地成交规模预计近十年最低

  截止2022年12月7日，全国300城土地市场成交建筑面积11.8亿平方米，较2021年同期下降了37%。即使12月“翘尾”现象如期而至，但在土地市场持续遇冷下，12月成交规模也难敌去年同期。在此影响下，2022年土地市场成交规模同比降幅还将较目前继续扩大，全年降幅大概率在四成，总成交规模将创近十年新低。

  （1）成交规模同比全线回落，一二线城市同比降幅达四成分能级结构来看，受市场大环境遇冷，各能级城市土地成交面积均不及去年同期水平。其中，一线城市总成交规模为3389万平方米，较去年同期下降了41%。分城市来看，四个一线城市的成交面积均不敌去年同期，其中仅有深圳成交规模同比降幅低于5%，其它三个城市的成交面积较去年同期降幅都在两成以上，尤其是上海和广州，2022年成交规模降幅较去年减少了近五成。二、三线城市方面，成交规模同比均呈下降趋势，同比去年同期分别下降了40%、36%。以二线城市为例，除西安、厦门、宁波、合肥、海口等少数城市成交规模较去年同期有所上涨外，其余的二线城市成交规模大都同比为负，且同比降幅多在40%以上，规模收缩较为显著。

  （2）市场遇冷下成交规模跌多涨少，仅合肥、宁波等城市成交面积同比上涨截止12月7日，各城市成交面积来看，成交建面超过2000万平方米的城市仅有两个，分别是西安和成都。其中，西安以2170万平方米的成交建面位于榜首，较去年同期微涨3%；其次是成都，成交体量达2075万平方米，同比下降13%。排在第三位的是徐州，成交量达1964万平方米，规模较去年同期略有上涨，长沙和潍坊则分别排在第四、五位。从成交面积TOP20城市来看，有12个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65%。而成交体量同比上涨的城市也有8个，涨幅超过10%的有宁波、合肥、眉山、淮安和金华五城，其中合肥涨幅最为突出，成交面积较去年同期上涨四成。分能级来看，一线城市与去年保持一致，仅有上海和广州入榜，排位分别居于第13、20位；二线城市有7个城市入榜，除了常客西安、成都、长沙、重庆和杭州外，宁波和合肥也进入榜单，并且名次均在前十名内；三四线城市多达11个城市入榜，较去年增加4个。

  2成交金额：企业拿地意愿显著收缩，成交金额降幅高达三成以上

  （略）

　　3土地价格：成交结构变动致地价再度走高，但溢价率创历史新低

  （本节有删减）受上海等一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。热度方面，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，溢价率较三季度再度下行，降至2.7%的历史低位，全年溢价率也仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。(1) 整体地价：优质地块成交占比提升，平均地价再创历史新高（略）(2) 城市地价：超半数重点城市地价上涨，北京楼板价蝉联榜首整体来看，成交楼板价TOP20的城市中，有11个城市的楼板价同比表现为上涨，其中上海、建德、珠海、南京等城市表现尤为突出，平均楼板价同比涨幅均超30%，上海涨幅高达95%，主要是由于今年远郊供地相对较少，供地质量明显提升，进而大幅拉升了平均地价，楼板价升至24991元/平方米。而楼板价下降的城市中，江阴表现最为突出，降幅高达27%。从城市排名来看，北京蝉联成交楼板价最高的城市，平均价格为30755元/平方米，同比增加了8%；排在第二位的是涨幅最高的上海；厦门则超越深圳，升至第三位；深圳则降至第四位。值得注意的是，不仅是上海，南京、杭州、苏州等三个长三角城市今年供地质量也相对较佳，平均楼板价同比涨幅也均超20%，楼板价分别排在第五、六、七位。

  （3）溢价率：四季度溢价率持续下行，各能级城市溢价率均创历史新低虽然整体地价较2021年小幅提升，但受房企资金依旧承压、楼市依然下行等多重因素影响，房企参拍热情持续下行，溢价率与2021年相比明显下滑。成交溢价率由2021年的11.6%降至2022年的3.7%，同比下降了7.9个百分点。分季度来看，各季度表现相对均衡，溢价率均在5%以下；并且在四季度降至历史低位，溢价率仅有2.7%。究其原因，主要是由于经过多轮集中土拍的消耗，房企拿地预算大幅缩减，参拍热情也明显降低，以22城为代表的土拍热度也一再走低。企业方面来看，不仅民企投资保持低位，国央企投资也显露出“疲态”，四季度拿地积极性也明显下滑，仅剩城投公司仍在各地“托底”。各能级热度变动表现一致，环比三季度均呈下滑趋势，均降至历史新低。其中，一线城市溢价率降至2%，二线城市中除杭州外，苏州、南京、武汉等热点城市在四季度的土拍中均遇冷，导致平均溢价率进一步走低，溢价率降至1.3%，三四线城市亦难逃脱降温趋势，2022年第四季度溢价率仅有3.3%。

