[克而瑞]重点城市土地供应“断档”，市场热度继续下行（12.12-12.18）

  2022年第51周

  12月12日-12月18日，临近年末，各城市的土地出让活动更加频繁，周内迎来成都、重庆、武汉、广州等多个城市的集中土拍。在此影响下，土地市场成交规模延续相对高位，环比上周上涨5%，不过平均地价却因成交结构改变而出现回落。不过，就热度来看，大部分城市的土地成交仍以底价成交为主，热度处于低位，就连广州也不可避免，第四轮集中土拍溢价率仅有0.1%，天河优质地块爆冷惨遭流拍。

  土地政策

  力争到2025年筹集保障性租赁住房不少于15万套

  12月14日，长沙市住房租赁行业协会正式成立，代表着长沙在推动房屋租赁管理、盘活存量房等方面迈出了崭新的一步。根据计划，长沙力争到2025年筹集保障性租赁住房不少于15万套。截至目前，长沙市共筹集保障性租赁住房29970套。

  土地供应

  年末供应季节性回落
重点城市集中供地“中断”

  供应方面。临近年末，大部门重点城市集中土拍供应处于间歇期，CRIC重点监测城市的土地供应面积环比大幅下滑。具体来看，重点监测城市本周新增挂牌规模仅467万平方米，环比下降37%。各能级城市的供应建面也均不及上一周，尤其是二线城市，随着各地今年内土地挂牌活动接近尾声，本周供应规模环比大降54%，本周仅有西安一城的挂牌建面超过50万平方米，其余城市均仅有少数地块推出，重点城市无一集中供地。

  土地成交

  成交规模环比上涨5%
成交结构变动影响下地价继续回落

  成交方面。临近年末，各城市土地出让节奏加快，周内迎来了广州、成都、重庆、武汉等城市的集中出让。因此，CRIC重点监测城市的土地成交面积也环比进一步走高。具体来看，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1881万平方米，环比微涨5%，同比去年同期更是大涨66%；土地成交总金额并未随之上涨，但仍在1000亿元以上；因城市成交结构变动，平均地价较上一周出现了明显回落，楼板价降至5555元/平方米，环比下降9%。

  各能级城市方面，除二线城市因为多城集中土拍成交建面环比上涨外，一线城市和三四线城市的成交规模均与上周无明显变化。具体来看，一线城市本周成交主力为完成第四批集中土拍的广州，共成交6宗地，其中5宗地为广州四批次成交地块，本月总成交建面为102万平方米，共收金204.1亿元，其中仅天河中铁物流园地块低溢价成交，其余地块均底价成交。此外，上海也成交了1宗商办地块。二线城市中，成都的成交规模最高，共成交46宗地，总建筑面积达329万平方米，其次是重庆，成交建面也达94万平方米。三四线城市中，徐州、常州、南通等城市均进行了多宗地的集中出让，其中徐州的成交规模最高，总成交建面达307万平方米，涉及29宗地。

  市场热度

  楼市低迷影响下，广州、重庆、成都、武汉等
重点城市集中土拍均延续低位

  市场热度方面。尽管本周有广州、武汉、成都、重庆等多个重点一二线城市集中土拍，但市场热度依然下滑，广州的溢价率也降至历史地位，加之三四线城市溢价成交地块也较少。本周重点监测城市的溢价率再度下行，平均溢价率仅0.7%，流拍率小幅回落至7.2%。就本周进行集中土拍的城市表现来看，由于楼市整体表现低迷，企业拿地意愿不强，广州、成都、重庆、武汉等城市均不佳，除武汉溢价率2.5%外，其余城市溢价率均在1%以下，广州天河核心宅地更是惨遭流拍。

  周度TOP5

  广州天河物流园地块包揽两榜榜首

  进入12月，重点城市集中土拍潮延续，周内迎来广州、成都、重庆及武汉等四个城市的集中土拍。其中，位于广州天河区的大体量纯住地中铁物流园AT0507033地块成为本周成交总价和单价最高的地块，成交价格为95.8亿元，由保利发展低溢价竞得；门槛地块为重庆三批次的两江新区唐家沱组团H分区地块，由寸滩邮轮母港公司以24.1亿元的底价竞得。

  联系地块竞拍热度来看，除成都高新区中和街道观东村1组、龙灯山村12组地块触及封顶被招商局和金地拿下外，其余地块均底价或低溢价成交。广州有3宗地入榜，但热度均不高，只有中铁物流园地块低溢价成交，另外两地均底价成交。

  重点地块点评

  保利超低溢价竞得天河中铁物流园地块

  地块分析：

  12月15日，继深圳、北京、上海后，广州也迎来了第四批次集中土拍。对比前三批次集中供地来看，广州此次供地规模大幅减少，仅推出了6幅地块，总建面仅为106.3万平方米，是集中供地以来供应规模最少的一批。最终，6宗地成功出让5宗，共收金191亿元，平均溢价率为0.1%，较上一批次下降0.4个百分点。

  此次广州集中供地供应的6宗地块全部位于市区，其中天河区供应了2宗地块，成为本次供应建面最大的区域，且在本轮拿出了位于五山板块的中铁物流园地块，起拍总价为95.6亿元，是本次起拍价最高的地块，起拍楼板价45818元/平方米，该地块1公里范围内便是豪宅项目汇景新城，也将是地块项目未来开发所对标的项目，其售价已经达到12万元/平方米，两者房价地价差高达7.5万元/平方米左右，即使加上配建幼儿园、9年制学校等成本，盈利空间也依然可观。不过，由于项目体量较大，不仅是本轮总价最高的地块，也进入广州土地总价TOP10，在目前的行情下，除了个别大型央企以外，其他房企也难有资金实力来承担，项目最终由保利发展低溢价拿下，成交总价为95.8亿元。