  （4）流拍率：供地预公告+优化供地结构的影响下，土地流拍现象较上一年有所缓和（略）4集中供地：精准供地下平均地价涨至新高，低流拍率难掩市场热度下行

  随着市场热度的逐步走低，政府在供地端也多选择按需精准供地方式，即主力供应区域以位置优越、新房库存压力较低的板块为主，新房销售显著遇冷、库存压力显著增大的板块则减少推地量。在此影响下，大部分城市22年第三批次土地集中成交规模较上一轮出现收缩。就重点城市集中土拍情况来看，超半数城市三轮集中供地成交量递减，但受供应质量提升的影响，地价延续在高位；热度来看，底价成交比重持续攀升，三轮土拍热度依次递减，第三轮土拍整体溢价率仅有2.5%。（1）量价变动：精准供地下第三轮平均地价涨至新高，但成交规模明显缩减（本节有删减）截止12月7日，仅有8个重点城市完成第四轮集中土拍，因此我们仅对比前三轮集中土拍量价走势（三轮暂缺重庆和沈阳）。对比今年多轮土拍来看，22城集中供地的成交规模自第二批次到达最高位之后再度下行。第三轮集中土拍成交建面、成交金额较第二轮分别下降12%和11%，而在供地质量明显提升的助力下，名义地价则延续高位，第三轮集中土拍平均楼板价高达12933元/平方米，同比去年三轮集中土拍平均楼板价高出39%。从成交量来看，2022年22城前三轮共计成交11816万平方米，与2021年22城含宅地块相比下降52%。其中杭州、成都、上海是成交最多的三城，均超过1000万平方米。就三轮供地节奏来看，长沙、苏州、宁波、南京、无锡、杭州等三轮的成交量显著低于二轮，降幅均在40%及以上，仅有武汉、广州、福州、上海等少数城市第三轮集中供地成交规模上涨。不过值得注意的是，上海、广州、武汉等城市第四轮土拍规模明显收缩。成交金额上，22城三轮共计成交1.52万亿元，6城成交金额破千亿，上海以前三轮成交2713亿位居各城之首。对比来看，除武汉、广州、青岛、上海、福州等成交放量的城市，其余大部分城市三轮成交金额均较二轮下跌，其中长沙、深圳、南京、苏州等跌幅超过50%。

  随着市场热度的逐步走低，政府在供地端也多选择按需精准供地方式，大部分城市提高了中心城区供地比重，因此楼板价延续在高位。22城2022年前三轮平均地价分别为12754、12820、12933元/平方米，三轮平均值为12834元/平方米，较2021年三轮平均地价高出38%。其中上海受中心城区供地质量显著提升的影响，楼板价增幅高达110%。此外，苏州、青岛、南京等城市表现也比较突出，增幅均超二成。从第四轮已经拍完的北京、上海、杭州、南京、武汉等城市来看，多数城市2022年集中供地成交建面、金额再度下滑。在土地成交规模明显缩减的影响下，大部分城市2022年供地计划完成率明显偏低。具体联系各城市的2022年供地计划来看，三轮供地结束后，仅上海成交规模占全年住宅用地计划供应量的比例刚刚达到八成，多数城市的供地计划完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市场相对较热的城市也是如此。表：2022年重点城市前三轮土拍建面、金额、地价变动情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）（略）（2）热度变动：底价成交地块占比近八成，三轮土拍热度再创新低经过前两轮集中土拍的消耗，房企拿地预算大幅缩减，参拍热情也明显降低，进而导致22城集中土拍热度也一再走低。从平均溢价率水平来看，至第三批次，已完成城市成交地块的平均溢价率仅2.5%，较第二批次下降了1.6个百分点，降至集中供地以来的最低。与此同时，在多个城市已采取预挂牌的供地模式下，延期、撤牌、流拍的土地占仍较上一轮明显上升，比重由第二轮的8.0%上涨至11.0%。不仅如此，第三轮集中成交地块占比还不足四分之一，近八成地块均是底价成交，土拍热度的一降再降。

  聚焦至城市面，20个完成第三轮集中土拍的城市中，溢价率超过5%的城市仅有宁波、合肥、北京和杭州四个城市，而有11个城市的平均溢价率不足1%，其中无锡、长沙、济南、长春和郑州第三轮集中成交地块则均是以底价成交，土地市场热度降至谷底。在延期、撤牌、流拍地块方面，由于多数城市采取预挂牌推地方式摸底房企拿地意愿，因此推出地块全部成交的城市个数达9个，较上一轮有所上涨。但合肥、南京、广州等城市的土地延期、撤牌或流拍现象仍然较为显著，尤其是南京，第三轮集中土拍延期了14宗地，并有1宗流拍，占总供应地块的比例超过三成，也因此导致第三轮集中土拍的流拍率较上一轮出现上涨。

  对比今年前两轮集中成交热度情况来看，在销售端整体遇冷的影响下，大部分城市第三轮集中成交溢价水平较上一轮出现下滑。具体按照溢价率水平来划分，这些城市大致可以分为四类：一、延续高位型，即每轮溢价都在5%以上的城市，包括合肥、杭州两个城市。以合肥为例，2022年前三轮集中土拍成交溢价率分别为11.2%，7.9%和7.2%，均处于22城TOP2位置。结合房企参拍情况来看，相比于大多数城市，合肥参拍房企中民企的参与度比较高，即使是在整体市场出现降温的第三轮，合肥也有7幅地触及地价上限，占成交总幅数的三成以上，土地市场热度由此可见一斑。二、回温型，包括北京、宁波两个城市，第三轮集中成交的溢价率水平均回升至5%以上，且达到了三轮最高。比如北京，在供地质量持续提升的影响下，尤其是三轮推出了海淀西北旺、丰台造甲村、大红门等诸多优质用地，北京集中成交溢价率连续上涨，至第三轮平均溢价率上升至6.1%，仅次于宁波和合肥。三、降温型（略）四、持续低温型（略）

图：集中供地城市2022年前三轮集中成交溢价率和流拍率对比（略）

  展  望

  从全年成交变动来看，在楼市端表现持续低迷的影响下，2022年土地市场也持续低位运行，成交建面直接降至近十年新低，整体市场热度也进一步走低。接下来，地市热度的回暖仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才将有可能回温。

  1维稳市场仍是第一要务，2023年市场热度将延续低位运行自去年四季度以来，上层对房地产市场的调控政策不断放松，尤其是四季度以来，纾解企业资金需求困境的政策力度颇大，“金融16条”正式发布后，支持房企信贷融资、支持房企发债融资、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等“三箭连发”，房企融资环境显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。接下来，稳定房地产市场仍将是中央及各地调控的首要目标，土地市场也是如此。需要注意的是，上述融资政策的放松对土地市场尚未带来明显的直接利好。土地公开市场拿地资金审查要求并未放松，融资等方式筹集的资金也不能用于拿地，土地市场热度的回温仍将取决于楼市销售表现。而当下大部分城市的楼市成交持续低迷，如上海、杭州等城市的郊区也在今年下半年来出现了认购人数明显下降、去化困难的现象。就此来看，明年土地市场成交规模或仍将回落，市场热度也将延续低位。2重点城市集中供地将延续“少而优”，热度分化也将继续“由外至内”

  今年以来，重点城市集中供地也发生了较大的变化。在供应方面，为了应对土地市场的低迷，各城市在采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿的同时，也对土地出让保证金缴纳比例、土地价款付款期限等方面给予利好，土地出让门槛持续宽松。同时，为了避免撞期，减轻企业拿地压力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。但从地块竞拍热度来看，大部分城市政策刺激效果有限，地块竞拍热度持续走低，绝大部分地块均以底价成交，仅少部分极为优质的利润空间充裕且去化有保障的地块才能高溢价成交。接下来，若销售端仍未改善，企业拿地态度越发保守，会倒逼政府在供地端延续“少而优”的推地方式，并通过增加集中供地批次的方式来尽可能完成年度土地出让计划，增加土地出让收入。而在热度方面，受楼市表现差异影响，各城市土地市场的热度分化也将持续，并且“由外至内”的特征也会愈发显著。虽然北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重点关注对象，但仅有这些城市的热点板块优质土地的成交将会维持在高位，库存压力较高、流速偏缓的远郊以及利润指标较差的地块仍将会遭遇流拍或由地方平台进行托底。